בדיקת כדאיות כלכלית , עד כמה זה חשוב?

דו"ח בדיקת כדאיות כלכלית

״סוף מעשה במחשבה תחילה״ – בכול מיזם עסקי, בין אם זה לתחום חדש, או בפתיחה של עסק חדש, רב הנסתר על הנגלה. אחד הכשלים העיקריים זו, התקווה לרווחים נאים וההתלהבות מהעיסוק החדש, שהרוח היזמית מובילה אותה לפתיחת עסקים על בסיס דמיונות שאינם ריאליים. פתיחה של עסק חדש, או כניסה לתחום חדש, חייבת להתבסס על נתונים מדויקים. לא רק בידע הטכני-מקצועי או בכישורים האישיים שנדרשים, אלא בנתונים אודות הענף המסוים, המתחרים המרכזיים והתחרות הצפויה, הערכת עלויות הייצור – האספקה והתקורות, ההכנסות המשוערות, העלויות של ההקמה ובתקופת ההרצה, היכולות הפיננסיות ומקורות המימון הקיימים והפוטנציאליים, ועוד.

בדיקת כדאיות כלכלית נקראת בשם GO NO GO, שכן היא קובעת ליזם האם כדאי ללכת על העסק בקונספט המתוכנן (GO), לשנות דברים מסוימים במרכיבים ובקונספט על מנת לבסס את ההצלחה, או לוותר על המיזם (NO GO).

כאמור בדיקת כדאיות כלכלית נועדה בראש ובראשונה לברר את ההיתכנות של פתיחת עסק חדש. בעזרת בדיקת כדאיות ניתן לבחון האם ומה תהיה הצלחת העסק בטווח הקצר והארוך, מי קהל היעד שלו ואפילו האם הוא יקבל מינוף ומימון מטעם גופי הלוואות פרטיים או ציבוריים. מי ששוקל פתיחת עסק מומלץ וחשוב לבצע בדיקת כדאיות כלכלית מקיפה ולהיעזר בנתונים על מנת לגבש את ההחלטה הסופית בעניין.
בדיקת כלכליות לפתיחת עסק חדש מתבססת על סקר שוק. בדיקת כדאיות כזו גם מחייבת ירידה לפרטי פרטים לגבי הענף שבו העסק נמצא והתחרות שמתקיימת בו. תוכנית עסקית גם כוללת בתוכה פרטים מבוססים על מאזן, דוח רווח והפסד של חברות אחרות ובפרט בדיקת כדאיות כלכלית, וזאת גם על מנת לצמצם את רמת הסיכון.
בחינה מקצועית של הכדאיות הכלכלית של עסק חדש נעשית בצורה אובייקטיבית ונטולה שיקולים רגשיים, ומחובתה לסייע למערכת השיקולים של המשקיע והיזם.

Infographic_ copy 6
בדיקת כדאיות - המפתח לליווי פרויקטים

כיצד בודקים כדאיות כלכלית לעסק קיים שאותו רוצים לרכוש?
בדיקת כדאיות כלכלית לעסק קיים שעומד לרכישה מתבצעת על ידי התייחסות לנתונים קונקרטיים. בעזרת בחינה לעומק של דוח מאזן אפשר ללמוד את האיומים בו העסק מתמודד, בחינת דוח רווח והפסד יאפשר לזהות את האפשרויות הקיימות להתמודד עם האיומים. בנוסף דוח מאזן בשילוב דוח רווח והפסד מספקים לבעלי עסקים מידע קונקרטי לפוטנציאל הרחבת מעגל הלקוחות בענף.
דוח מאזן מגלה את אופן שבו העסק הקיים מתנהל. בעזרתו ניתן להבין האם העסק הגיע למיצוי, האם הוא כבר פרץ את תקרת הזכוכית ומה יהיה הפוטנציאל הרווחי בתווך הקרוב. למעשה זהו הכלי הכי אובייקטיבי ואמין לבחינת הרכישה של עסק קיים. הבדיקה עצמה היא חשבונאית ופיננסית והמסקנות שלה משקפות בוודאות גבוה את הכדאיות הכלכלית. באופן שבו מתבצעת בדיקת כדאיות כלכלית יש בה כדי להשפיע בצורה ישירה על היכולת של יזמים למצות את הפוטנציאל של עסק קיים. במקביל, אותה בדיקה חשובה לא פחות גם כאשר היא מתבצעת טרם פתיחת עסק חדש.

איך מבצעים את הבדיקה? 
 ראשית כל להגדיר היטב את הקונספט בהתאם לשירותים או המוצר, דרכי המכירה המתוכננות והאפיקים השונים, הגדרות של קהל היעד, מיתוג העסק, אילו פתרונות נותנים השירותים והמוצרים ולאילו צרכים, איזה מיקום יכול להתאים לעסק מבחינת תנועת לקוחות פוטנציאליים וגם ביחס למתחרים, בנוסף חשוב מאוד לבדוק ולהבין את השוק המסוים. זאת גם במטרה לבחון את תמחור המוצרים של המתחרים ולאמוד את רמת הרווחיות המקובלת והצפויה. כמו כן האם למוצר או השירות מאופיינים בייחוד או יתרון כלשהו לעומת המתחרים, בין אם מדובר בעלויות נמוכות יותר, איכות גבוהה יותר, נוחות וחוויית הקניה וכדומה.
מרכיב משמעותי נוסף בבדיקת כדאיות כלכלית לעסק הוא הערכה של התקורות. כידוע פתיחת עסק מלווה בהוצאות משמעותיות , רכישת או הפקת מלאי ראשוני של מוצרים, רכישת ציוד ומיכון שיאפשרו את תחילת הפעילות, הוצאות על קבלת אישורים מהגורמים השונים עד לקבלת רישיון העסק, הוצאות נדרשות לשיפוצים ועמידה בתקנים הרלוונטיים לתחום העיסוק. בנוסף יש להביא בחשבון את ההוצאות השוטפות הקשורות להעסקת כוח אדם בעסק, תשלום שכירות על המבנה ואחזקתו, ארנונה, חשמל, ציוד משרדי וכן הלאה.
בתקופת ההרצה שעשויה להימשך חודשים ארוכים הרווחים צפויים להיות נמוכים יחסית מכיוון שעדיין לא נוצר רצף קבוע של לקוחות. למעשה, לרוב במהלך שלוש השנים הראשונות ההכנסות לא יגיעו למלוא הפוטנציאל. עובדה זו מדגישה ביתר שאת את הצורך לבחון את מקורות המימון ואת היכולות הפיננסיות הקיימות והאם ניתן לקבל הלוואה לפתיחת עסק מהבנק או מהקרן להלוואות בערבות מדינה. רק בשקלול כל אלה ניתן להעריך את יכולת השרידות בעלויות ההקמה וההרצה מבלי להיכנס למשבר פיננסי חמור.

בדיקת כדאיות כלכלית לפני קניית עסק
 בחירה באפשרות של קניית עסק פעיל כתחליף להקמתו מאפס, למעשה מאפשר "קיצור דרך" על תקופת ההקמה וההרצה, בנוסף לכל ההתעסקות, הבירוקרטיה והעלויות הכרוכות בעניין. קניית עסק פעיל מורידה במידה רבה את דרגת אי הוודאות, שכן מקבלים עסק שכבר מייצר הכנסה עם תחזיות די ידועות בהתאם לבדיקת הכדאיות הכלכלית. כמו כן, בקניית עסק נהנים ממוניטין שכבר נבנה לאורך השנים, לקוחות קבועים במיקום הגיאוגרפי ופעילות מבוססת מול ספקים. נתונים אלה חוסכים, בעלויות, בבירוקרטיה, בנטילת הלוואות שיש בהן מרכיב גדול של חוסר ודאות וכו'.

ואם זאת, במצבים מסוימים עסקת קנייה לא תמיד כדאית. מין הסתם קיימת סיבה שבגללה העסק עומד למכירה, ושנית, מפני שלרוב המוכר יהיה מעוניין לקבל תמורה גבוהה שתשקלל תמחור של מוניטין וזמן שהושקע בעסק לאורך השנים. בכל מקרה יש לבצע בדיקת כדאיות כלכלית מקיפה ורצינית. החל בקבלת כל הנתונים הרלוונטיים מהמוכר, לרבות דיווחים כלכליים שונים לאורך השנתיים האחרונות, דוחות רווח והפסד מהתקופה האחרונה, חוזה השכירות ועוד. נתונים אלו ונוספים בשיטת היוון המזומנים. בשיטה זו קובעים תחזית מסוימת לפחות – 3 שנים קדימה, ואת שווי תזרים המזומנים הבלתי תלוי בתקופה זו, ולזה מוסיפים נכסים נוספים של העסק.
בפרויקטים של תמ"א 38, הבירוקרטיה סבוכה מאוד, לזה יש להוסיף גם את המו"מ מול הדיירים וחילוקי הדעות ביניהם. יזמים עוברים לקראת אישור כל פרויקט מסלול ארוך ומייגע, בסבך הבירוקרטיה, עד לקבלת היתר בנייה ומימון פיננסי לפרויקט.

גם במיזמים מסוג זה על מנת שההשקעה הכבדה בפרויקט תניב רווח משתלם ליזם ושותפיו, רק מתבקש לבצע בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט מוקדם ככל שניתן, בדיקת כדאיות כלכלית בשלב מוקדם היא כאמור בדיקת No Go/Go ומיועדת כאמור לסייע ליזם לקבל את ההחלטה הנכונה האם להתחיל בפרויקט מסוים,
"בשונה מדו"ח אפס שהפקתו אורכת מספר שבועות, בדיקת כדאיות כלכלית מבוצעת בתוך זמן קצר ומסייעת ליזם לקבל החלטה באם הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית. כמו גם מה הם הקריטריונים של הגופים המממנים בנקים או קרנות. ולמעשה הבדיקה חוסכת זמן יקר ליזם, ועל סמך הבדיקה הראשונית בלבד הוא יכול כבר לפנות לגוף פיננסי מממן ולהתחיל במשא ומתן עקרוני, כך שכבר עם הינתן אור ירוק מהגוף המממן ניתן להתקדם לדו"ח אפס ולטיפול בסוגיות משפטיות ותכנוניות, מציאת שותפים ומשקיעים לפרויקט במטרה לחלוק בעלויות ובסיכונים, תוצאות הבדיקה משמעותיות לקבלת ההחלטות.

בבדיקת כדאיות כלכלית ובעיקר בתחום המגורים ועוד יותר בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 לחיזוק ולשיפוץ מבנים וגם תמ"א 38 פינוי-בינוי, מומלץ לבצע את הבדיקה בשלב מוקדם, עוד לפני בחירת עורך הדין, האדריכל והגוף הפיננסי המלווה, תוך בחינת ההיבטים התכנוניים והמשפטיים, נוסף על ההוצאות, ההכנסות והרווחים. בפרויקטים של פינוי-בינוי יש לקחת בחשבון גם עלויות נוספות של מתן דמי שכירות לדיירים המפונים לצורך בניית הפרויקט.
ואם זאת מומלץ שהבדיקה תבוצע על פי תוכנית אדריכלית ראשונית – כמה דירות צפויות בפרויקט וגודלן ומה הם זכויות הבנייה מתוך תכנית בניין העיר – תב"ע. בנוסף משפיעים על מהימנות תוצאת הבדיקה הכלכלית ועל מתן הערכה אמינה גם היכרות עם האזור, השוואה לנכסים דומים בסביבה והערכה נכונה לביקוש.
לסיכום, כדאיות כלכלית עסקית מאפשרת לדעת מבעוד מועד עד כמה עסק חדש או קיים כולל מזמי נדל"ן יהיה רווחי בעתיד. את הכדאיות הכלכלית בוחנים לפי מספר פרמטרים, ביניהם ביצועי העסק בעבר, וצפי השינויים בענף ובשוק כפי שהם מתקבלים בבדיקת הכדאיות הכלכלית.