המדריך למימון פרויקט נדל"ן

מדינת ישראל באמצעות חקיקת חוקים והפעלת גופים מפקחת על התנהלות המוסדות הפיננסים כדי להבטיח את היציבות שלהם מול הסיכונים הכרוכים בפעילותם. הרגולציה כוללת מגבלות על חבות של לווה, יחס הון מזערי, דרישת הקצאת הון מול אשראי והתחייבויות עתידיות, מגבלת יחס אשראי לשווי בטוחה, פיזור תיקי אשראי בהתאם למדיניות האשראי ומידת הסיכון.

הקמת פרויקט נדלן טומנת בחובה סיכונים רבים הן מבחינת היזם והן מבחינת הרוכשים הפוטנציאלים.
היזם, מתחייב בהלוואת ענק, ישנו סיכון לכשל תזרימי, כשל ביצועי, סיכון במכירת הפרויקט.
הרוכשים, תלות ביצוע הפרויקט הינו ביזם, עיכוב באכלוס, קבלת נכס שאינו תואם להבטחה, כשלים אלו הינם מובילים להפסד כספי מצד הרוכשים.

מדינת ישראל מפקחת על המוסדות הפיננסיים כדי להבטיח את היציבות שלהם מול הסיכונים המובנים בפעילותם. בין היתר, הרגולציה כוללת מגבלה על חבות של לווה\קבוצת לווים, יחס הון מזערי, דרישת הקצאת הון מול אשראי והתחייבויות עתידיות, מגבלה ענפית, מגבלת יחס אשראי לשווי בטוחה, דרישות פיזור תיק אשראי והוראות מדיניות אשראי ומידת הסיכון.

חשוב להבין שבהקמת פרויקט בנייה יש סיכונים רבים מכל הצדדים- מבחינת היזם, ישנם סיכונים לכשל במכירה, כשל בביצוע וכשל תזרימי. מצד הרוכשים, יש תלות עצומה ביזם, עיכוב באכלוס, קבלת דירה פגומה, והפסד כספי כתוצאה מכל הכשלים האלו. 

כדי לקבל ליווי בנקאי לפרויקט נדל"ן, הבנק דורש מהיזם להעמיד הון עצמי של בין 15% – 30% מהעלות הכוללת של הפרויקט. היזם יכול להעמיד את ההון בצורת כסף מזומן, נכסים נזילים כגון פיקדון, ערבות בנקאית, גורם מממן או שיעבוד נכסים שברשותו.  שכן הבנק המלווה בפרויקט דורש רשת ביטחון.

כאשר ההון העצמי נלקח מגוף מימון, ההלוואה נקראת הלוואת מזנין, מימון ביניים, חוב נחות או משלים הון מושגים אלו נלקחו מעולם האדריכלות ומשמעותם "קומת ביניים". ליזם קל יותר להתנהל מול גופים ממנים מסוג זה כיוון שדרישתם לבטחונות מופחתת ביחס לחוב רגיל, שכן הם נושים מדרגה שניה אחרי הבנק המלווה. ההלוואה שניתנה במסגרת הלוואת מזנין מוחזרת בתשלום אחד עם ריבית תוך זמן מוגבל או לחילופין ההחזר מתבצע באמצעות החזר שיעור מסוים מרווחי הפרויקט, או שילוב של שתי האופציות.

הלוואת מנזין אינה מחליפה את הליווי הבנקאי, אלא משלימה אותו. בעת פנייה לגוף מממן לשם קבלת הלוואת מזנין, אותו גוף מממן בוחן את פרופיל החברה, הניסיון של החברה, דוחות כספיים, בחינת יכולת פיננסית, דו"ח אפס\תכנית עסקית של הפרויקט, ועוד. לאחר אישור מבקשת המימון, מגובשת תכנית למימון ההון העצמי, בהתאם לצרכים של היזם והפרויקט. לאחר החתימה של שני הצדדים, העמדת המימון מבוצעת על פי הצרכים של הפרויקט ובמועדים בהם היזם נדרש על ידי הבנק המלווה להעמיד את ההון עצמי לשם התחלת תהליך הליווי הבנקאי. ההון שמועמד על ידי משלים ההון מבטיח את הפרויקט הספציפי בלבד, אך הוא ממנף את שאר הנכסים של היזם. באמצעות מינוף ההון העצמי, היזם מקבל תשואה גבוהה יותר על ההון, הוא מפזר סיכונים, מוציא לפועל פרויקטים בהם מרכיב ההון משמעותי עבורו, יכול לחלץ עודפים מפרויקטים קיימים, ולנהל את התזרים השוטף יותר בקלות.