איך מחשבים אומדן פרויקט?

חישוב אומדני פרויקטים:

נקודת המוצא בכל פרויקט בניה הינו חישוב וקביעת אומדן מדויק שתואם את הפרויקט במהלך התכנון. אומדן העלויות נחשב ומוביל בראש המשימות החשובות ביותר לקבלן וליזם בהערכת הכדאיות הכלכלית לכניסה לפרויקט. בכוחו של חישוב זה לקבוע בצורה מוחשית את ההוצאות בגין עלות החומרים, עלות העבודה וחשוב מכל את הרווח שיישאר לקבלן לאחר הפחתת ההוצאות.

חישוב עלויות בניה ואומדן עלויות

בשנים האחרונות הולכת וגוברת מצד היזמים והקבלנים הצורך להעזר בחברות המציעות שירות זה כבר בשלב בחינת הפרויקט, בכדי להגיש הצעה או לגשת למכרז בצורה מקצועית על מנת להרוויח ולהימנע מהפסדים. חישוב אומדני כמויות כולל בין היתר גם חישובים הקשורים לעלויות חומרים, עליות שכר עבודה ואנשי מקצוע הנחוצים לצורך ביצוע הפרויקט ועוד חישובים אחרים המעניקים לקבלן יתרון התחלתי בהערכת תמונה כוללת של הפרויקט ותקציב עלויות הבניה.

חישוב עליות בניה בהתאם למכון התקנים

חישוב עלויות הבניה חייב להיות בהתאם לדרישות מכון התקנים, שכן החוק קבע סטנדרטים ובניה על פי תווי תקן בטיחותיים וזאת לאור הניסיון המצטבר מליקויי בנייה הרבים שהתגלו במהלך השנים, קבלן או יזם נדרש למנות מפקח חיצוני שיגיע לפקח בצורה נכונה ובטיחותית על הפרויקט במהלך ובסוף הפרויקט.

הסיבות לעלויות בניה גבוהות בשנים האחרונות

ראשית המחירים "קפצו" בעשור האחרון לא רק בשל עליית המחירים בחומרי העבודה וכוח העבודה, אלא גם בשל העלייה בסטנדרט הבניה והגימורים הנדרשים ע"י הלקוח, וכיום מתוכננים מבנים מורכבים יותר משהיו לפני עשור. שנית, עלויות החומרים עלו בעשרות אחוזים וגם עליות ושכר העבודה לשעת עבודת הפועל בשטח. בנוסף סוגי הגימורים של הבניה מייקרים מאוד את עלויות המבנה עצמו. המדינה ושלל הגופים הבירוקרטיים שלה בתחום הבניה גובים אגרת בניה עבור כבישים, מדרכות וביוב, מנהל מקרקעי ישראל גובים מסי חכירה ומקשים על הליך בניה וסיומו באופן מהיר. על כל אלה יש להוסיף דמי תיווך, עו"ד, היועצים השונים הנדרשים במהלך הבניה וכן את עלות המימון

חישוב עלויות בניה :

עלויות הבנייה מתחלקות לשתי קבוצות עיקריות:       

עלות בניית השלד –  תושפע מגורמים סובייקטיביים כמו איכות, מהירות הביצוע ואמינותו של הקבלן. בנוסף, חשוב למנות את הגורמים האובייקטיבים הבאים:

  • מורכבות המבנה ורוחב המפתחים: חללים פתוחים ורחבי ידיים מחייבים מרחק גדול בין העמודים- לכן הקורות הנושאות את התקרה והתקרה עצמה יהיו מאסיביות יותר, ויכילו כמות גדולה יותר של ברזל ובטון (בתוכנית קונסטרוקציה המתבצעת ע"י מהנדס הבניין. 
  • סוג היסודות ועומקם אופן הביסוס נקבע ע"י יועץ הקרקע. 
  • כמות החפירה וחציבה באתר.
  • בניית מרתף מגדילה את העלויות, יציקת קירות חיצוניים מבטון מזוין ועבודת איטום.
  • המודל הכלכלי של בניה זו כדאית רק בתנאי שמדובר במרתף הגדול מ- 70 מ"ר.
  • סוג הבלוקים המשמשים לקירות חיצוניים – בניה מבלוק איטונג, תהיה יקרה יותר. עלות השלד תחושב לפי שטח היציקות, ולא ע"פ השטח במ"ר בנוי – כמות הקירות הפנימיים אינה רלוונטית. טווח המחירים נע סביב ה- 1500 עד 2000 ש"ח – לא כולל מע"מ עלות בניית הגמר ופיתוח השטח. עלויות אילו מחשבים בטווח של בין 5000 ל- 6000 ₪ למ"ר בבניה סטנדרטית. המחירים מטפסים בהתאם לסוגי החומרים המבוקשים ודרישת הקבלן לבניה יוקרתית. מחירים אלו כוללים את הדלתות, חלונות, ריצוף, כלים סניטרים וכו' במסגרת ההסכם. אך אינם כוללים את תכולת המבנה: מטבח, ריהוט, בקרת אקלים, גופי תאורה וכד'. בשנים האחרונות עקב הביקוש מחירי החומרים עלו באופן משמעותי, בשל המגמה המתגברת שלקוחות, דורשים גימורים יקרים יותר מהסטנדרט הבסיסי.

     

     

עלויות גמר- גמר סטנדרטי ינוע סביב 4,000 ש"ח, לא כולל מע"מ, למ"ר. גימורים יוקרתיים ינועו סביב ה- 5,000 ש"ח למ"ר והלאה. הערכת העלויות תיקבע מול אדריכל המבנה ומעצב/ת הפנים.     

עלויות פיתוח השטח- קירות המשמשים לתמיכת הקרקע מחושבים לפי עלות של 380 ש"ח (כולל מע"מ) למ"ר. בנוסף מצב בו נדרש ציפוי אבן לקיר  -42 ש"ח למ"ר וכן תוספת של גדר קלה, משטחי חניה, שבילים, מילוי אדמה וגינון. העלות תשתנה, ע"פ מורכבות התכנית.                         

תכנון תקציבי כולל:

  • עלות תכולת המבנה: עלויות המטבח, המיזוג, הריהוט וכד' ישתנו בהתאם לאיכות ולכמות הנדרשת
  • עלויות תשלומים למינהל מקרקעי ישראל: במידה והמגרש מוחכר ממנהל מקרקעי ישראל חשוב לבדוק את טיב חוזה החכירה: ישנם חוזים המעניקים למנהל זכות לגביית דמי הסכמה, עבור כל מ"ר הנבנה מעל אותו מספר הנקוב בחוזה – בד"כ מעל 160 מ"ר. במידה וקיים היוון לקרקע – יהנה היזם, בד"כ, מהפחתה מהותית של הסכום. בעתיד כנראה יבוטלו "דמי ההסכמה"- מומלץ להתעדכן.
  • עלויות היטלי פיתוח ואגרת בניה:  היטלי הפיתוח כוללים היטלים נפרדים על קווי מים, ביוב, תיעול, כבישים ושצפ"ים. יש לבדוק את הנושא מול הרשות המקומית הרלוונטית היות וההיטלים הללו מוטלים ע"פ חוקי עזר נפרדים לכל רשות. אגב, ישנן חברות המתמחות בהקטנת היטלי הפיתוח משום שרשויות רבות נוקטות בשיטת "מצליח". בכל מקרה, מדובר בהוצאה כספית גדולה למדי – בין  200 ל-800 ש"ח למ"ר – תלוי ברשות המקומית.  במידה וקיים מבנה ישן על הקרקע ניתן לקזז את שטחו משטח המבנה החדש לעניין האגרות וההיטלים. ישנן רשויות אשר בעת הריסת מבנה והקמה של אחר חדש תחתיו – אינן מקזזות את האגרות שכבר שולמו בזמנו על המבנה הישן. יש להאבק בהן באמצעים משפטיים על יסוד העיקרון "מניעת כפל חיוב".
  • היטל השבחה: ההיטל מוטל כאשר תכנית בניין עיר חדשה או הקלה שהיזם ביקש מעניקה תוספת אחוזי בניה על הקרקע. ההיטל ייגבה מהמוכר בעת העברת הבעלות על הקרקע, או- במידה ולא מדובר על העברת בעלות- ההיטל יגבה ממבקש ההיתר טרם בניית המבנה.
    במידה וחויבתם בהיטל השבחה -מומלץ אפשרות להיעזר ב"שמאי מכריע". עד לאחרונה, היו היזמים מחויבים לבחור שמאי מרשימת הבוררים של הרשות. הבעיה הייתה שלא היה קיים הסדר לעניין בחוק תכנון ובניה, והיה קיים תמיד חשש שבשל העובדה שהרשות מפנה אליו בוררויות באופן קבוע , השמאי עשוי לחשוש לפסוק כנגדה.
  • אגרת היתר: אגרה המשולמת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעת קבלת ההיתר. עלותה סביב 35 ש"ח למ"ר. את אגרות הבניה ניתן לבדוק במחשבון אגרות הבניה של משרד הפנים. 
  • עורך דין: – לצורך רכישת הקרקע – 0.5% עד 1.5% מערכה (לא כולל מע"מ). 
  • דמי תיווך: במידה והקרקע נרכשה ע"י מתווך – 1.0% עד 2% מערך הקרקע (לא כולל מע"מ). 

יועצים אשר קיימת לגביהם חובת העסקה

  • אדריכל: שכר האדריכל הנו  120- 160 ש"ח (לא כולל מע"מ) למ"ר בנוי, אולם כמו בכל מקצוע חפשי- המחיר הוא פונקציה של ביקוש ותמורה. מחיר "רגיל" לתכנון אדריכלי לוילה בת 200 מ"ר ינוע בין 30,000-50,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) ויותר.
  • מהנדס בניין (קונסטרוקטור): מתכנן את חוזק המבנה, מכניס חישובים סטאטיים לתיק הבניין, תכניות עבודה ופיקוח עליון-  35 ש"ח למ"ר (לא כולל מע"מ). 
  • מנהל עבודה או מפקח בניה:  תלוי בהיקף הפרוייקט ומורכבותו. ע"פ התקנות מינוי מנהל העבודה הנו בתחום אחריותו של הקבלן הראשי, וחשוב לגבות זאת בהסכם מולו. במידה ואין קבלן ראשי והבאת הקבלנים השונים היא באחריות היזם, באחריותו למנות מנהל כזה שבאחריותו תחום הבטיחות באתר הבניה. אם לא ימונה מנהל בטיחות באתר, במקרה תביעה תחול האחריות עליכם. 
  • יועץ קרקע: 1300 ש"ח לדו"ח ועוד 800 ש"ח לשני קידוחים בשטח (לא כולל מע"מ). 
  • מודד: סביב 2,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) לחצי דונם. המחיר הוא למדידה ראשונה, יש להוסיף 800 ש"ח לערך לכל ביקור נוסף – שלושה ביקורים, בד"כ לפני הגשת היתר, מיקום יסודות, טופס 4. המחיר יעלה ככל שהמדידה תהיה מסובכת יותר, או ע"פ שטח גדול יותר.
  • מכון תקנים: עריכת חוזה התקשרות לצורך בדיקת חוזק הבטון בכל יציקה, אטימות הממ"ד ותקינות הסניטציה- 2500 ש"ח לערך (כולל מע"מ).
  • צילומי תכניות, קופה קטנה לשונות: 3,000 ש"ח לערך (כולל מע"מ).     
                
                                                                        

יועצים אשר העסקתם היא בגדר רשות:

  • עיצוב פנים: העלות תושפע מתחומי הנגיעה, מאיכות העיצוב. מומלץ לפנות לקבלת הצעות מחיר לאחר קבלת התכנית האדריכלית. 
  • פיקוח על הבניה: תלוי בהיקף הפרויקט ומורכבותו, החל מ 4,000 לחודש. בפרויקטים של "בנה ביתך" יש אפשרות שהמפקח ישמש גם כמנהל העבודה וממונה בטיחות- במידה והוכשר לכך. לאחר יצירת האומדן הראשוני, מומלץ לדרוש וקבל כתב כמויות עם אומדן מפורט.

מימון הבניה, משכנתאות

בנקים למשכנתאות נותנים משכנתא על הקרקע עצמה. לאחר בניית היסודות והרצפה הראשונה – ניתן להגדילה, וכך גם לאחר כל שלב בבניה. בתנאי שבמהלך התהליך, יחתום אדריכל המבנה על התצהירים המאשרים את התקדמותה הבניה.                           

נקודות לבדיקה:                                                                                    

  • לא תינתן משכנתא על דירה בבית משותף, אם אין תקנון מוסדר שכולל הצמדות רכוש.
  • יש לוודא עם הגוף המלווה, כי אכן ניתן יהיה להגדיל את נפח המשכנתא.
  • מומלץ שגובה ההחזר לא יעלה על 20-30% מההכנסה הכוללת של משק הבית. 
  • יש להשוות את הריביות המוצעות בין הגופים המלווים ולבחור את המשתלמת ביותר.
  • יש להתייעץ עם מומחה להשקעות האם עדיפה משכנתא בריבית קבועה, או משתנה, בתנאי השוק הצפויים. יש לזכור כי כל עלייה בריבית במשק מתורגמת למאות שקלים בהחזר החודשי. בתנאים של שוק לא יציב עדיף לקחת הלוואה בריבית קבועה, אף שהיא יקרה יותר
  • יש לקבל "תחנות יציאה" המאפשרות פירעון מוקדם. 
  • ביטוח חיים: מומלץ לבדוק את תעריפי הביטוח הנדרשים ע"י הגוף המלווה, אל מול התעריפים הנהוגים בחברות לביטוח ישיר. במיוחד עבור זוגות צעירים אשר הפרמיות שלהם אמורות להיות נמוכות יחסית.
    ביטוח מנהלים אינו מהווה תחליף, אך במידה וכבר קיימת פוליסת ביטוח חיים אין צורך לרכוש חדשה, אלא לשעבד את הקיימת לטובת הלווה.
  • ביטוח המבנה: על מנת להוזיל את עלות הפוליסה יש לדרוש שהיא תכסה רק את עלותה של יתרת המשכנתא ולא את עלותו הכוללת של המבנה. עם ההתקדמות בהחזר המשכנתא, ניתן להפחית את סכומי הביטוח בהתאם.
  • חשוב לשקלל את עלויות המימון: ביטוח, פתיחת תיק, שמאות, רישום משכון וכד'.