הכל על התחדשות עירונית

שמעתם הרבה על פרויקטים של התחדשות עירונית אבל אף פעם לא הבנתם מה זה בדיוק אומר? תמיד יצאתם מבולבלים והרגשתם שמדברים באוויר.

הכתבה שתעשה לכם סדר בכל מה שקשור לנושא של התחדשות עירונית.

מה זה מיזם התחדשות עירונית? איזה פרויקטים כלולים במיזם? מה ההבדלים ביניהם? ומה זה אומר לכם?

כל התשובות בכתבה הבאה.

מיזם התחדשות עירונית - מה זה?

התחדשות עירונית היא פרויקט בו מבנים ישנים וותיקים עוברים תהליך של התחדשות מה שמביא לחידוש פני העיר והופך ערים ישנות ועתיקות לערים עם פנים חדשות. מיזם התחדשות עירונית הוא מיזם מעוגן בחוק וזוכה לתמיכה של הרשויות. במסגרת המיזם מתבצעים שיקום של בנייני מגורים שנבנו לפני שנת 1960. השיקום מתרחש בשלושה מישורים עיקריים:

  • חזות- להפוך את הבניינים לבעלי מראה מטופח.
  • מבנה- שיקום הבניין מבחינה פרקטית הכולל חיזוק של הבניין מפני רעידת אדמה והוספה של חדרי מדרגות, מעליות, חדרי ממ"ד, מרפסות, חניות לרכבים ועוד.  
  • סביבת מגורים- כל מה שקשור לסביבה מגורים איכותית. בפרויקטים מוסיפים דירות חדשות כדי למשוך דיירים נוספים שיעלו את הרמה הסוציו אקונומית של האזור. בנוסף מקימים גינות ומרכזים מסחריים.

 

תהליך התחדשות עירונית מתבצע באמצעות פרויקטים שונים כמו פינוי בינוי ותמ"א עליהם נפרט בהמשך. לכל הפרויקטים הללו יש קו משותף והוא המשולש המאחד שהוא היזם, הדיירים והממשלה כל אחד מהגורמים הללו תורם את שלו ויוצא מורווח מהעניין.

מהן מטרות ההתחדשות העירונית?

המטרה העיקרית של המיזם ובגינה הוא יצא לדרך היא חיזוק מבנים רעועים כדי שיוכלו לעמוד בפני רעידת אדמה ואסונות טבע. מלבד המטרה הזו שזה מה שמניע את הממשלה לקדם את הפרויקטים, יש מטרות נוספות משניות שמשרתות אינטרסים של גורמים אחרים. במיזם התחדשות עירונית קיימות מטרות של היזם, של רשות העירייה ושל הדיירים. פרויקטים של התחדשות עירונית מגשימים את כל המטרות הללו שבכל פרויקט יש את הצדדים החזקים שלו. המטרה של היזם היא להגדיל רווחים ולהקים דירות חדשות בכמה שפחות הוצאות והפרויקטים של התחדשות עירונית משרתים היטב את המטרה הזו. המטרה של העיריה ושל הדיירים היא לחדש את הבניינים ולטפח את הסביבה אך מה שבעיקר מעניין את הדיירים הוא  כמה מטרים רבועים יתווספו לדירה שלהם. 

מי שמגשים את המטרות של כולם הוא היזם ובתמורה הוא יוצא נשכר ברווח לא מבוטל של כמה וכמה דירות  חדשות שנשארות שלו. בסופו של דבר, כולם יוצאים מאד מורווחים מהעניין.

מי יוזם התחדשות עירונית?

קידום פרויקט של התחדשות עירונית יכול להגיע מצד העיריה שמכריזה על שטח כמיועד להתחדשות עירונית. הוא יכול לבוא מצד היזם שמשיג לצורך כך אישורים מהעיריה  והסכמה של הדיירים. הקידום עשוי גם להגיע מצד הדיירים שפונים ליזם שיארגן פרויקט בבנין שלהם.

אילו פרויקטים קיימים בהתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית הוא בעצם תהליך שאמור להביא תוצאות טובות ורווח לכל הנוגעים בעניין. התהליך  יכול להתרחש באמצעות כמה פרויקטים שמקדמים את התהליך. בשורות הבאות נרחיב מעט על כל פרויקט ונשים דגש על נקודות שחשוב ליזם לדעת.

