מודלים מקובלים לשותפות בהצלחה בין יזמים למשקיעים

תשואה מובטחת – השקעה סולידית ואמינה – או לא?
משקיעים לעיתים נתקלים בעסקאות המוצעות על ידי יזמים, בהן היזם מבטיח למשקיעים תשואה מובטחת. הבטחת תשואה בפרויקט השקעה נדל"ני מחייבת אחד משני מצבים: או שבעסקה הזו אין אף גורם סיכון – שזה נדיר, או שהיזם לוקח על עצמו את הסיכון כולו ומוכן לשאת בהפסד במידה והתרחישים המתוכננים לא ימומשו. בעיקרון אין פרויקט נדל"ן מורכב שיכול לשאת רווחים גבוהים ללא סיכון.
בלא מעט מקרים מתברר שמאחורי סיסמת התשואה המובטחת מסתתר תרגיל פשוט: היזם מרוויח הרבה כבר בכניסת המשקיעים לפרויקט, ולמעשה מכספם הוא מפריש סכום שיבטח אותו במקרה בו יצטרך לפצות על אובדן תשואה שלא הושגה לפי המתווה העסקי.
חשוב מאוד כי כל הוצאות והכנסות הפרויקט יהיו חשופים לעיני המשקיעים, כל הספרים והחישובים גם הם פתוחים והכי חשוב לוודא מהיכן היזם מתכוון לממן את התשואה המובטחת במקרה של קשיים.
בתרחיש בו היזם מתחייב לקחת על עצמו סיכון והפסד אמיתי גם בתרחישים שליליים. אזי במקרים אלה היזם לוקח הפסדים אפשריים רק על עצמו – בתרחיש סביר זה שיגביל את הרווח למשקיעים בתקרה נקובה. במצבים כאלו מסתתר היגיון עסקי. בפועל מודלים המבוססים על תשואה מועדפת פופולריים בקרב המשקעים יותר מתשואה מובטחת.