המדריך למימון פרויקט נדל"ן

שוק ההון הוא שוק רגיש, כדי לא להגיע למצבים של התמוטטות כלכלית ואינפלציה, יש צורך לפקח על הגופים הפיננסיים. כדי לשמור על יציבות הכלכלה הישראלית, חוקקו מגבלות שונות ביניהם ריתוק הון, אחוז מימון, יחס החזר, פיזור סיכונים, דירוג אשראי, מגבלה ענפית ועוד. החוקים הללו נועדו להגן גם על האזרחים אך בעיקר על המערכת הפיננסית.

כל החוקים הללו גורמים לכך שהמימון על ידי הבנק הוא לא מושלם ויש צורך בהשלמה. מזה נובעת כל המורכבות של מימון פרויקט. חשוב להבין שבסך הכל הקמת פרויקט טומנת בחובה סיכונים רבים ליזם ולרוכשים. על אף שאתם נדרשים לגייס מימון נוסף, תזכרו שהרגולציה שומרת גם עליכם וגם על הרוכשים.

כאשר אתם לוקחים מימון נוסף לפרויקט, תשמרו על עקרונות הרגולציה הנוגעות אליכם. המעלה במימון מבחוץ היא שאתם מיישמים את חוקי הרגולציה שקשורים בכם אך לא את אלו שמגנים על הבנק ומגבילים מאוד את הלווה. כדי להשיג מימון בצורה נכונה ולא מסוכנת, כדאי מאוד להתייעץ עם מומחים פיננסיים שמבינים את מה שעומד מאחורי הרגולציות. כך תוכלו להיות רגועים שהמימון שלכם בטוח.

בדרך כלל כאשר יזם רוצה להקים פרויקט הוא פונה לבנק שיתן לו הלוואה בליווי פיננסי סגור. לעיתים הוא מבקש זאת מגוף פיננסי אחר.

הבנק לא יתן הלוואה ליזם שלא הביא הון עצמי מהבית. ההון העצמי שנדרשים להביא הוא בין 15%-30% כאשר מדובר בפרויקט נדל"ן זהו הון עתק. אם העלות של פרויקט היא מיליארדים אז 15%-30% יוצאים כמה מיליונים. איך מגייסים סכומים כאלו? גם אם מביאים חלק מהסכום מן הבית עדיין יש צורך במימון נוסף. אין כמעט סיכויים שליזם יהיה את כל הסכום הגבוה הזה. הבנק מבין את הבעיה ולכן בניגוד למשכנתא לקניית דירה הוא מוכן שההון העצמי יהיה על חשבון הלוואה. וזאת מכיוון שההלוואה נלקחת לצורך השקעה שאמורה להניב תשואה. ולא מבן אדם פרטי שלא יהיה לו אחר כך מהיכן להחזיר. יזם שלוקח הלוואה פחות, יכול להשקיע אחר כך פחות, אבל ללא הלוואה הוא לא ירוויח בכלל. להלוואה הזו קוראים הלוואת מזנין.

הלוואת מזנין היא הלוואה שנועדה להשלמת הון עצמי כך שהיזם יוכל לקבל את המימון מהבנק. ישנם עוד אפשרויות שהבנק מוכן לקבל לגיוס הון עצמי כמו פיקדון נכסים שאפשר למכור אותם, שיעבוד נכס ועוד.

הדרך המקובלת היא הלוואת מזנין הלוואה מגוף מימון למטרת הון עצמי. פירוש המילה מזנין הוא "קומת ביניים" המושג לקוח מעולם האדריכלות. הכוונה היא שהחשיבות של ההלוואה היא מופחתת, בינונית משלימה. הלוואת מזנין היא הלוואה קלה יותר להשגה מכל הלוואה אחרת, נדרשים פחות בטחונות. הגוף המממן סומך על החברה שנותנת את המימון העיקרי לפרויקט ואישרה ליזם לגייס הלוואת מזנין.

את ההלוואה מחזיר היזם בפעם אחת בתוספת הריביות עד מועד שנקבע מראש. אפשר גם לסכם עם הגוף המלווה שבמקום להחזיר את ההלוואה, הוא יקבל אחוז מהרווחים בפרויקט. צורה זאת של החזר ההלוואה היא בעצם השקעה לגוף המלווה שמשקיע את כספו לתקופה כדי לקבל תשואה, אם כי יש להם סיכון מסוים ומינורי. לפעמים משלבים את שתי שיטות ההחזר, על היזם להחזיר את ההלוואה ללא ריביות כשבנוסף מקבל הגוף המממן אחוז מן הרווחים. 

חשוב להבין, הלוואת מזנין היא הלוואה משלימה. היא לא במקום הבנק שמלווה את הפרויקט ונותן את רוב המימון אלא זו הלוואה מהצד.