פרויקט פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שבמסגרתו מפנים מתחם שלם מדיירים ומקימים במקום שכונה חדשה. הדיירים מקבלים שכירות לאורך כל התקופה ובסיום הפרויקט הם מקבלים דירה חדשה ומשופצת באזור מטופח ובנין חזק ובטיחותי. שאר הדירות בפרויקט  שייכות ליזם.

התוצאה של פרויקט פינוי בינוי היא הקמת שכונה חדשה ובניינים שעומדים בתקן במקום שכונה ישנה ומוזנחת שיש בה מבנים רעועים. הדיירים מקבלים דירה חדשה בדרך כלל גדולה יותר ומשופצת ובסביבה נעימה יותר. 

כמה נקודות ליזם

הרווח בפרויקט פינוי בינוי הוא בניית פרויקט חדש ללא עלויות של מגרש, כלומר העלויות הן על הריסת מבנים, הקמת מבנים חדשים ושכירות לדיירים לאורך כל התקופה וכל הנלווה לעבודה שכזו. 

הפרויקט עשוי להיות משתלם ליזם ולהניב תשואה גדולה. אך מנגד פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך שעלול להיסחב וכל הזמן הזה צריך היזם לשלם שכירות לדיירים. פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שכמעט ולא נעשה בשטח. אומנם כיום מדברים עליו הרבה בתור פרויקט שיכול להחליף בהצלחה את מיזמי תמ"א 38 שעומדים להסתיים, אך כרגע עדיין לא מתבצעים פרויקטים כאלו בהיקף נרחב.

לכן, אם חשבתם על השקעה בפרויקט פינוי בינוי אנו לא ממליצים לכם על כך, אם אתם חדשים בתחום. זו קפיצה למים עמוקים שעלולה לסכן אותכם. לעומת זאת, אם אתם יזמים ותיקים, אתם יכולים למשש את הדופק ולהתחיל לקדם את העניינים תוך שימת לב לכל הפרטים. כך ברגע שפרויקט פינוי בינוי יהפוך למשהו יותר מעשי שאפשר לקדם אותו, תוכלו מיד להריץ את העניינים ולהיות מן  מהראשונים שיגיעו להצלחה. 

תמ"א- תוכנית מתאר ארצית

הפרויקטים הכי פופולריים שרואים אותם בשטח הם הפרויקטים הללו. תוכניות תמ"א לא קשורות כלל להתחדשות עירונית. תמ"א = ראשי תיבות של תוכנית מתאר ארצית שהמטרה שלה היא לשפר את המרקם בארץ בכל התחומים. קיימים סוגים רבים של תמ"א: תמ"א 10 העוסקת בתשתיות חשמל ותחנות כוח, תמ"א 11 המיועדת לניצול מים עיליים והחדרתם בקרקע, תמ"א 12 שעוסקת במפעלי תיירות ונופש. חלק מתוכניות התמ"א קשורות גם למבנים ומגורים אחת מתוכניות התמ"א היא תמ"א 38 שהיא התוכנית המובילה ביותר כיום בתחום התחדשות עירונית.

תמ"א 38/1

זו התמ"א הפשוטה שכולנו מכירים. בניין אחד או יותר שהיזם דואג לחזק ולעבות כדי שיעמוד מפני רעידות אדמה. הדיירים מקבלים חדר ממ"ד, מרפסת ואולי עוד כמה מטרים. והיזם בתמורה רשאי לבנות עוד שתיים שלוש קומות בהן הדירות שייכות לו.

פרויקט תמ"א 38/1 הוא פרויקט פופולרי שהתבצע כבר במאות בניינים. הפרויקט הוא פשוט ולא סתם הוא זכה לאהדה רבה בקרב יזמים ודיירים. אם אתם מחפשים לצאת לפרויקט עם רווח גדול ולדעת לפני מה אתם עומדים זה המקום. תמ"א 38/1 הוא פרויקט שהתבצע כבר פעמים רבות ונחל הצלחה בכל המישורים. מה שאתם צריכים לשים לב אליו הוא בחירת המיקום. לא משנה איפה אתם בונים ההוצאות יהיו אותם הוצאות אבל ההכנסות תלויות במיקום ובבניין. 

על מה צריך לשים דגש בבחירת בניין לפרויקט תמ"א
  1. שימו לב למחירי הדירות בבניין. תמיד תעדיפו לצאת לפרויקט תמ"א בעיר, שכונה או אזור שמחירי הדירות שם יקרים. כי כמו שכבר אמרנו ההוצאות הם אותם הוצאות לכן אתם צריכים לבדוק היכן הדירות שלכם ימכרו במחיר כמה שיותר גבוה.
  2. באזור מבוקש- לא מספיק שמחיר הדירות שאתם עומדים לבנות יהיה יקר האזור גם צריך להיות מבוקש כדי שלא תתקעו עם דירות שלא נמכרות.
  3. הזמן לא עוצר מלכת. זכרו שתוכנית זו היא בעלת תוקף העומד לפוג בסוף שנת 2023 (אם לא יוכרזו הארכות).  

תמ"א 38/2

על הפרויקט הזה לא שומעים כל כך הרבה. הוא משמש  פתרון למקרים בהם הבנין ישן עד כדי כך שלא מספיק לחזק אותו אלא צריך להקים אותו מחדש. בתמ"א 38/2 מתרחש תהליך דומה לפינוי בינוי ההבדל הוא שהתהליך הרבה יותר פשוט כי לא מדובר בהקמת שכונה חדשה אלא בבנין אחד כך שהתהליך הרבה יותר פשוט.

בדרך כלל אנו לא ממליצים ליזם להתעסק עם תמ"א 38/2 אם יש לו אפשרות להקים פרויקט תמ"א 38/1 כי ההוצאות בתמ"א 38/2 הן יותר גדולות והרווחים בדרך כלל זהים פחות או יותר. יש מקרים חריגים בהם תמ"א 38/2 יהיו משתלמים במיוחד. לכן צריך לבדוק היטב את הנושא. 

תמ"א 35- שיקום שכונות

 

שיקום שכונות זוהי תוכנית שכבר לא קיימת היום. עיקרי התוכנית הם לתת אישורי בניה לשכונות שונות והדיירים משלמים. במילים אחרות, בשיקום שכונות מדובר בהרחבה מאורגנת של כל הדירות באזור שאמורה לשפר את המראה של האזור.

שיקום שכונות הוא לא פרויקט שיש בו רווח משתלם ליזמים והוא כבר לא פעיל היום.

לסיכום, התחדשות עירונית הוא מיזם שהמטרה העיקרית שלו הוא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ואסונות טבע. תהליך התחדשות עירונית מתבצע על ידי הפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א. במסגרת הפרויקטים הללו הדיירים זוכים לתוספות בניה והיזם מקבל שטח לבניה ללא עלות.

הפרויקטים של התחדשות עירונית הם מכרה זהב עבור יזמים אבל צריך לדעת לבחור איזה סוג של פרויקט יניב כמה שיותר ויהיו בו כמה שפחות סיכונים. מה שצריך לקחת בחשבון כשדנים ברווחיות של פרויקט, הוא המיקום שמשפיע על ההכנסות וסוג הפרויקט שבו כלולים הסיכונים וההוצאות.

אנו בחברת המפתח לליווי ולמימון פרויקטים מאמינים שכל אחד יכול להצליח ולהפיק רווחים מהקמה של פרויקטים. בחברת המפתח ליווי ומימון פרויקטים מאמינים שליווי, יעוץ ומקורות מימון איכותיים הם המפתח להצלחה. פנו אלינו לחברת המפתח ללליוי ומימון פרויקטים ואנו נשיג לכם מימון בתנאים מעולים, נלווה אותכם ואת הפרויקט שלכם יד ביד מההתחלה ועד לסוף הטוב. פנו עכשיו לחברת המפתח לליווי ומימון פרויקטים כי הדרך להצלחה עוברת דרכינו.

לקביעת פגישת ייעוץ חינם עם המומחים של קבוצת המפתח צרו קשר / השאירו פרטים.