יזמי הנדל”ן וסוגי עסקאות הנדל"ן

יזמי נדל"ן וסוגי עסקאות הנדל"ן

רבים החושבים על השקעות נדל"ן בהקשר של רכישת דירה להשקעה. ואולם, השקעות נדל"ן מחייב יצירתיות. זהו תחום מגוון שמזמן ומספק אפשרויות רבות להשקיע בסכומים בסדרי גודל שונים על מנת להפיק רווחים.  השקעות נדל"ן הן למעשה הגדרה רחבה למגוון רחב של סוגי השקעות בנדל"ן, את הנכסים המגוונים המוצעים למטרות השקעה, נהוג לסווג לשני סוגים עיקריים – נדל"ן למגורים המכיל את כל מגוון הנכסים המיועדים למטרות מגורים ונדל"ן מסחרי המשלב את כל סוגי הנכסים המיועדים למטרות מסחר. העלייה המתמשכת במהלך העשור האחרון בענף הנדל"ן כאפיק השקעה אלטרנטיבי, מתרחשת על רקע העלייה המשמעותית במחירי הדיור בישראל מאז שנת 2007, תורם לכך גם אפקט הריבית האפסית במערכת הבנקאית ואפשרויות ההשקעה המגוונות העומדות לרשות משקיעי נדל"ן בישראל ומחוצה לה. מציאות זו מושכת מדי שנה מאות משקיעים הבוחרים להשקיע את מיטב כספם בנכסי נדל"ן מכל הסוגים.
בנכסי הנדל"ן למטרות מגורים נכללים נכסים שהם דירות, בתי מגורים ומגרשים המיועדים למטרות בניה למגורים, ואילו בנכסי הנדל"ן למטרות מסחר נכללים נכסים משרדים, חנויות, שטחי מסחר ותעשייה, מחסנים, מפעלים וכו'.

 

השקעות בפרויקטי נדל"ן למגורים והשקעות בפרויקטי נדל"ן מסחרי, נועדו למטרות יצירת תשואה חודשית – שנתית המושגת באמצעות השכרת הנכס. חשוב לציין שמסלול השקעה בנדל"ן מניב, שבנוסף על ערכו הממשי הוא גם נושא תשואה ומייצר עבור הבעלים שלו הכנסות קבועות. זהו נכס נדל"ני המוצע להשכרה בקביעות על מנת לקבל תמורה דמי שכירות. בהגדרה ישנם סוגים רבים של נכסים נדל"ניים מניבם, בין היתר, נכסים למטרות מגורים, מסחר, תעשייה, משרדים וכיו"ב. התשואה של נכס מניב מחושבת על פי חישוב שנתי ומתבטאת ביחס שבין מחיר הנכס לבין דמי השכירות המתקבלים עבור השכרתו, לאחר הפחתת הוצאות תחזוקה, תפעול ופחת. חשוב לדעת שהתשואה השנתית הממוצעת מהשכרת נכס בישראל עומדת כיום על בין 2% ל- 4% בלבד.

בנוסף למסלולי השקעה אלו, ניתן להשקיע בנדל"ן באמצעות השקעה באגרות חוב ומניות של חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה, וזאת לצד השקעה בקרנות נדל"ן בהן כספי המשקיעים משמשים כמעין הלוואה למטרות מימון פרויקטים שונים בענף הנדל"ן.
ענף הנדל"ן מאפיין מספר סוגי יזמים והמובלים ביניהם הם: המשפצים – והמוכרים, הבונים – והמוכרים כמו גם הקונים להשקעה. יזם נדל"ן, הינו בד"כ אדם פרטי, שרוכש דירה במחיר נמוך ומוכר אותה במחיר גבוה, ומהצד השני יזם נדל"ן, רכוש קרקע עליה יבנה מתחם קנייה ענק.
שני סוגי יזמי נדל"ן אלו נבדלים ביניהם בהיקף ההשקעה וההון העצמי, מידת הידע המקצועי והקשרים שנרקמו במהלך השנים וכאמור בביצוע ההליך הבירוקרטי.
יזם נדל"ן בהגדרה הינו מקצוען שמזהה הזדמנויות ויודע לנצל אותן. הכישורים להיות יזמי נדל"ן נרכשים בלמידה ומנסיון חיים במהלך השנים. מעבר לזיהוי ההזדמנות, על כל יזם נדל"ן להשקיע הון מתוך חישוב סיכונים, כשהשקעתו עתידה להניב רווח בהתאם אך במציאות גם עשויה להפוך להפסד.
ביזמות נדל"ן, לא מספיק בהון עצמי, אלא מחייב גם בידע מקיף ומקצועי, וזאת כדי למזער סיכונים ואף להגדיל את הרווחים. יזמות בנדל"ן להבדיל מהשקעה רגילה בתחום, דורשת עבודה מאומצת, ידע והשקעה אקטיבית של היזם במטרה להביא להשבחת הנכס או קידום תהליכי בנייה. לרוב מדובר בעסקאות בטווחי זמן קצרים יותר. בשל המאמץ הרב והידע הנדרש בהשקעה שמתאימה יותר למקצוענים.

סוגי עסקאות הנדל"ן :

  • עסקאות אקזיט – רכישת נכס אשר מצוי ברמה תחזוקתית ירודה ועד לא ראויה למגורים. העיקרון הוא לרכוש נכס במחיר נמוך בשל מצבו, לשפץ אותו ולמכור אותו במחיר גבוה יותר מהמחיר ששולם בעת הרכישה. עסקאות המכונות גם "פליפ" שמטרתן רכישת נכס, נטילת הלוואות קצרות טווח.השבחה ומכירה מהירה, הכל בטווח של מספר חודשים. את השיפוץ, מבצע היזם, אם בכוחות עצמו ואם על ידי בעלי מקצוע. חשוב ידע והבנה בשיפוץ ובחירת בעלי מקצוע על מנת ליעל ולחסוך בעלויות השיפוץ.
  • נכס מניב – השקעה פופולרית ביותר היא רכישת דירה לשם השקעה, השכרתה תמורת תשלום חודשי עבורה, המייצרת תשואה קבועה. מאפשרת ליזם ליהנות מיציבות, ולמזער את הסיכון ואף להגדיל את התשואה לאורך זמן. השקעה זו, דורשת מציאת נכסים במחירי מציאה משתלמים נמוכים ממחירי השוק, דבר המגדיל את התשואה באופן מיידי ולאורך זמן. באפיק זה, נדרש היזם להביא הון עצמי, סבלנות וידע. מתאים לאנשים שמסתפקים ברווחים סולידיים.
  • השבחה – יזמים הבוחרים להשקיע בקרקעות זולות יחסית למטרת בניית הנכס וכך הקרקע מושבחת והנכס ימכר במחיר גבוה מהשקעה. הרווח, היא ביחס לעלות הקרקע ולא מחיסכון הבנייה, זאת משום שהיכולת להוזיל עלויות בנייה היא מוגבלת מאוד. להצליח במיזם מסוג השבחה, חייב היזם להיות זמין מבחינת שעות עבודה וכן התמצאות בידע הנדרש לניהול פרויקט בסדר גודל זה הפוך את העסקה לעסקה משתלמת.
  • עסקת קומבינציה – עסקה שבה בעל הזכויות בקרקע מוכר את זכויותיו ליזם ומקבל את התמורה על הזכויות בדמות אחוזים מסוימים מפרויקט הבניה על הקרקע בהתאם להסכם בין הצדדים.
    השקעה בנדל"ן באמצעות שיפור הקיים
  • תמ"א 38 – חיזוק יסודות הבניין, הוספת מעלית, שיפוץ חזית הבניין, הגדלת שטח הדירה והוספת מרפסת וממ"ד.
    תוספות בניה וזכויות לא מנוצלות – ניצול זכויות קיימות שטרם נוצלו.
    תוספות זכויות לבניה באמצעות תב"ע – יצירת זכויות נוספות על הקיים בהליך תכנוני.

איזו השקעה בנדל"ן עדיפה?

מחירי הדירות בישראל רק מטפסים בשנים האחרונות ומקשים את האפשרות עבור רובנו לרכוש דירה. כך גם ההון העצמי הנדרש, הריביות שעלו בשנים האחרונות על המשכנתא ומס הרכישה והשבח שעלו עבור דירה להשקעה הופכים את הסיכוי להרוויח מדירה להשקעה לנמוך. מה גם שעולה הסיכון להפסד כספי אם מגמת מאמצי משרד האוצר יישאו פרי ותחל ירידת מחירים בשוק הדירות לאור המחירים ה"בועתיים" כיום השוק יקר מאוד ופועלים בו כוחות שמושכים לכיוונים שונים לכן העתיד אינו ברור והסיכון הופך גבוה לעומת זאת, השקעות בהשבחת נדל"ן, ובמיוחד בהשבחת קרקעות, אין השפעות של התנודות במחירי הדיור על הנכס. גם אם מחירי הנדל"ן ירדו, שווי הנכס ילך ויעלה ככל שהליך ההשבחה על הקרקע יתקדם.

השקעות נדל"ן בחו"ל:

המצב הכלכלי בחו"ל משתנה ומורכב ממדינה למדינה, פעמים צונחים מחירי הנכסים זמנית בתקופות מסוימות. חשוב לדעת לזהות הזדמנויות בתזמון נכון לצד חישוב הסיכון ויתר המרכיבים.
אפשרויות השקעה בחול מניבות רווחים משמעותיים ומאפשרות גם ליזמים בעלי הון עצמי נמוך יחסית להשקיע בנדל"ן, אך עלולה להיות גם בעייתית במורכבותה ולגלם בתוכה סיכונים לא מעטים, גם מהעובדה שקשה לנהל נכס בשלט רחוק. השקעות נדל"ן רבות מתקיימות במזרח אירופה, שם יזמי נדל"ן ישראלים רבים נוטים לבצע השקעות מגוונות. מדינות במזרח אירופה, הן חלשות ממדינות המערב אך הן עשויות במהלך השנים להתעצם ולהתקדם. מחירי הנדל"ן נמוכים כיום, רק טבעי שהנדל"ן יטפס בעוד מספר שנים בודדות ויהפכו השקעות חכמות להשקעות מניבות.

לסיכום – על מנת לבחון את כדאיות ההשקעה בכל אחד מסוגי הנכסים השונים העומדים בתחום הנדל"ן למגורים או תחום הנדל"ן המסחרי, חשוב לאפיין מספר פרמטרים שונים הקשורים לנכס כגון סוג הנכס, גודל הנכס, גיל ומצב הנכס, מטרות השימוש בנכס, וכמובן, מיקום הנכס.

בנוסף, חשוב לבחון היטב את האופן בו נדרשים להשקיע את את הכספים וזאת באמצעות הגדרה מוקדמת של תנאי הריבית במקרים ונוטלים הלוואת לצרכי רכישת הנכס, רמת הסיכון הנלווית להשקעה, תנאי שוק ההשכרה ומכירה באזור בו מעוניינים להשקיע ופרמטרים נוספים הקשורים לאופן בו עתידים לנהל את ההשקעה.
משקיע פרטי הבוחר להשקיע בנדל"ן מסחרי יידרש למס בשיעור של 30 עד 45% מדמי השכירות.
לרשות משקיע יחיד הבוחר להשקיע בנדל"ן למגורים, עומדות שלוש חלופות שונות לצרכי מיסוי דמי השכירות אותם הוא עתיד לקבל:

  1. פטור ממס בהתאם לגובה דמי השכירות.
  2. תשלום קבוע של 15% מדמי השכירות – מסלול זה לא מאשפר ניכוי הוצאות תחזוקה על הנכס.
  3. תשלום מס שולי בגובה של 30% מדמי השכירות – מסלול זה מאפשר קיזוז הוצאות תחזוקה על הכנס.
בחינה מדוקדקת של היבטי המיסוי, לצד בחינה מדוקדקת של גובה ההשקעה הנדרשת אל מול התשואה החודשית/שנתית שניתן לייצר על הנכס, תאפשר גם לקבל החלטה מושכלת יותר בכל הנוגע לשאלה מה משתלם יותר – נדל"ן מסחרי להשקעה או נדל"ן למגורים להשקעה.

מחפשים מימון לפרוייקט שלכם?

השאירו פרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם