איך מקימים פרויקט פנוי בינוי?
מתגוררים בבית ישן בעל שנות וותק רבות? שכונתכם זכאית לעבור פינוי בינוי?
אחרי שתקראו את הכתבה הבאה תדעו באילו צעדים עליכם לנקוט על מנת לקבל את גב העיריה לפרויקט פינוי בינוי.
ממחשבה למעשה
הצעת העיריה
ראשית, תושבי השכונה מוזמנים לישיבת שכנים יחד עם נציג מטעם המחוז האזורי. הנציג יציג עבור השכנים ודיירי השכונה את ההצעה לפינוי בינוי, יסביר להם מהן הזכויות ומהם החובות לקראת תהליך לא שיגרתי מעין זה. הוא יבחן את שלל התגובות ויראה מי בעד ומי נגד.
יוזמת הדיירים
אם אתם מתגוררים בבניין ישן ומאמינים כי שכונתכם זכאית לפינוי בינוי, אין צורך שתמתינו עד שמישהו מהעירייה יתעורר להציע לכם לעשות פינוי בינוי, תוכלו בעצמכם לבדוק את זכויותיכם בנידון באתר משרד הבינוי והשיכון בקטגוריית פינוי בינוי. התשובה חיובית? מצוין. השתמשו בשרותיו של יזם שכבר כונן פרויקטים מעין אלו. וקדימה, תנו לו לממש את הפוטנציאל של דירתכם ולהקפיץ את שוויה.
מה הם ארבעת הקריטריונים לפינוי בינוי?
- הסכמת המדינה להקמת פרויקט פינוי בינוי על השטח המוגדר.
- שיתוף פעולה של 80% מדיירי הבניין וחתימתם על מסמך הצהרה.
- בדיקת אופציה למגרש חניה לעומת מספר הדיירים – האם קיימת פרופורציה בין גדילת אוכלוסיית הבניין לאחר הבינוי לחניה שדורשת המדינה על כל מספר דיירים.
- יש צורך ביזם אמין וישר ובעל הון עצמי בסיסי גבוה, על מנת לקבל את מסגרת האשראי האדירה הנצרכת להוצאות פרויקט פינוי בינוי.
70% מדיירי הבניין חתמו - זהו זה, חותמים את הגולל על החלום?
לצערנו, לא נוכל להפריח את המציאות של מה שקורה בשטח. רוב הפרויקטים נתקלים במכשולים מעין אלו ומתקשים להשיג את שיתוף הפעולה הגורף של כל השכנים. פעמים יהיה זה שכן מבוגר שלא מתאימה לו כל הפרוצדורה הזו, ופעמים יהיו אלו אותם "חכמים" שבטוחים כי על ידי התנגדותם תבוא אליהם ממשלת ישראל כולה ותרד על ברך בהצעה לתת להם דירה נוספת, העיקר שיסכימו…
יש אישור ואין הסכמה - המסרב מפצה:
לפני 15 שנים יצאה המדינה בחוק לטובת אלו שרצו לשדרג את דירת מגוריהם על ידי פרויקט פינוי בינוי: אזרח שבניין מגוריו היה לקראת פרויקט פינוי בינוי ונעצר בגין התנגדות לא סבירה של אחד השכנים, תהיה לו הזכות לתבוע את השכן המתנגד. לאחר דין ודברים יוכל בית המשפט לחייב את השכן שמסרב ללא סיבה מתקבלת על הדעת, לפצות את התובע במתן הפרש בין שווי דירתו כיום לבין שווי דירתו המשוער לאחר פרויקט פינוי בינוי.
כמובן שהכל מורכב מבירוקרטיות על גבי בירוקרטיות.
איך מוגדר בחוק סירוב לא סביר?
שכן המתנגד לחתום על פרויקט פינוי בינוי, יוכל לתרץ את התנגדותו בסיבה מוצדקת ולהתפטר מכל תסבוכות משפטיות מול שכניו.
מה ייחשב לסיבה מוצדקת?
- אזרח שפרויקט פינוי בינוי עלול לגרום לו לפגיעה כלכלית.
- בעלי מוגבלויות שונות שדירת מגוריהם לאחר הפרויקט לא תהיה תואמת לכל צרכיהם או אפילו אם הדירה החלופית בה יגורו בזמן הבניה לא מותאמת להם כל צורכם.
- וכן, כל סיבה אישית אחרת שבית המשפט יקבע כי היא מוצדקת.
קחו אחריות על הפרויקט:
בגדול, לא אמורות להיות על הדיירים הוצאות כספיות כלל. אך, המלצה שלנו היא לא להסתמך על שירותיו של הקבלן. אלא, לפנות באופן עצמאי למהנדס בניין, אדריכל, שמאי, יועץ משפטי וכדומה. עדיפות מרובה תהיה לבעלי מקצוע שתחום ההתמקצעות שלהם מתבסס דווקא בפרויקטים של פינוי בינוי. כל זאת, כמובן לטובתכם ולטובת שלמות הנכס שלכם.
מי יהיה זה שיהרוס לכם את הבית?
תבינו, כאשר הנכם חותמים על חוזה לקראת פינוי בינוי. בעצם, נתתם רשות לקחת את הדבר היקר לכם ביותר ופשוט להרוס אותו. מגיע משהו זר, לוקח את מקור הביטחון שלכם והופך אותו למשטח אדמה לח ודלוח, ועוד עם הרשאה שלכם.
הקבלן בכל שלב בהריסת הבניין פשוט מוחק אפס אחר אפס משווי הבית שלכם… (כמובן שזו ירידה לצורך עליה)
לכן, תפקידכם החשוב ביותר כדיירי הבניין זה בחירת יזם בעל שם. היעזרו בהמלצות מלקוחות מרוצים של יזמים. תוכלו להיעזר בחברה שתחום ההתעסקות שלה זה תיווך בין יזמים לדיירים. אל דאגה, תשלום התיווך יהיה על היזם.
קחו אחריות למי אתם מביאים את מפתח הבית שלכם!
מכירים את האמרה הילדותית: מי שהרס הוא שיבנה? אחרי הכל, תקבלו בית חדש בעל ערך כספי גבוה בהרבה לפני תחילת כל התהליך.
בחירת נציג שיתנהל מול יזם הפרויקט:
לכל אחד מדיירי הבניין יש בית משלו, דרישות משלו ורעיונות יצירתיים משלו.
אבל, עד כמה יכול יזם להיות קשוב לכל כך הרבה דיירם בו זמנית כשבכל דקה נוספת מתקשר דייר אחר שבטוח שההצעה שלו היא הצעת המיליון?
לכן, התאגדות הדיירים לגוף אחד המוסכם על כולם, היא הכרחית ביותר עבור הצלחת פרויקט פינוי בינוי. גוף זה, יכול להיות אחד השכנים שמכיר את התחום ונידב את עצמו למען הכלל. או כל חברה אחרת שעוסקת בשירותי וועד בית ופינוי בינוי.
שלב החתימות:
חתימת החוזה תיעשה בלשכתו של עורך הדין אותו שכרתם ללוות אתכם בפרויקט.
לפניכם מספר נקודות שחשוב מאוד לשלב כסעיפים בחוזה:
- מגורים חלופיים לתקופת הבניה – שימת לב למחיר השכירות אותו מתחייב היזם לשלם לכם שיהיה תואם אכן למחיר השכירות הממוצע לאזור במציאות השטח. וכן, אם הקבלן נתן אופציה להארכת זמן הבניה מעבר לתאריך שהתחייב ברשמי, שימו לב שגם השכירות המשולמת לכם תהיה עם אופציה כזו.
- תוכלו לדרוש לקבל דמי הובלות לתכולת הדירה שלכם.
- מימון הוצאות שונות שלכאורה לא קשורות ישירות ליזם. כמו: תשלום שכר טרחה עבור עורך דין, תשלום וועד הבית עבור הדיירים שעברו את הפרויקט לשנת המגורים הראשונה בדירתם החדשה.
מי ערב לדיירים המפונים?
נושא זה עד לא מזמן לא היה מכוסה ברגולציה ולא היה מוגן דיו. אך מה שהתקבל זה, שהיזם נותן לכל דייר כערבות על קבלת דירתו את סכום הדירה שלו לביטחון למקרה של פשיטת רגל או כל אי מסירת דירה שהדייר יהיה מוגן ולא יאבד חלילה את כל רכושו בבום אחד גדול.
עד כאן ערבות היזם. חלק נוסף תחת כותרת זו, תהיה ערבות בנקאית לביטוח דמי השכירות המובטחות לדיירים לתקופת הבניה.
ערבות נוספת אותה ניתן לקבל מהבנק, זו ערבות בדק. על כל פגימה בבניה ובהתחייבויות לדייר שלא תבוא.
פרטים נוספים תוכלו למצוא באתר משרד השיכון.
ליווי בנקאי צמוד:
פרויקט פינוי בינוי דומה בהיקפיו להקמת בניינים חדשים. ההבדל הוא בעלויות הבניה היותר גבוהות בעקבות הצורך לנקות את הקרקע והריסת המבנים הישנים.
מסגרת האשראי של היזם שתעמוד מאחורי כל ההוצאות הכספיות תהיה בסדר גודל של עשרות עד מאות מיליונים.
יזם בודד יתקשה להקים פרויקט כזה. כאשר תסתובבו בעיר ותראו את כמויות בנייני התמ"אות הנבנות כפטריות אחר הגשם, חפשו את העומדים בראשי הפרויקטים. לרוב, יהיו אלו אנשים פשוטים מן השורה ולאו דווקא אילי הון מפורסמים. ואילו פרויקט פינוי בינוי, מאחר שעלויותיו הן האדירות, יהיה מלווה בדרך כלל, על ידי חברת נדל"ן גדולה בעלת שם.
הנחות משמעותיות במס המוטל על הנוגעים בפרויקט פינוי בינוי:
לא כל פרויקט פינוי בינוי מגובה מטעם הממשלה. ישנם קריטריונים רבים אותם צריך פרויקט לעבור על מנת להיות כזה.
מה הפלוס בפרויקט המגובה ממשלתית?
כאשר המדינה מכירה בפרויקט כתיקני ונותנת עליו את הסכמתה, זה משתלם מאוד מאוד לדיירים וליזם. ההנחות וההטבות אותם מקבלים הנוגעים בפרויקט יכולות להשאיר לכל דייר וליזם כמה מאות אלפי שקלים בכיס.
ההקלות וההנחות הממשלתיות פוטרות מתשלומי:
- מס רכישה.
- דמי היתר.
- היטל השבחה.
- מס שבח.
- מע"מ על עלויות הבניה.
- וכן הנחות בארנונה.
פרויקט פינוי בינוי – כדאי להשקעות?
כן רבתי.
לא נכביר בהסברים ונעבור ישר לדוגמא של פרויקט מהמציאות. אחר כך תגידו אתם האם שדה זה יזריע את התוצאות המצופות מהשקעה.
ביישוב גבעתיים התאגדו יחד תושבי רחוב ערבי נחל ונלחמו כארי על פרויקט פינוי בינוי. לבסוף, פרויקט זה יצא לפועל אחרי 10 שנים של מלחמות וניסיונות מול הממשלה.
לפני:
שבעה בניינים שגילם עבר זה מכבר את גיל החמישים ובהם 126 דירות מגורים, מחיר ממוצע לדירה 1.1 מיליון ₪.
אחרי:
ארבעה מגדלים בני עשרים ואחת קומות, מספר הדירות לא פחות ולא יותר הגיע ל 528. כנגד כל דירה אחת שהייתה קיימת טרם הפרויקט, הגיעו לאוויר העולם ארבעה דירות חדשות! והדובדבן שבקצפת זה כמובן שווי הדירות, תחזיקו חזק… מחירה של דירה חדשה הינה 2.6 מיליון ₪. כן, זה אמיתי.
לסיכום:
רכישת דירה בפרויקט עתידי של פינוי בינוי או קידום של פרויקט זה בדירת מגוריכם, תחשב למעשה חכם מאוד במילים צנועות.
צריכים עזרה?
אנו בחברת המפתח למימון וליווי פרויקטים נשמח לעזור לכם לקידום פרויקט החיים שלכם. ולתת לכם כח לא להתייאש בדרך הכלכלית המדהימה ביותר שידעה מדינת ישראל מעודה.
