דו"ח אפס הוא מהמסמכים החשובים ביותר עבור יזמי הנדל"ן, שכן בדו"ח זה משתקפת ההיתכנות הכלכלית של כל פרויקט נדל"ן.
כאשר יזם נדל"ן מעוניין להתחיל פרויקט נדל"ן עליו להציג לבנק או לגוף הממן מסמך המשקף את מידת הכדאיות הכלכלית בפרויקט, מסמך זה נקרא דו"ח אפס, והינו נכתב על ידי שמאי מקרקעין. הגוף הממן מסתמך על דו"ח זה בהענקת המימון הנדרש לטובת התחלת שלב הביצוע.
בעבר פרויקט יזמות בניה היה הסתמכות של רוכשי הדירות על היזם, בשיטת תשלומים בלוח זמנים קבוע מראש. התנהלות זו אפשר ליזם לקבל כספים ובפועל לא לממש את הבניה לכן במקרים רבים עברו כספים מרוכשי הנכסים אל היזם אך היזם פשט רגל והרוכשים נשארו בידיים ריקות. כדי לעשות סדר ולהגן על זכויות הרוכשים המחוקק חוק את חוק מכר דירות, חוק זה הגדיר כללים ראשונים לליוי בנקאי של ליוי פוריקטי בניה. כחלק מחוק זה המחוקק חייב את היזם להציג את פוטנציאל העסקה והיכולת הכלכלית שלו שכן עכשיו הגוף הממן הינו נושה ראשון. בנוסף הגוף הממן חייב את היזם למנות מטעמו מפקח על התקדמות שלבי הבניה. הדו"ח בוחן את הפרויקט במצב הראשוני שלו, קרקע, מבנים קיימים המיועדים לפינוי בינוי או תמ"א 38, הערכת עלויות עתידיות שונת הנדרשות להקמת המיזם ואת השווי הסופי של הנכס, הכנסות צפויות ועלויות הבניה. באופן זה הדו"ח מעריך את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. באמצעות הדו"ח היזמים מקבלים אומדן כדאיות. לכן ככל שרמת הסיכון עבור הגוף הממן נמוכה יותר קבלת המימון תהיה בתנאים טובים יותר. דו"ח זה ערוך במתכונת קבועה ומכיל את תחזיות עלויות הבנייה בצורה מפורטת ביותר. כמו כן בהתאם לחוק מכר דירות הזים מוגבל למימון ראשוני בגובה 7% מסך הפרויקט, כדי להגדיל את המימון הראשוני באפשרות היזם לדרוש כספים מהרוכשים הפוטנציאלים אך להעניק להם בטחונות כגון רישום הערת אזהרה בטאבו, או הענקת ערבות בנקאית.
כאמור, המטרה העיקרית של דו"ח אפס היא בחינה של המודל התכנוני על פי החוקים והתקנות, בדיקת עלויות והכנסות וביצוע חשוב ומפורט לתזרים המזומנים. בסוף של דבר להציג את הממצאים לקבלת המימון.
מחפשים מימון לפרוייקט שלכם?
השאירו פרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם
