איך מחשבים אומדן פרויקט?

• עלות תכולת המבנה: עלויות המטבח, המיזוג, הריהוט וכד' ישתנו בהתאם לאיכות ולכמות הנדרשת
• עלויות תשלומים למינהל מקרקעי ישראל: במידה והמגרש מוחכר ממנהל מקרקעי ישראל חשוב לבדוק את טיב חוזה החכירה: ישנם חוזים המעניקים למנהל זכות לגביית דמי הסכמה, עבור כל מ"ר הנבנה מעל אותו מספר הנקוב בחוזה – בד"כ מעל 160 מ"ר. במידה וקיים היוון לקרקע – יהנה היזם, בד"כ, מהפחתה מהותית של הסכום. בעתיד כנראה יבוטלו "דמי ההסכמה"- מומלץ להתעדכן.
  
• עלויות היטלי פיתוח ואגרת בניה: היטלי הפיתוח כוללים היטלים נפרדים על קווי מים, ביוב, תיעול, כבישים ושצפ"ים. יש לבדוק את הנושא מול הרשות המקומית הרלוונטית היות וההיטלים הללו מוטלים ע"פ חוקי עזר נפרדים לכל רשות. אגב, ישנן חברות המתמחות בהקטנת היטלי הפיתוח משום שרשויות רבות נוקטות בשיטת "מצליח". בכל מקרה, מדובר בהוצאה כספית גדולה למדי – בין  200 ל-800 ש"ח למ"ר – תלוי ברשות המקומית.  במידה וקיים מבנה ישן על הקרקע ניתן לקזז את שטחו משטח המבנה החדש לעניין האגרות וההיטלים. ישנן רשויות אשר בעת הריסת מבנה והקמה של אחר חדש תחתיו – אינן מקזזות את האגרות שכבר שולמו בזמנו על המבנה הישן. יש להאבק בהן באמצעים משפטיים על יסוד העיקרון "מניעת כפל חיוב".
• היטל השבחה: ההיטל מוטל כאשר תכנית בניין עיר חדשה או הקלה שהיזם ביקש מעניקה תוספת אחוזי בניה על הקרקע. ההיטל ייגבה מהמוכר בעת העברת הבעלות על הקרקע, או- במידה ולא מדובר על העברת בעלות- ההיטל יגבה ממבקש ההיתר טרם בניית המבנה.
  במידה וחויבתם בהיטל השבחה -מומלץ אפשרות להיעזר ב"שמאי מכריע". עד לאחרונה, היו היזמים מחויבים לבחור שמאי מרשימת הבוררים של הרשות. הבעיה הייתה שלא היה קיים הסדר לעניין בחוק תכנון ובניה, והיה קיים תמיד חשש שבשל העובדה שהרשות מפנה אליו בוררויות באופן קבוע , השמאי עשוי לחשוש לפסוק כנגדה.
• אגרת היתר: אגרה המשולמת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעת קבלת ההיתר. עלותה סביב 35 ש"ח למ"ר. את אגרות הבניה ניתן לבדוק במחשבון אגרות הבניה של משרד הפנים.
• עורך דין: – לצורך רכישת הקרקע – 0.5% עד 1.5% מערכה (לא כולל מע"מ).

• דמי תיווך: במידה והקרקע נרכשה ע"י מתווך – 1.0% עד 2% מערך הקרקע (לא כולל מע"מ).
  

יועצים אשר קיימת לגביהם חובת העסקה

• אדריכל: שכר האדריכל הנו  120- 160 ש"ח (לא כולל מע"מ) למ"ר בנוי, אולם כמו בכל מקצוע חפשי- המחיר הוא פונקציה של ביקוש ותמורה. מחיר "רגיל" לתכנון אדריכלי לוילה בת 200 מ"ר ינוע בין 30,000-50,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) ויותר.
• מהנדס בניין (קונסטרוקטור): מתכנן את חוזק המבנה, מכניס חישובים סטאטיים לתיק הבניין, תכניות עבודה ופיקוח עליון-  35 ש"ח למ"ר (לא כולל מע"מ).
• מנהל עבודה או מפקח בניה: תלוי בהיקף הפרוייקט ומורכבותו. ע"פ התקנות מינוי מנהל העבודה הנו בתחום אחריותו של הקבלן הראשי, וחשוב לגבות זאת בהסכם מולו. במידה ואין קבלן ראשי והבאת הקבלנים השונים היא באחריות היזם, באחריותו למנות מנהל כזה שבאחריותו תחום הבטיחות באתר הבניה. אם לא ימונה מנהל בטיחות באתר, במקרה תביעה תחול האחריות עליכם.
• יועץ קרקע: 1300 ש"ח לדו"ח ועוד 800 ש"ח לשני קידוחים בשטח (לא כולל מע"מ).
• מודד: סביב 2,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) לחצי דונם. המחיר הוא למדידה ראשונה, יש להוסיף 800 ש"ח לערך לכל ביקור נוסף – שלושה ביקורים, בד"כ לפני הגשת היתר, מיקום יסודות, טופס 4. המחיר יעלה ככל שהמדידה תהיה מסובכת יותר, או ע"פ שטח גדול יותר.
• מכון תקנים: עריכת חוזה התקשרות לצורך בדיקת חוזק הבטון בכל יציקה, אטימות הממ"ד ותקינות הסניטציה- 2500 ש"ח לערך (כולל מע"מ).
• צילומי תכניות, קופה קטנה לשונות: 3,000 ש"ח לערך (כולל מע"מ).
  

יועצים אשר העסקתם היא בגדר רשות:

• עיצוב פנים: העלות תושפע מתחומי הנגיעה, מאיכות העיצוב. מומלץ לפנות לקבלת הצעות מחיר לאחר קבלת התכנית האדריכלית.
• פיקוח על הבניה: תלוי בהיקף הפרויקט ומורכבותו, החל מ 4,000 לחודש. בפרויקטים של "בנה ביתך" יש אפשרות שהמפקח ישמש גם כמנהל העבודה וממונה בטיחות- במידה והוכשר לכך. לאחר יצירת האומדן הראשוני, מומלץ לדרוש וקבל כתב כמויות עם אומדן מפורט.