מגדירים תקציב עבור עלויות הבניה? איך מחלקים תקציב נכון?
אחד הדברים החשובים ביותר בפרויקט נדל"ן הוא הגדרה נכונה של תקציב וחלוקה לנושאים שונים. ללא מעקב נכון ותכנון פיננסי אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב לא נחמד בכלל. זה נכון שהתקציב הוא דבר משתנה ועלולים להיות חריגות, אך בסך הכל קווי המתאר צריכים להיות אחרת, אין מה שיחזיק את הפרויקט. כדי שכל התהליך יהיה מספיק אפקטיבי ומספיק רווחי, חשוב שהגדרות התקציב ולוחות הזמנים יהיו ללא חריגות. וכמובן שתמיד משאירים תקציב וזמן רזרבי לחריגות. מקסימום נשארים עם עודף כספי בצד והפרויקט מוכן לפני זמן ההתחייבות.
אתם צריכים לכסות את עצמכם שכסף לא יחסר והדירות יהיו מוכנות בזמן שנקבע בכל מקרה.
בכתבה הבאה נחלק את העוגה התקציבית של עלויות בניה לפי קטגוריות שונות.
עלות קרקע והכנה 15%-20%
כמובן שכדי להתחיל לבנות צריך שיהיה על מה. מגרשים וקרקעות זה דבר שעולה הון לא הרבה פחות מדירות בנויות. כמובן שזה תלוי באזורים. יש חוסר פרופורציה בין מחיר הדירות למחיר המגרש באזורים מסוימים. בנושא הזה אין כלל אחידות. יש אזורים שמחיר קרקע יותר גבוה ממחיר דירה ויש אזורים שמחיר הקרקע הרבה יותר נמוך. המחיר של הקרקע משפיע על הסטנדרטים של הבניה ולכן היחס נשאר זהה 15%-20% מכל עלויות הבניה. אם יש לכם כבר קרקע או שאתם מקימים פרויקט של התחדשות עירונית לא יהיו לכם עלויות של קרקע.
יש פעמים שצריך להכין את הקרקע לבניה וזה גם כלול בהוצאות הללו כמו חציבה, סלילת כביש גישה ועוד.
עלות הוצאת הפרויקט לפועל 35%-40%
הביצוע הוא החלק הדורש בפרויקט וממילא נוגס סכום נכבד מהעוגה התקציבית של 35%-40% מכלל ההוצאות. בעלות זו חישבנו את החפירות, יציקת יסודות, בניית שלד, הקמת תשתיות כמו: ניקוז, צנרת, אינסטלציה, חשמל, כלים סניטריים, חיפויים, טיח, גימורים, מטבח, נגרות, דלתות, חלונות, בידוד ואיטום.
כאשר מדברים על שלב הביצוע צריך לקחת בחשבון את העלויות של העובדים, מפקחי בניה, קבלנים, חשמל, אש"ל לפועלים.
יש את העלויות של בניית חדרי המדרגות, מעליות, חניונים, קומת מחסנים ושאר חדרי הספח. אם הפרויקט מורכב בסטנדרטים גבוהים והשטחים הציבוריים נרחבים יש להוסיף עוד 10%-15% לתקציב.
בסטנדרט בנייה נורמלי עלויות הבניה הם 1,000 דולר לכל מ"ר.
עלות אנשי מקצוע 30%
חוץ מהבניה יש גם את התכנון. כדי להקים פרויקט חלק נרחב הוא שלב התכנון שגם דורש את התקציב שלו כ-30% מהתקציב.
בשלב התכנון צריך להיעזר באנשי מקצוע שונים כמו: אדריכל, מהנדס חשמל, מהנדס אינסטלציה, מהנדס אקוסטי, עורך דין, יועץ משפטי, יועץ פיננסי ועוד.
קחו בחשבון גם את הוצאות השיווק. כדי שהדירות ימכרו צריך לשווק אותם…
מיסים, היתרי בניה והוצאות נוספות 10%-20%
כדי להקים פרויקט יש מיסים מסוימים שצריך לשלם כמו היטל השבחה, אגרות, מיסים עירוניים, היטלים למועצות העירוניות ולוועדת התכנון והבניה. יש את ההוצאות של היתרי הבניה שהן הוצאות הכוללות הרבה פרטים ומסתיימות בסכום לא מבוטל בפני עצמן.
מלבד זה, יש הוצאות בלתי צפויות כמו קנסות, החלפת פועלים, לוחות זמנים, פיצויים, אישורי מעבר ועוד.
לכל ההוצאות הללו ניתן 10%-20% מהתקציב הכללי.
המיסים השונים לא חייבים להיות זהים אצל כל היזמים, רואה חשבון מומחה יוכל להפחית לכם את העלויות המיותרות הללו.
בכלל, ליווי מקצועי של מומחים במימון שיבנו לכם תקציב כמו שצריך, הוא חיוני ויכול להיות הגבול הדק בין פרויקט מצליח לכזה שלא.
חברת המפתח לליווי ומימון פרויקטים היא חברה גדולה שליוותה עשרות פרויקטים להצלחה. יש לנו בצוות כלכלנים, אנשי נדל"ן, רואי חשבון, בנקאים לשעבר ועוד.
אם אתם רוצים להשיג מימון בקלות ובתנאים נוחים ובטוחים, אם אתם רוצים להיות חסינים מפשיטת רגל כי הצד הפיננסי של הפרויקט שלכם מנוהל בידיים טובות. אם אתם באמת רוצים להצליח הצטרפו לעשרות לקוחות מרוצים ופנו לחברת המפתח.
לפגישת ייעוץ חינם עם המומחים שלנו, צרו קשר או השאירו פרטים!
