דו"ח אפס

מה זה דו"ח אפס?

דו"ח אפס הוא מהמסמכים החשובים ביותר עבור יזמי הנדל"ן, שכן בדו"ח זה משתקפת ההיתכנות הכלכלית של כל פרויקט נדל"ן.

כאשר יזם נדל"ן מעוניין להתחיל פרויקט נדל"ן עליו להציג לבנק או לגוף הממן מסמך המשקף את מידת הכדאיות הכלכלית בפרויקט, מסמך זה נקרא דו"ח אפס,  והינו נכתב על ידי שמאי מקרקעין. הגוף הממן מסתמך על דו"ח זה בהענקת המימון הנדרש לטובת התחלת שלב הביצוע.

אז למה בעצם הדו"ח הזה?

בעבר פרויקט יזמות בניה היה הסתמכות של רוכשי הדירות על היזם, בשיטת תשלומים בלוח זמנים קבוע מראש. התנהלות זו אפשר ליזם לקבל כספים ובפועל לא לממש את הבניה לכן במקרים רבים עברו כספים מרוכשי הנכסים אל היזם אך היזם פשט רגל והרוכשים נשארו בידיים ריקות. כדי לעשות סדר ולהגן על זכויות הרוכשים המחוקק חוק את חוק מכר דירות, חוק זה הגדיר כללים ראשונים לליוי בנקאי של ליוי פוריקטי בניה. כחלק מחוק זה המחוקק חייב את היזם להציג את פוטנציאל העסקה והיכולת הכלכלית שלו שכן עכשיו הגוף הממן הינו נושה ראשון. בנוסף הגוף הממן חייב את היזם למנות מטעמו מפקח על התקדמות שלבי הבניה. הדו"ח בוחן את הפרויקט במצב הראשוני שלו, קרקע, מבנים קיימים המיועדים לפינוי בינוי או תמ"א 38, הערכת עלויות עתידיות שונת הנדרשות להקמת המיזם ואת השווי הסופי של הנכס, הכנסות צפויות ועלויות הבניה. באופן זה הדו"ח מעריך את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. באמצעות הדו"ח היזמים מקבלים אומדן כדאיות. לכן ככל שרמת הסיכון עבור הגוף הממן נמוכה יותר קבלת המימון תהיה בתנאים טובים יותר. דו"ח זה ערוך במתכונת קבועה ומכיל את תחזיות עלויות הבנייה בצורה מפורטת ביותר. כמו כן בהתאם לחוק מכר דירות הזים מוגבל למימון ראשוני בגובה 7% מסך הפרויקט, כדי להגדיל את המימון הראשוני באפשרות היזם לדרוש כספים מהרוכשים הפוטנציאלים אך להעניק להם בטחונות כגון רישום הערת אזהרה בטאבו, או הענקת ערבות בנקאית.

מה כולל דו"ח אפס?

  1. מטרת חוות הדעת – מי הגורם אשר ביקש את חוות הדעת? מה הסיבה לעריכת חוות הדעת ? ומה הייתה הגישה השמאית בהערכת שווי הפרויקט? כמו כן סייגים שעולים מהערכה הראשונית.
  2. תיאור הפרויקט – תיאור של הבניין במצבו הנוכחי, פירטו על תכנון הביצוע, מודל תכנווני, היקף מימון נדרש ומגבלות חוות דעת שמאי מקרקעין.
  3. פרטי הנכס – גוש, חלקה, שטח מגרש וכו'
  4. מצב משפטי – סוג הזכויות המאושרות (חכירה / בעלות), במקרה של חכירה פירוט חוזה חכריה.
  5. מקורות/ אסמכתאות מידע – נוסח טאבו , הסכמים, קבלות, וכל אסמכתא רלוונטית
  6. תיאור הסביבה – פירוט מקיף של כל פרט רלוונטי, עיר בניה, אוכלוסיה, דמוגרפיה , אופי בניה באזור, דרכי גישה, רמת פיתוח סביבתית , פרויקטים דומים באזור וכו'.
  7. תיאור החלקה – שטח כולל, גודל חזיתות, גבולות החלקה, בינוי קיים וכו'.
  8. מצב תכנוני – תיאור התוכנית החלה על החלקה ( פירוט כללי, יעוד מטרה תכלית זכויות בניה וכו'.) אפשריות ומגבלות (שטח עיקרי מוגדר, שטח שירות, תכסית, צפיפות מספר קומות, קווי בנין, ניוד אחוזי בניה, תנאים לקבלת היתר בניה, תשתיות , חניה)
  9. מודל תכנוני מוצע – כוונה לבקשת היתר בנייה, שטחים מתוכננים לבניה, הנחות התכנון, תמהיל דירות בפרויקט, מפרט טכני של הדירות, תכנית להרחבת זכויות ועוד.
  10. שיקולים ועקרונות – מהן הזכויות הקיימות בנכס, מיקום המקרקעין, סטטוס רישוי, אומדנים מסוגים שונים, סקר שוק באשר למחירי הדירות וכו'.
  11. תחשיב כדאיות הפרויקט – תקציב הוצאות, תחשיב אגרות, הכנסות צפויות בטווח הקצר והארוך, ממצאי בדיקת כדאיות של הפרויקט (שמאי מעריך) ניתוח רגישות ותזרים מזומנים.

כאמור, המטרה העיקרית של דו"ח אפס היא בחינה של המודל התכנוני על פי החוקים והתקנות, בדיקת עלויות והכנסות וביצוע חשוב ומפורט לתזרים המזומנים. בסוף של דבר להציג את הממצאים לקבלת המימון.

מחפשים מימון לפרוייקט שלכם?

השאירו פרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם