המדריך למימון פרויקט נדל"ן

המדריך למימון נדל"ן

פרויקט נדל"ן הינו השקעה כספית גבוהה המצריכה ערבויות ובטוחות בהתאם לחוק.
ברוב המקרים, כדי שהיזם יוציא לפועל את הפרויקט, עליו לגייס הון למימוש הפרויקט, ישנן מספר דרכים לגייס הון באמצעות מימון חיצוני לצורך השלמת הפרויקט.
במדריך זה נציג את האפשרויות השונות העמודות לרשות היזם למימון נדל"ן, מהו אחוז ההון הראשוני המינימלי ביחס לגודל הפרויקט שעל היזם להעמיד בתחילת הדרך ומהם המונחים שעל כל יזם להכיר.

בהתאם לאמור לעיל, עולם זה דורש הון עצמי משמעותי ויכולת גיוס הון רב למימון הפעילות.  משמעות הדבר שיזם שמעוניין להיכנס לפרויקט חדש נדרש להשלים את המשאבים הכלכליים הדרושים באמצעות מימון חיצוני לשם מימון רכישת קרקע, השלמת הון עצמי וכו'.

כאשר מדובר באשראי כספי, המימון מספק אשראי או משלים פערים בתזרים המזומנים של הפרויקט. אך כאשר מדובר על ערבויות, הגוף הממן מספק הבטחת תשלומים באמצעות ערבות לבעלי הקרקע בעסקת קומבינציה או בהתאם לערבות חוק מכר.

בארץ ישנם גופי מימון ראשיים המציעים מקורות מימון לענף היזמות. כמובן שהראשונים ברשימה הם הבנקים וחברות המימון החוץ בנקאיות. כמו כן, ניתן לבצע גיוס הון באמצעות הנפקת אג"ח.

עסקאות נדל"ן כוללות עסקת מזומן, קומבינציה, תמורות, בנייה המשולמת בסיומה, התחדשות עירונית ופינוי בינוי.

במרבית המקרים, המזומנים המתקבלים לקופת היזם הם ממכירת יחידות הדיור והם אלו שמממנים את עלויות הפרויקט. בתהליך מימון פרויקט קיימים חיובים שונים: עמלת הקמה ועריכת מסמכים, עמלת הקצאת אשראי, ארגון חוב, עמלת אי ניצול ועוד.

המדריך כולל את הנושאים הבאים:

בחירת גוף פיננסי לליווי הפרויקט

גוף המימון  נבחר בהתאם לאופי הרכישה.
על היזם להעביר לגוף המממן את הפרטים הבאים, שווי הקרקע, עלויות הבניה, הכנסות צפויות, ערבויות לבעל הקרקע, רווח תפעולי צפוי, היקף יחידות דיור, שלבי הפרויקט , שלבי ביצוע, דוחות כספים ועוד.

רגולציה המשפיעה על המימון

שוק ההון הוא שוק רגיש, כדי לא להגיע למצבים של התמוטטות כלכלית ואינפלציה, יש צורך לפקח על הגופים הפיננסיים. כדי לשמור על יציבות הכלכלה הישראלית, חוקקו מגבלות שונות ביניהם ריתוק הון, אחוז מימון, יחס החזר, פיזור סיכונים, דירוג אשראי, מגבלה ענפית ועוד. החוקים הללו נועדו להגן גם על האזרחים אך בעיקר על המערכת הפיננסית.

כל החוקים הללו גורמים לכך שהמימון על ידי הבנק הוא לא מושלם ויש צורך בהשלמה. מזה נובעת כל המורכבות של מימון פרויקט. חשוב להבין שבסך הכל הקמת פרויקט טומנת בחובה סיכונים רבים ליזם ולרוכשים. על אף שאתם נדרשים לגייס מימון נוסף, תזכרו שהרגולציה שומרת גם עליכם וגם על הרוכשים.

כאשר אתם לוקחים מימון נוסף לפרויקט, תשמרו על עקרונות הרגולציה הנוגעות אליכם. המעלה במימון מבחוץ היא שאתם מיישמים את חוקי הרגולציה שקשורים בכם אך לא את אלו שמגנים על הבנק ומגבילים מאוד את הלווה. כדי להשיג מימון בצורה נכונה ולא מסוכנת, כדאי מאוד להתייעץ עם מומחים פיננסיים שמבינים את מה שעומד מאחורי הרגולציות. כך תוכלו להיות רגועים שהמימון שלכם בטוח.

שיטות מימון

ישנן שיטות שונות למימון נדל"ן כעת נפרט את השיטות ונסביר מה הם החסרונות והמעלות של כל שיטה. כך תוכלו ליצור פסיפס מימון בטוח ולפזר את הסיכונים.

אובליגו

זוהי שיטת המימון המסורתית, היא נקראת גם שיטת המימוש. לפיה, הגוף הפיננסי צריך לוודא שיש בידו מספיק בטחונות כערובה להלוואה. כך שבמקרה ונוצרת בעיה יש ביכולתו לפרוע את האשראי באמצעות הבטוחות שניתנו כערבון.

לדוגמא, במצב בו יזם פשט רגל באמצע הפרויקט, הגוף המממן יממש את נכסי הפרויקט כולל כל הדירות שנמכרו (במידה ושועבדו לטובתו). ואילו לרוכשי הדירות יוחזר הכסף בהתאם לבטחונות שהונפקו להם. הגוף המממן משקלל את הבטוחות בהתאם לסוגן וערכן, כגון ערבות בנקאית, פיקדון ונכס מקרקעין.

המעלות של שיטה זו: השיטה פשוטה וגמישה. החלטת האשראי מבוססת על יחס בין בטוחות להון ראשוני. היזם יכול לשעבד נכסים שברשותו.

לשיטה יש גם חסרונות:  רמת הסיכון בהלוואה זו היא גבוהה. הסיכון נגרם בעיקר מחוסר האפשרות של הגוף המממן לעקוב בזמן אמת אחר השימוש בכספים. כאשר הבנקים נותנים הלוואה הם משחררים אותה בפעימות לפי קצב התקדמות הבניה. במקרה של אובליגו הכסף משוחרר בפעם אחת והוא יכול להתפספס בקלות, מה שעלול להפיל את הפרויקט ומיד אחר כך באפקט הדומינו גם את הגוף המממן. בנוסף, הנכס משועבד ולא ניתן לעשות בו שימוש בכל תקופת ההלוואה מה שגורם הפסד ללווה.

ליווי פיננסי סגור

כיום כל פרויקט נדלן מלווה על ידי גוף פיננסי. חלק נכבד מן המימון מסתמך על ההלוואה הזו שניתנת בליווי פיננסי סגור. למעשה הליווי הפיננסי הוא המשכנתא וכל שאר שיטות המימון הם גיוס ההון העצמי. בדרך כלל הליווי יעשה על ידי בנק. הגוף שנותן את ההלוואה נקרא הגוף המלווה. הוא מלווה את כל  הפרויקט מהצד הפיננסי, ולא רק. כך הוא מפחית את הסיכונים של היזם. התהליך נקרא ליווי פיננסי סגור משום שבשיטה זו נוקטים בהפרדת הרכוש של היזם מהכספים של הפרויקט. בצורה כזו הכסף אינו יכול להיעלם לשום מקום חוץ מאשר לפרויקט. אם התכנון הוא נכון והפרויקט כדאי, העניינים אמורים לזרום. לא אמור להיות חסר כסף או משהו כזה במהלך הפרויקט. המערכת הבנקאית מלווה את הפרויקט בכל התחומים הפיננסיים. הבנק המלווה קובע את התנאים, שווי הביטחונות והכל מתנהל לפי תוכנית עסקית המוכנה מראש. 

התוכנית העסקית כוללת דו"ח אפס, תחזית מכירות והוצאות, תזרים המזומנים וכו'. הפרויקט כולו אמור להתנהל על פי התוכנית וכל חריגה מצריכה אישור מהבנק המלווה. לפני שיוצא הפרויקט לדרך, חותמים גם היזם וגם חברת המימון על הסכמים שונים, בהסכמים מפורטות גם תוכניות העבודה ודרכי הפעולה במהלך הפרויקט.

הגוף המממן מקבל בטחונות שונים כמו שעבוד חשבון הבנק של הפרויקט, הזכויות של כספי הרוכשים, שעבוד הקרקע כולל ההשבחה (יש לציין כי הקרקע המשועבדת תקבל הערת אזהרה מדרגה ראשונה), הזכויות והרשיונות של הפרויקט ועוד.

במהלך הפרויקט ולפניו, כל הכספים שקשורים אליו עוברים דרך חשבון בנק מיוחד המשועבד לגוף המממן. שחרור הכספים הוא מבוקר על פי התוכנית העסקית ועל פי קצב הבניה.

הליווי כולל בין השאר פיקוח של מהנדס מטעם הגוף המממן. התפקיד של המהנדס הוא לפקח על הבניה שהכל מתנהל כשורה כדי למנוע קריסה של הפרויקט. תפקיד המהנדס המלווה כולל מעקב אחר הבניה, מעקב הוצאות ביחס לתקציב, מכירת הדירות בפרויקט. המצב הכלכלי של  היזם. היזם אמור לשתף פעולה עם המהנדס ולהעביר אליו כל מידע שמתבקש.

הגוף המממן מעורב בכל חלקי הפרויקט הוא צריך לתת את אישורו על חוזים עם בעלי מקצוע כמו קבלנים, ספקי חומרי הבניה ועוד.

בשורה התחתונה, הגוף המממן מעורב בכל חלקי הפרויקט, בכל התחומים ויש לו זכות להכריע בהכל. נכון שלא הוא זה שיפסיד או ירוויח מהפרויקט, אך הוא נטל חלק נכבד מן הסיכונים. המעורבות של הגוף המממן בפרויקט מוגדרת כבר בחוזה בשם זכות וטו.  

ערבויות חוק מכר

חלק גדול מהפרויקט מממנים הרוכשים. הרוכשים קונים דירות על הנייר והיזם משתמש בכסף לבנייה. בעבר היו בעיות בנושא הרוכשים שילמו על דירה ולעיתים הפרויקט נפל והרוכשים נאלצו להיפרד מהכסף. לאחר קריסת חפציבה במאי 2007 שאז הפסידו מאות רוכשים את הדירה יחד עם הכסף שלהם, החליטו לחוקק חוק שימנע דברים כאלו בעתיד. החוק הוא "ערבות חוק מכר". החוק אומר שעל הרוכשים כולם להעביר את הכסף לחשבון הבנק של הפרויקט ובשום פנים ואופן לא ליזם. הכספים הללו לא משתחררים סתם מהחשבון אלא הם בפיקוח הבנק והם משתחררים לפי קצב התקדמות הבניה. הבנק המלווה מעניק ערבויות לרוכשים, כך שבמקרה שהפרויקט לא יצא לפועל הם יקבלו את כספם בחזרה. מימון עם ערבויות חוק מכר הוא מימון בטוח והדרך המקובלת להשיג הון עצמי לפרויקט. ערבות חוק מכר נותנת יציבות גם ליזם, גם לבנק המלווה וגם לרוכשים. אין פרויקט שקם בלי ערבות חוק מכר. אך הכספים הללו שמגיעים ממכירה מוקדמת של דירות לא מכסים את כל העלויות ויש צורך במימון נוסף שאותו משיגים על ידי שימוש בשיטות הנוספות שהבאנו ושנביא.

הלוואת מזנין

בדרך כלל כאשר יזם רוצה להקים פרויקט הוא פונה לבנק שיתן לו הלוואה בליווי פיננסי סגור. לעיתים הוא מבקש זאת מגוף פיננסי אחר.

הבנק לא יתן הלוואה ליזם שלא הביא הון עצמי מהבית. ההון העצמי שנדרשים להביא הוא בין 15%-30% כאשר מדובר בפרויקט נדל"ן זהו הון עתק. אם העלות של פרויקט היא מיליארדים אז 15%-30% יוצאים כמה מיליונים. איך מגייסים סכומים כאלו? גם אם מביאים חלק מהסכום מן הבית עדיין יש צורך במימון נוסף. אין כמעט סיכויים שליזם יהיה את כל הסכום הגבוה הזה. הבנק מבין את הבעיה ולכן בניגוד למשכנתא לקניית דירה הוא מוכן שההון העצמי יהיה על חשבון הלוואה. וזאת מכיוון שההלוואה נלקחת לצורך השקעה שאמורה להניב תשואה. ולא מבן אדם פרטי שלא יהיה לו אחר כך מהיכן להחזיר. יזם שלוקח הלוואה פחות, יכול להשקיע אחר כך פחות, אבל ללא הלוואה הוא לא ירוויח בכלל. להלוואה הזו קוראים הלוואת מזנין.

