שלבים בפרויקט תמ"א 38

שלב ראשון:

ריכוז כל בעלי הדירות ויצירת הסכמה בין בעלי הדירות בבניין ליציאה לפרויקט דעת רוב למניעת דייר סרבן, בחירת נציגות ובחירת עו"ד מנוסה בתחום.

שלב שני:

בחירת יזם, מומלץ לרכז מספר הצעות של יזמים שונים, יש לבחון אותן בסיוע של אנשי מקצוע נטרלים. במקרים מסוימים התהליך מתחיל מפניות של יזמים לבעלי הדירות. בפועל מומלץ לקבל מספר הצעות ולהשוות בין היזמים, חלק מהיזמים הם גם הינם קבלנים המבצעים את עבודת הבניה בעצם, וחלקם מתקשרים עם קבלן חיצוני ואנשי מקצוע נוספים.

ריבוי קבלנים שווה מתכון לבעיות ומחלוקות בין היזם לקבלני המשנה. כדי לצמצם את הסיכון בבחירת יזם בדקו את ההתנהלות של היזם בפרויקטים קודמים, מה היה טיב הבניה שלו ושל הקבלנים מטעמו ועם אליו קבלנים הוא נוהג לעבוד בפרויקטים דומים. חשוב לוודא שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים בסיווג המתאים לסוג העבודה הנדרשת בפרויקט. כמו כן חשוב לקבל ערבויות ובטחונות מתאימות לאופי הפרויקט. משך הזמן הממוצע להשלמת השלבים הראשונים הינו בין שישה חודשים לשנה.

שלב שלישי:

ניהול משא ומתן בין עורך הדין המייצג לבין היזם או מי מטעמו, לאחר שנבחר היזם על בסיס הצעה שהוגשה ינוהל מו"מ בין עורכי הדין עד אשר נחתם הסכם ובו מגובשת תוכנית משפטית , יש לרדת לפרטי פרטים. בנוסף תצטרף תוכנית ומפרט מפורט הכולל את השינויים בכל דירה, בעלי הדירות יצטרכו להסתייע באיש מקצוע מטעמם.

ניהול המו"מ המשפטי וכן עריכת נספחי ההסכם ותוכניות המפרט, שהם מסמכים המחייבים התייחסות לפרטים רבים, ישנם מקרים רבים בהם נדרשת  התייחסות פרטנית ושונה לכל אחת מהדירות, או לסוגי דירות, הליך זה אורך בממוצע בין שלושה חודשים ל- שישה חודשים.

שלב רביעי:

עריכת התוכניות המפורטות והגשת בקשה להיתר בניה, לאחר החתימה על ההסכם היזם יחל בשלב הפקת התוכנית על בסיס ההסכם שנחתם. נציגי הבעלים יתבקשו לאשר את התוכניות המפורטות לאחר אישור התוכניות היזם יגיש בקשה להיתר בניה. לאחר שלב הדיון בהתנגדויות יינתן היתר בתנאים. היזם נדרש להשלים את הטיפול בבקשה ולשלם היטל השבחה, ככל שנדרש, וכן את אגרות בניה ואז יינתן ההיתר.

ההסכם שנחתם קובע את לוח הזמנים המחייב. בדרך כלל שלב הכנת התוכניות המפורטות והצגתן  לנציגות הבעלים אורך בין שלושה לשישה חודשים. מיד בסופו מתחיל הליך אישור התוכניות על ידי הבעלים שאורכו בין שבועיים לחודש. רק לאחר אישור התוכנית  מוגשת בקשה להיתר בניה. בחלק זה היזם אינו יכול להתחייב לפרק זמן כיוון שהבקשה תלויה במספר גורמים שחלקם אינם ידועים מראש כגון, הגשת התנגדות של צדדים שלישיים שינוי מדיניות העיריה ועוד. ההליך הבירוקרטי משתנה מרשות לרשות ופרק הזמן הצפוי לקבלת היתר בניה משתנה בהתאמה. פרק הזמן לקבלת היתר יכול לנוע בין שנה לשנתיים, ולעיתים אף למעלה מכך.