הלוואת מזנין

עצות חשובות להלוואת מזנין

בעשור האחרון נוצר בתחום ההלוואות בישראל מנוף פיננסי חדש. זאת בעקבות משבר האשראי העולמי כאשר בועת הנדל”ן התפוצצה עקב עליית מחירים בשווי הנכסים בשנת 2008. הבנקים סגרו את הברזים, שוק ההון סגר את הדלתות. היה קשה מאוד ליזמים לקחת הלוואות. נוסף על כך, וגם חשוב לציין, המשבר הזה הוביל למציאות של סביבת ריבית נמוכה. כידוע ירידה בריביות, משפיע על עלייה במחירי הדירות. המשקיעים בנדל”ן נאלצו לגייס ממון על מנת להוציא לפועל את הפרויקטים שלהם. לשם כך, ליווי פיננסי היה הכרחי ביותר. כאמור משבר האשראי עולמי, סביבת הריבית הנמוכה, עליית מחירי הנדל”ן – כל אלו הכשירו את הקרקע להתפתחות הלוואות מזנין בישראל.

מזנין - הלוואה להשלמת הון

מזנין זהו מונח השאול מעולם האדריכלות ופירושו ‘קומת ביניים’. בניינים בני שתי קומות נמצא לפעמים קומת ביניים, קומה בעלת שטח מצומצם שאינה נחשבת לקומה סטנדרטית, ומטרתה העיקרית היא להגביה את הקומה הראשונה מן הקרקע.

מה זה הלוואת מזנין ?

השלמת הון בתחום הנדל"ן. כאשר בנקים בודקים אם לספק ליווי בנקאי ליזם, הם דורשים הצגה של הון עצמי באחוז מסוים, אך לא תמיד באפשרות היזם להציג הון ברמה המבוקשת. לשם כך אפשר לקבל השלמת הון – הלוואת מזנין, כאשר ההלוואה ניתנת תמורת שיעבוד של נכס. פרויקטים של נדל"ן מקבלים ליווי בנקאי תחת פיקוח וליווי הדוק. עם זאת, כדי לקבל את הליווי הבנקאי, על היזם להציג הון עצמי באחוז מסוים ולא תמיד ניתן להציג הון כזה. לשם כך יש אפשרות לקבל הלוואת מזנין, וכך להציג בפני הבנק את הסכום הנדרש ולקבל את הליווי הבנקאי שהיזם זקוק לו. בדרך זו יכולים גם יזמי נדל"ן מתחילים להיכנס לפרויקטים שונים, להתחיל לצבור ניסיון ולהתקדם להצלחה בענף יזמות נדל"ן. הלוואת מזנין בנוסף למהותה היא גם עוזרת למקסם את הדו”ח הפיננסי של החברה, אם בדרך לרכישה של חברה מתחרה או בדרך לאקזיט כדי להציג הון בסיסי. ההצלחה של הלוואת המזנין תלויה בהצלחתם של שלושה פרמטרים – ניהול האשראי, מקור המימון ומודל התמחור. את הלוואות מזנין מעניקים בעיקר גורמים חוץ בנקאיים ובשנים האחרונות גם הבנקים בחלקם מאפשרים הלוואות מזנין. כדי לקחת הלוואת מזנין בביטחון מלא, חשוב שמקור המימון יהיה בעל ניסיון, כזה שהצליח לתמרן בתקופות של מיתון ושהצליח ללוות פרויקטים בזמני משבר, רצוי שמקורות המימון שלו עצמו מתבססים על משקיעים מנוסים מתחום הנדל”ן, הדבר מאפשר גמישות והתאמה לפרויקט שבו לוח הזמנים נתון לשינויים.

השלמת הון נדרשת במקרים רבים של יזמות נדל"ן

  • פרויקטים של התחדשות עירונית – עקב תנופת בניה גדולה שמעודדות רשויות מקומות רבות בארץ. רוב הפרויקטים בנדל"ן היזם נזקק לליווי בנקאי ולהצגת הון עצמי.
  • פרויקטים של רכישת קרקעות – במידה והיזם מעוניין לקבל הלוואה לטווח ארוך, עליו להציג הון עצמי ברמת מסוימת.
  • נדל"ן מסחרי – לשם הקמת קניונים, מבני ציבור ועוד.
  •  אחד החסרונות הבולטים של הלוואת מזנין הוא תנאי הריבית הגבוהה. אם הבנק מעניק הלוואה בריבית של 6%, בהלוואת מזנין תידרש ריבית של- 12% ומעלה. וזאת כי רמת הסיכון שלה היא גבוהה. 
  • מקובל שהריבית להלוואת מזנין גבוהה בענף, משום שהיא קלה להשגה ואינה מחייבת לספק תשקיפים ומסתפקת  בבטחונות וערבויות נמוכות.
  • הלוואת מזנין במדרג פירעון ההלוואות כאמור נמוך יותר. בכל מקרה הבנקים הם להיות ראשונים שנהנים משעבוד, ורק לאחר מכן תורה של הלוואת מזנין.
  • הגוף הממן לרוב יהיה גמיש,יזרום עם שינויים לא צפויים בלוח הזמנים, ואף יזרים כספים נוספים בעת הצורך.

כללי הברזל להלוואת מזנין:

יזמים הלוקחים הלוואת מזנין חייבים להכיר את המלכודות והמוקשים בתחום. מחוייב המציאות לבחור נטילת הלוואת מזנין חכמה ויעילה, כזאת שתשמן את גלגלי המערכת.

  1. ניהול אשראי – חשוב לוודא שהגורם המממן הלוואת מזנין הוא בעל ניסיון בעולם הנדל"ן ורכש ניסיון בפרויקטים שנקלעו למשבר. בפרויקט יש הרבה אלמנטים שיכולים להשתנות והממן צריך להיות מודע להם וגם לדעת לנהל אשראי מסוג זה.
  2. מקור הכסף –  חשוב שהגוף המממן יגייס את הכסף הנדרש להעמדת המימון מגורם שמגיע מתחום הנדל"ן, מכיר אותו היטב ובעל ניסיון בהלוואות מזנין לפרויקטים נדל"ניים. בדקו שהגוף המממן מקבל את הכסף מאנשים או גופים שמגיעים או מכירים היטב את עולם הנדל"ן".
  3. לוחות הזמנים – כל פרויקט מאופיין בלוחות זמנים גמישים אולם זה מחייב גם את הגוף המממן – שידע לפעול בזריזות, יכיר את  הצרכים וידע להיות גמיש במועדי סיום ההלוואה.
  4. מודל התמחור – המודל המקובל בהלוואת מזנין הוא אחוז מוסכם מהשתתפות בהון שתמורתו מקבל הגוף המממן את האחוזים מהרווח. כיום ניתנות הלוואות במודלים שונים. חשוב שהיזם יבצע בדיקה של מודל התמחור ושל מכלול האלמנטים שמכילים את המודל המוצע לו כגון ריביות, עמלות, קיקרים, שיטות חישוב וכיו"ב על מנת שידע מראש את העלות הכוללת של המימון המוצע לו.