מה זה דו"ח אפס ומה הוא כולל?
כדי לקבל מימון מבנק או מגוף מימון אחר צריך להגיש לו דו"ח אפס. דו"ח אפס הוא תוכנית עסקית של הפרויקט. בדו"ח האפס מפורטים ההוצאות, הרווחים והסיכונים. הוא משמש כהמלצה לגוף המממן האם כדאי לו להיכנס לפרויקט או לא.
כדי שתבינו למה גופי המימון מתעניינים בדו"ח האפס אתם צריכים להבין כי על פי חוק המקרקעין בישראל גוף הנותן ליווי פיננסי משעבד לא רק את הקרקע אלא את כל הפרויקט. הגוף המממן שותף לסיכונים ולכן הוא צריך לראות על פי הדו"ח אפס האם שווה לו לממן את הפרויקט. את הליווי יקבל היזם רק לאחר שהגוף המממן יחתום על דו"ח אפס שהוכן על ידי שמאי שמוכר על ידי הגוף המממן.
בפוסט הבא נרצה להבין תכל'ס מה זה דו"ח אפס, איך הוא נראה ומה הוא מכיל.
מה זה דו"ח אפס?
דו"ח אפס מכיל מידע לגבי הפרויקט. המידע נאסף על פי 3 היבטים שנפרט עליהם בהמשך. הדו"ח מכיל גם אומדן של עלויות הבניה וההכנסות. והערכת שמאי לגבי הרווח היזמי. חשוב לציין שאם הרווח היזמי יהיה פחות מ 15%-20% סביר להניח שלא יהיו גופים שיסכימו למממן את הפרויקט.
כעת נפרט את כל הפרטים שמכיל דו"ח אפס בפרויקטים יזמיים רגילים. מלבד זאת יש דוחות אפס נוספים לקבוצות רכישה וכו'. שלהם צריך להתאים דו"ח אפס מיוחד עליו נדבר בפוסט הבא.
מה מכיל דו"ח אפס?
דו"ח אפס מכיל מידע בשלושה היבטים:
היבט פיזי- השמאי רושם מידע על מיקום הפרויקט, עיר המגורים, קרקע, טיב הקרקע, איכות סביבת המגורים, גודל הקרקע ועוד.
היבט קנייני- כל מה שקשור לבעלות הקרקע. על שם מי היא רשומה, הערות אזהרה קיימות, התחייבויות שונות כמו עסקת קומבינציה, עלויות פיתוח וכו'.
היבט תכנוני- מה היקף זכויות הבניה, מה תוכנית התב"ע, האם יש אפשרות לשינוי וכו'.
לאחר איסוף המידע מנתח אותו השמאי ומבצע על פיו הערכה של עלויות הבנייה הכוללות עלות בניה ישירה, חומרי בניה ואנשי מקצוע ועלות בניה עקיפה הכוללת מיסים, היטלים, היתר בניה וכו'.
השמאי יעריך גם את ההכנסות הצפויות מהפרויקט על פי נתוני השוק. ואחר כך יאמוד את כדאיות הפרויקט והרווח של היזם.
למה חשוב להתכונן לפני הכנת דו"ח אפס?
אם שמאי מטעם הגוף המממן יערוך לכם דו"ח אפס אך הוא יהיה בעייתי בהתאם לנתונים שלכם, סביר להניח שתקבלו סירוב. ברגע שתקבלו סירוב מהגוף המממן אתם בבעיה. התדמית הכלכלית שלכם כבר תיפגע. ולכן כדאי קודם לפנות לאנשי מקצוע שיכינו לכם דו"ח אפס, יראו את התוצאות ויעבדו יחד איתכם על שיפורים. וכך כאשר יגיע שמאי מטעם הגוף המממן הוא יערוך דו"ח אפס טוב יותר לפי הנתונים החדשים שהכנסתם בעקבות השיפורים ולא תקבלו סירוב.
מוזמנים אלינו, חברת המפתח לליווי ומימון פרויקטים. אנו נכין אתכם לקראת עריכת דו"ח אפס על ידי שמאי מטעם הגוף המממן כך שתוכלו להיות בטוחים שיאשרו לכם ליווי פיננסי במחירים מעולים, כי יש לכם על מי לסמוך.