הלוואת מזנין היא הלוואה שנועדה להשלמת הון עצמי כך שהיזם יוכל לקבל את המימון מהבנק. ישנם עוד אפשרויות שהבנק מוכן לקבל לגיוס הון עצמי כמו פיקדון נכסים שאפשר למכור אותם, שיעבוד נכס ועוד.

הדרך המקובלת היא הלוואת מזנין הלוואה מגוף מימון למטרת הון עצמי. פירוש המילה מזנין הוא "קומת ביניים" המושג לקוח מעולם האדריכלות. הכוונה היא שהחשיבות של ההלוואה היא מופחתת, בינונית משלימה. הלוואת מזנין היא הלוואה קלה יותר להשגה מכל הלוואה אחרת, נדרשים פחות בטחונות. הגוף המממן סומך על החברה שנותנת את המימון העיקרי לפרויקט ואישרה ליזם לגייס הלוואת מזנין.

את ההלוואה מחזיר היזם בפעם אחת בתוספת הריביות עד מועד שנקבע מראש. אפשר גם לסכם עם הגוף המלווה שבמקום להחזיר את ההלוואה, הוא יקבל אחוז מהרווחים בפרויקט. צורה זאת של החזר ההלוואה היא בעצם השקעה לגוף המלווה שמשקיע את כספו לתקופה כדי לקבל תשואה, אם כי יש להם סיכון מסוים ומינורי. לפעמים משלבים את שתי שיטות ההחזר, על היזם להחזיר את ההלוואה ללא ריביות כשבנוסף מקבל הגוף המממן אחוז מן הרווחים. 

חשוב להבין, הלוואת מזנין היא הלוואה משלימה. היא לא במקום הבנק שמלווה את הפרויקט ונותן את רוב המימון אלא זו הלוואה מהצד.

תהליך הלוואת מזנין

בשלב ראשון, החברה אשר מעניקה את הלוואת מזנין בודקת את הבקשה. היא בוחנת מי היא החברה שמבקשת את המימון ומה היכולות הכספיות שלה. היא תבקש דו"ח אפס, תוכנית עסקית, ואת ההסכם עם הבנק המלווה.

אם הנתונים נשמעים טובים לחברת המימון, היא תאשר את הבקשה וכעת תפנה לבנות תוכנית מימון ההון העצמי לפי הצרכים והיכולות של היזם בפרויקט.

לאחר מכן עוברים המזומנים לחשבון הבנק של הפרויקט אותו מנהל הבנק המלווה.

להלוואת מזנין קיימות מעלות רבות ביניהן: מינוף ההון העצמי של היזם שמביא למינוף של כל הנכסים שלו, תשואה גבוהה, פיזור סיכונים, הקמת פרויקטים, ניהול תזרים שוטף ועוד.

אגרות חוב - אג"ח

אנו לא ממליצים על גיוס הון על ידי אג"ח. אתם עלולים להיכשל במכשולים רבים כמו: חוסר זמינות, בירוקרטיה, החזרים קשיחים חוסר גמישות, וחוסר יציבות. כמו כן יש צורך להכין תשקיף שזו מלאכה מורכבת. כל אלו הם לא תנאים אופטימליים ליזם שרוצה להקים פרויקט ולהצליח. בדרך הזו נשתמש במצבים מאוד מסוימים המצריכים את זה. גם אז בתנאים מסוימים ששוק ההון נתון בו. אך כמובן אל תעשו שום הצעד בלי להתייעץ עם מומחים כלכליים.

גופים חוץ בנקאיים

ניתן תמיד לקחת הלוואות או משכנתא מגורמי מימון פרטיים כמו חברות ביטוח וכו'. כל מה שפירטנו על הלוואת מזנין, ליווי פיננסי סגור, אובליגו ועוד, ניתן לבצע דרך החברות הללו ולא דווקא דרך הבנק. היתרונות של הגופים החוץ בנקאיים הם מהירות, יש פחות בירוקרטיה בדרך ובעיקר גמישות. הגמישות שלהם על פני הבנקים נובעת מכך שהם לא נתונים תחת הפיקוח של בנק ישראל והרגולציה לא מחייבת אותם. חשוב לציין שדווקא משום כך ההלוואות מהגופים הללו עלולות להיות מסוכנות ופחות יציבות. על כן יש להתייעץ עם מומחים כלכליים. בדרך כלל כן כדאי לשלב הלוואות מגורמים מחוץ לבנק. אך, זה צריך להיעשות בצורה מושכלת וזהירה.

פיזור סיכונים בהשקעת נדל"ן

בלקיחת הלוואה עבור פרויקט יש סיכונים רבים. ההלוואה נלקחת בהיקפים גבוהים מאוד ולכן נחוץ ביותר לפזר את הסיכונים. הדרך הטובה ביותר לפזר את הסיכונים היא לשלב כמה וכמה גופי מימון עבור הפרויקט. כאשר קורה כזה דבר ישנם כמה כללים שכדאי להקפיד עליהם כדי שהכל יתנהל בצורה טובה:

  1. יש למנות מנהל אשראי וכן נאמן בטוחות. כך תבטחו את עצמכם שלא תגיעו למצבים שבו משמשים כמה ראשים ואחראיים בתפקיד אחד. מה שעלול להביא לסכסוכים או להשתמטות מהתפקיד.
  2. קשרו בין המערכות הפיננסיות השונות כך שיוכלו להגיע לשיתוף פעולה ביניהם.
  3. כדאי לסכם מראש איך ובאיזה אופן תתקבלנה החלטות בקשר לפרויקט וכן איך יתבצע אישור אשראי.
  4. מומלץ להסדיר תחלופה בתפקידים, תורנות כדי שהעול יתחלק בין כולם. 
  5. חשוב לבנות מנגנון שמאפשר להחליף את הגוף המממן ללא תקלות 

חשוב לציין שעל פי הרשות להגבלת עסקים אין צורך בקבלת אישור פרטני על מנת לחבור כמה גופים פיננסיים יחד כמו בנקים וחברות מימון למטרת הלוואה.

מימון נדל"ן הוא דבר מורכב, צריך להיות מקצוענים בשביל לנהל את העסק הזה נכון. יש לדעת למי לפנות ואיזה שילוב של גופים מממנים מתאים בדיוק לפרויקט שלכם. צריך גם לדעת לנהל משא ומתן על מנת להגיע להסכמים אשר יכסו אתכם מכל הבחינות. רוצים שמישהו יעשה בשבילכם את העבודה? מעוניינים ללכת לישון ולגלות בבוקר שהמימון לפרויקט שלכם מסודר? חברת המפתח לליווי ומימון פרויקטים תעשה בשבילכם את העבודה וגם אחר כך נמשיך ללוות אתכם עד לסוף המוצלח. הצטרפו גם אתם למאות לקוחות מרוצים שגילו שאפשר להקים פרויקט ולעשות כסף בראש שקט. הצטרפו לליגת היזמים שעשו בחירה חכמה ופנו לחברת המפתח שתממן לכם פרויקט מושלם.

לקביעת פגישת ייעוץ חינם עם המומחים שלנו, השאירו פרטים.

המפתח לליווי פרויקטים - ניתוח כדאיות פרויקט
בדיקת כדאיות - המפתח לליווי פרויקטים
דוח אפס - המפתח לליווי פרויקטים
בניית תיק אשראי - המפתח לליווי פרויקטים
בחירת גוף מימון - המפתח לליווי פרויקטים
ליווי במהלך מו"מ - המפתח לליווי פרויקטים
מקסום תנאי ההלוואה - המפח לליווי פרויקטים

מחפשים מימון לפרוייקט שלכם?

השאירו פרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם

יצירת קשר מהירה

פניה מהירה: