יזמי הנדל”ן וסוגי עסקאות הנדל"ן

יזמי נדל"ן וסוגי עסקאות הנדל"ן

בעיני רבים המושג השקעות נדלן נתפס בהקשר של קניית דירות להשקעה. אך השקעות נדלן זהו תחום רחב הרבה יותר המונה סוגים רבים של אפיקי השקעה. התחום של השקעות נדלן מחייב יצירתיות ומזמן אפשרויות שונות של השקעות בסדרי גודל שונים. נכסים להשקעה מתחלקים לשני סוגים מרכזיים, נדל"ן מסחרי ונדל"ן למגורים. את שני הסוגים הללו ניתן למנף על ידי אמצעים שונים.

 

בעשור האחרון חלה עלייה מתמשכת במחירי הדיור מה שגרם לכך שענף הנדלן הפך להיות ענף השקעה פופולרי במיוחד. דבר נוסף שגרם לענף הנדלן פופולריות רבה כל כך הוא הירידה במחיר הריבית וכן מקורות המימון הרבים הנותנים שירות למשקיעי נדל"ן.

ישנם 3 דרכים להפיק רווח מהשקעות נדל"ן:

נכס מניב

המטרה של השקעה בנדלן היא להכניס תשואה. בדרך כלל המטרה הזו מושגת על ידי השכרת הנכס. נכס שמייצר הכנסות קבועות המתקבלות מדמי שכירות נקרא נכס מניב. ישנם סוגים שונים של נכסים מניבים כמו דירות למגורים, משרדים ועוד. את התשואה של נכס מניב מחשבים על פי ההכנסות השנתיות וההפרש בין מחיר הנכס לבין דמי השכירות המתקבלים מדי חודש. כמובן שצריך לנכות את הוצאות התחזוקה של הנכס.  תשואה שנתית שמניב נכס מושכר בישראל נעה בין 2% ל 4%.

מניות

דרך נוספת להשקעה בנדל"ן היא להשקיע במניות ובאגרות חוב של חברות העוסקות בנדל"ן. אפשר להשקיע גם בקרנות נדל"ן. הכספים שתשקיעו ישמשו למימון פרויקטים בהשקעות נדל"ן. למעשה השקעה כזו היא סוג של הלוואה שמניבה רווחים.

יזמות נדל"ן

אפיק נוסף של השקעת נדל"ן הוא יזמות נדל"ן. יזמות נדל"ן דורשת יותר השקעה ויותר מאמץ מכל השקעת נדל"ן אחרת. היא דורשת ידע ומקצועיות ולא רק הון עצמי וחוש מסחרי מפותח. אך מאידך, הרווחים גם הם גדולים הרבה יותר. יזם נדל"ן עוסק בשני מישורים עיקריים, בניית נכסים והשבחת נכסים.

סוגי עסקאות הנדל"ן :

  • עסקאות אקזיט – רכישת נכס אשר מצוי ברמה תחזוקתית ירודה ועד לא ראויה למגורים. העיקרון הוא לרכוש נכס במחיר נמוך בשל מצבו, לשפץ אותו ולמכור אותו במחיר גבוה יותר מהמחיר ששולם בעת הרכישה. עסקאות המכונות גם "פליפ" שמטרתן רכישת נכס, נטילת הלוואות קצרות טווח.השבחה ומכירה מהירה, הכל בטווח של מספר חודשים. את השיפוץ, מבצע היזם, אם בכוחות עצמו ואם על ידי בעלי מקצוע. חשוב ידע והבנה בשיפוץ ובחירת בעלי מקצוע על מנת ליעל ולחסוך בעלויות השיפוץ.
  • נכס מניב – השקעה פופולרית ביותר היא רכישת דירה לשם השקעה, השכרתה תמורת תשלום חודשי עבורה, המייצרת תשואה קבועה. מאפשרת ליזם ליהנות מיציבות, ולמזער את הסיכון ואף להגדיל את התשואה לאורך זמן. השקעה זו, דורשת מציאת נכסים במחירי מציאה משתלמים נמוכים ממחירי השוק, דבר המגדיל את התשואה באופן מיידי ולאורך זמן. באפיק זה, נדרש היזם להביא הון עצמי, סבלנות וידע. מתאים לאנשים שמסתפקים ברווחים סולידיים.
  • השבחה – יזמים הבוחרים להשקיע בקרקעות זולות יחסית למטרת בניית הנכס וכך הקרקע מושבחת והנכס ימכר במחיר גבוה מהשקעה. הרווח, היא ביחס לעלות הקרקע ולא מחיסכון הבנייה, זאת משום שהיכולת להוזיל עלויות בנייה היא מוגבלת מאוד. להצליח במיזם מסוג השבחה, חייב היזם להיות זמין מבחינת שעות עבודה וכן התמצאות בידע הנדרש לניהול פרויקט בסדר גודל זה הפוך את העסקה לעסקה משתלמת.
  • עסקת קומבינציה – אדם שיש לו זכויות בקרקע מסוימת, מוכר את הזכויות הללו ליזם שמרים פרויקט. את התמורה מקבל בעל הזכויות באמצעות אחוזי רווח מהפרויקט. 

  • תמ"א 38היזם משקיע בבניין מסוים, מחזק את היסודות, משפץ את הבניין ומוסיף ממ"ד ושטחים נוספים בכל דירה. בתמורה מקבל היזם אפשרות לבנות על גג הבניין דירות נוספות. 

  • עסקה נוספת היא תוספות בניה. המשקיע מנצל זכויות קיימות להרחבת דירה או שהוא מוציא היתר בניה ומוסיף שטח לדירה שהוא קנה. סוג העסקה הזו רווחי וכמעט ללא סיכונים.

באיזה נדל"ן כדאי להשקיע?

בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן מצויים בעליה מתמדת. ההון העצמי הגבוה אשר נדרשים להביא מבית, יחד עם המשכנתא המנופחת ובנוסף מס השבח ומס הרכישה אשר נדרשים לשלם כאשר קונים דירה להשקעה, כל אלו, הופכים את הצעד של קניית דירה להשקעה לדבר בלתי ניתן להשגה. המשכנתא נוגסת ברווחים והשקעה בנדל"ן כיום יכולה להסתיים יותר מפעם בהפסד. השקעת הנדל"ן הכי בטוחה אשר מניבה רווחים יפים היא השבחת נכס קיים. הרווח מהעיסקה יציב ולא מושפע מתנודות בשוק.

השקעות נדל"ן בחו"ל:

המצב הכלכלי בחו"ל משתנה ומורכב ממדינה למדינה, פעמים צונחים מחירי הנכסים זמנית בתקופות מסוימות. חשוב לדעת לזהות הזדמנויות בתזמון נכון לצד חישוב הסיכון ויתר המרכיבים.
אפשרויות השקעה בחול מניבות רווחים משמעותיים ומאפשרות גם ליזמים בעלי הון עצמי נמוך יחסית להשקיע בנדל"ן, אך עלולה להיות גם בעייתית במורכבותה ולגלם בתוכה סיכונים לא מעטים, גם מהעובדה שקשה לנהל נכס בשלט רחוק. השקעות נדל"ן רבות מתקיימות במזרח אירופה, שם יזמי נדל"ן ישראלים רבים נוטים לבצע השקעות מגוונות. מדינות במזרח אירופה, הן חלשות ממדינות המערב אך הן עשויות במהלך השנים להתעצם ולהתקדם. מחירי הנדל"ן נמוכים כיום, רק טבעי שהנדל"ן יטפס בעוד מספר שנים בודדות ויהפכו השקעות חכמות להשקעות מניבות.

לסיכום:

כאשר מבצעים השקעת נדל"ן יש צורך לבחון את הכדאיות של העיסקה. כאשר מנתחים כדאיות של עסקת נדל"ן יש לקחת בחשבון את הסוג, הגיל, המיקום, המצב והמטרות של הנכס. בוחנים את העניין של התשלומים: כמה כספים צריך להשקיע, מה היקף ההלוואות, גובה הריבית ורמת הסיכון. את הנתונים הללו מביאים כנגד ההכנסות העתידיות של הנכס. מחשבים הכנסות עתידיות על ידי ניתוח תנאי השוק ונתוני הנכס. כמובן שיש לקחת בחשבון את רמת הסיכון.

חשוב לציין שמשקיע בנדל"ן מסחרי נדרש לשלם מס על דמי השכירות שהנכס מניב. שווי המס הוא 30%-45% מדמי השכירות.

עניין המיסוי למשקיע בנדל"ן למגורים הוא הרבה פחות קשוח, קיימות שלוש אפשרויות:

  1. פטור ממס בהתאם לגובה דמי השכירות.
  2. תשלום קבוע של 15% מדמי השכירות – מסלול זה לא מאשפר ניכוי הוצאות תחזוקה על הנכס.
  3. תשלום מס שולי בגובה של 30% מדמי השכירות – מסלול זה מאפשר קיזוז הוצאות תחזוקה על הכנס.
בחינה מדוקדקת של היבטי המיסוי, לצד בחינה מדוקדקת של גובה ההשקעה הנדרשת אל מול התשואה החודשית/שנתית שניתן לייצר על הנכס, תאפשר גם לקבל החלטה מושכלת יותר בכל הנוגע לשאלה מה משתלם יותר – נדל"ן מסחרי להשקעה או נדל"ן למגורים להשקעה.

מחפשים מימון לפרוייקט שלכם?

השאירו פרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם