איך לחשב כמה הדירה שלכם עולה?

מדריך חישוב להערכת שווי דירה

הערכת שווי דירה הינו מרכיב בסיסי וחיוני בעת רכישת דירה כדאית ומוצלחת. הערכת שווי או מחיר דירה הינו גם עניין מורכב הדורש ידע ובירורים שונים. השיטה המוכרת והנפוצה ביותר להעריך שווי לבית הוא ביצוע השוואה בין הבית הרצוי ובתים נוספים בסביבה. מבררים ובוחנים עסקאות עבר באותה הסביבה של נכסי נדל"ן דומים המאפשרים להסיק מסקנות לגבי המחיר, שמוכנים לשלם בשוק על הבית שבעניין. היתרון בשיטה זו – ניתן לעשות זאת עצמאית או בעזרת מתווך בחינם. החיסרון בשיטה זו – מדובר בשיטה לא בהכרח מדויקת.

כאשר מעריכים את שוויה של דירה מגורים רגילה, זוהי השיטה הפשוטה והנוחה ביותר. מהסיבה שרוב הדירות די דומות זו לזו . לעומת זאת, ישנם בתים, ששיטה זו הופכת לבלתי אפשרית מאחר וכל בית שונה בגודלו וברמת גימורו. בשכונות מסוימות, הבתים תוכננו והותאמו לצורכיהם של בעלי הבית. במקרים אלו, השוואת הבית הנבחר לבית סטנדרטי בשכונה לא תהיה נכונה. על הקונה להיות מודע לערך הנכס אותו מבקשים לרכוש, בצורה שתאפשר לו להימנע מתשלום יתר.

שיטות לקביעת ולהערכת שווי של דירה

כאמור שוק הנדל"ן הינו שוק מסובך ומורכב ביותר. הערכת שווי דירה דורשת התחשבות ושקלול מספר רב של פרמטרים, המשפיעים על מחירי הדירות. עם זאת, בסופו של דבר מצב ההיצע והביקוש בשוק הוא הגורם הקובע לרוב את מחיר הדירה.
דרך טובה לבירור שווי דירה הינה הסתייעות בשירותי שמאי מקרקעין, המוסמך לבצע הערכה כוללת ומקיפה של שווי נכס.

דרך נוספת הינה התייעצות עם מתווכי נדל"ן המעורים באזור בו מצוי הנכס המבוקש. הסתייעות באנשי מקצוע לצורך הערכת מחיר דירה כרוך בהוצאה כספית ניכרת. עם זאת בכל מקרה, ניתן ומומלץ לבצע הערכה ובדיקה מקדמית עצמית.
יש לבצע סקר שוק מקיף על ידי בירור המחירים בהם נמכרו דירות אחרות דומות. השוואה נכונה תהיה כזו להתבסס על מכנה משותף רחב ככל האפשר מבחינת גודל דירה, מיקום ועוד. ניתן ורצוי לעבור על לוחות הדירה ברשת באתרים דוגמת יד 2, Win Win או בקבוצות ייעודיות בפייסבוק ובעיתונות הכתובה, ולבדוק את המחירים המבוקשים לדירות הדומות במאפייניהם לזו המבוקשת.

מומלץ גם לבדוק ברשומות המחירים של דירות דומות שכבר נרכשו, ניתן להיעזר במאגרי מידע ממשלתיים, הכוללים תיעוד מפורט ומהימן של כל עסקאות הנדל"ן על פי אזורים. המידע זמין ונגיש לכל, ומאפשר לקונה לקבל הערכה של מחירי הדירות באזור מסוים.
בעת בחינת שווי דירה, יש להתחשב בקריטריון החשוב ביותר – מבחן השוק, הקובע מהו הסכום הסביר לקניית הנכס המדובר. חשוב להסתמך על עסקאות דומות שנכרתו בסביבה הקרובה לנכס המבוקש, תוך ביצוע ההתאמות הרלוונטיות. יש לשקלל בחישוב את מגמות הנדל"ן האזוריות והכלליות.

פרמטרים לקביעת מחיר דירה:

בעת הערכת שווי דירה, חשוב לשקלל משתנים חיצוניים המשפיעים על מחירי השוק. לכל משתנה ביטוי במחיר הדירה, החל ממיקומה הגיאוגרפי ועד רמת הגימור.

טיב הדירה: מצבה הפיזי של הדירה מהווה משתנה מכריע נוסף לקביעת שוויה. מחיר דירה ישנה ומוזנחת הזקוקה לשיפוץ יהיה נמוך מזה של דירה חדשה או משופצת. איכות הגימור והבנייה, מצב הקירות, הצנרת והחשמל והערכת ליקויים מהווים בסיס לקביעת מחיר הדירה.

זכויות תכנוניות וקנייניות של הנכס: פוטנציאל השדרוג של הדירה וסביבתה מהווה גורם משמעותי בקביעת שוויה ומחירה. מדובר על האפשרות להרחבת והגדלת הדירה, בניית מרפסות או חדרים נוספים, עמידה בתנאי תמ"א 38 ותוכנית פינוי-בינוי ועוד. ככל שמספר בעלי הזכויות התכנוניות לשדרוג הנכס נמוך יותר, כך הסבירות לביצוע השדרוגים גדול יותר. מחיר הדירה מגלם בתוכו את פוטנציאל השדרוג.

שטח הדירה: פרמטר מרכזי נוסף בקביעת שווי דירה הוא שטחה השמיש. מחיר הדירה יקבע בהתאם לגודלה ומספר החדרים בה. בעת ביצוע הערכת מחיר הדירה,חשוב להתיחס "לשטחי הפלדלת" – שטח הדירה מדלת הכניסה פנימה, כולל הממ"ד ושטח הקירות, כאשר מוציאים מכלל החשבון את השטחים המשותפים שמחוץ לדירה (חדרי מדרגות, לובי, מחסנים וכו'). ככל שגודל שטח הפלדלת עולה על גודל השטחים המשותפים שווי הדירה עולה. גם לקומה בה מצויה הדירה השפעה על מחירה – בבניין ללא מעלית, ככל שהדירה מצויה בקומה גבוהה יותר – כך יורד ערכה. הימצאות מעלית בבניין מעלה את מחיר הדירה.

מרפסת: שווי מ"ר מרפסת שקול לרוב לשווי חצי מ"ר שטח דירה. בבניינים גבוהים הנהנים מחשיפה מלאה לאזורים ירוקים או לים, שווי מ"ר מרפסת שקול למ"ר שטח דירה.

חניה: במדינה בה כמעט כל משפחה מחזיקה בבעלותה שני כלי רכב, ומצוקת החניה גוברת, חניה צמודה לנכס מהווה יתרון משמעותי, ומשפיעה בהתאם על מחירו. בנוסף, חניה מקורה שווה יותר מחניה פתוחה.

טאבו: דירה שרישומה לא הוסדר בטאבו והבעלות בה משותפת בין כל בעלי זכויות לפי חלקו, שווה פחות מדירה שרישומה מוסדר. זאת, בעיקר בשל ההפסד המימוני של הדירה הנובע מהקושי למכור אותה. קונה בד"כ עשוי להימנע מרכישת דירה לא מוסדרת.

נגישות תחבורתית: מחיר דירה הממוקמת בקרבת כבישים ראשיים ועורקי תחבורה ציבורית כגון תחנות אוטובוסים ורכבת יעלה ביחס לערכה של דירה הממוקמת באזור מבודד ופחות נגיש. עם זאת, מחיר דירה הממוקמת על קו ראשון לכביש יפחת בשל מפגעי הרעש והזיהום הפוטנציאליים. קיימים הבדלי מחירים בין דירה חזיתית לכביש לבין דירה עורפית.

קרבה למוסדות ציבוריים: עבור קונים מסוימים האטרקטיביות של דירה הנמצאת בסמוך למוסד ציבורי דוגמת בית ספר, גן ילדים או קופת חולים תעלה, בעוד עבור אחרים היא דווקא תרד בדיוק מסיבה זו. קרבה למוסדות ציבור עשויה להיחשב כגורם מפריע או כיתרון, בהתאם לאופי הקונים.

מדדים כלכליים – פיננסיים: גורמים נוספים המשפיעים על שווי ומחיר דירה, ודורשים בירור טרם הרכישה, הם גובה הריבית במשק, עוצמת המטבע המקומי, המדד בשוק, מצד הכלכלה באופן כללי במדינה, מצב שוק המשכנתאות ועוד

לסיכום                                                                                                                                                                  
כדי להעריך את שווי הבית חשוב להתייחס לשלושה סוגי החישוב הבאים:

  1. הערכת שווי בתים לפי מחיר השוק – בתים דומים.
  2. הערכת שווי בתים לפי שווי הקרקע ועלות הבניה.
  3. הערכת שווי בתים לפי יכולתן ליצר תשואה.  

1. הערכת שווי בתים לפי מחיר השוק – בתים דומים: הערכת מחיר דירה לפי שיטות שונות. עסקאות נדלן שבוצעו שנעשו לאחרונה זיהוי מגמות שוק באמצעותן מזהים עם מחירי הדירות עולים או יורדים

2. הערכת שווי בתים לפי שווי הקרקע ועלות הבניה: כאשר בוחנים את שווים של בתי קרקע, יש צורך להיעזר בשיטה זו בה בוחנים את שווי הקרקע ועלויות הבניה העדכניות לבניית בית זהה. מדובר בשיטה מאוד מדויקת שתחשב את עלות המינימום שיעלה לבנות את אותו הבית באותו המיקום במידה ורוכש ירצה בכך. היתרון בשיטה זה: מדובר בשיטה הנכונה והמדויקת ביותר להערכת שווי. החיסרון בשיטה זו: יש צורך בתשלום כספי ניכר להערכת שמאי מקרקעין. שיטה זו לא תתאים בדירות מגורים שחולקים קרקע וקירות משותפים. לעומת זאת, כאשר   מחשבים הערכת שווי בתים, הערכה זו מקנה את הקו האדום ממנו לא ניתן לרדת. כאשר, ברצוננו למנף את הנכס יותר מערכו על ידי הצגת יתרונות ייחודיים בנכס כדוגמת קרבה לעיר, השקעה בצמחיה וברמת הגימור הבית.

3. הערכת שווי בתים לפי יכולתן ליצר תשואה: שיטה זו להערכת שווי מתאימה בעיקר למקרים בהם הנכס אינו משמש למגורים אלא למטרה עסקית. במידה והבית יכול לשמש לעסק ואו לאירוח כמלון, ראוי לחשב את שווי הדירה לפי הערכת השווי שהיא צפויה להניב לרוכשים. היתרון בשיטה זו – מאפשר לחשב ערך בנכס שאינו מתאים למגורים. החיסרון בשיטה זו: לא ממש יעיל ברוב העסקאות למכירת בתי מגורים. כאשר משקיע רוכש בית למטרת השכרה, חשוב לדעת שמדובר בעסקה משתלמת. כדי לבדוק זאת, חייבים לחשב את גובה התשואה שניתן לקבל מידי חודש מהשכרת הנכס. הערכת מחיר נכונה, המתחשבת בכלל הפרמטרים המשפיעים על מחירי השוק, תביא לרכישה כדאית ובטוחה.

חשוב לדעת! בישראל בונים כיום בעיקר בבנייה רוויה ומעט בניה של בתי קרקע פרטיים. החזקה בבית פרטי צפויה להיות שווה ערך גבוהה בעתיד. לכן, לא מומלץ למכור את הבית, מומלץ למנף אותו לצורך רכישת אחרת ולהשכירו לאחרים. במידה ורוכשים בית פרטי, חשוב לבחון את פוטנציאל הקרקע לא רק בטווח הקצר אלא בעיקר בטווח הבינוני והארוך.