המדריך למימון פרויקט נדל"ן

המדריך למימון נדל"ן

פרויקט נדל"ן הינו השקעה כספית גבוהה, המצריך ערבויות ובטוחות בהתאם לחוק.
ברוב המקרים כדי שהיזם יוציא לפועל את הפרויקט עליו לגייס הון כדי לממש את הפרויקט, ישנן מספר דרכים לגייס הון באמצעות מימון חיצוני לצורך השלמת הפרויקט.
במדריך זה נציג את האפשרויות השונות העמודות לרשות היזם למימון נדל"ן, מהו אחוז ההון הראשוני המינימלי ביחס לגודל הפרויקט שעל היזם להעמיד בתחילת הדרך, מהם המונחים שעל כל יזם להכיר.

בהתאם לאמור לעיל, עולם זה דורש הון עמי משמעותי ויכולת גיוס הון רב למימון הפעילות.  משמעות הדבר שיזם שמעוניין להיכנס לפרויקט חדש נדרש להשלים את המשאבים הכלכליים הדרושים באמצעות מימון חיצוני לשם מימון רכישת קרקע, השלמת הון עצמי וכו'. כאשר מודבר על אשראי כספי, המימון מספק אשראי או משלים פערים בתזרים המזומנים של הפרויקט. כאשר מדובר על ערבויות. הגוף הממן מספק הבטחת תשלומים באמצעות ערבות, לבעלי הקרקע בעסקת קומבינציה או ערבות בהתאם לחוק המכר דירות.

בישראל ישנם מספר גופים עיקריים אשר מספקים מימון חיצוני ליזמים, בנקים, גופים מוסדיים כמו חברות ביטוח וחברות חוץ בנקאיות. כמו כן ניתן לבצע גיוס הון באמצעות הנפקת אג"ח.

עסקאות מימון נדל"ן כוללות עסקת מזומן (אשראי גבוה), עסקת קומבינציה, עסקת תמורות, הזמנת שירותי בניה אשר נפרעת בגמר הפרויקט, מימון התחדשות עירונית ופינוי בינוי.

במרבית המקרים, התקבולים אשר נכנסים לקופת היזם הינם ממכירת יחידות הדיור, פורעים בהדרגתיות את האשראי הפיננסי לכיסוי עלויות הפרויקט. העמלות והריביות העיקריות בתהליך מימון פרויקט הן עמלת הקמה ועריכת מסמכים, עמלת הקצאת אשראי , ארגון חוב, עמלת אי ניצול,  שיעור הריבית על האשראי הבכיר והאשראי הנחות, מסגרת בטוחות חוק מכר ערבויות / פוליסות, מסגרת ערבויות לבעלי הקרקע ומסגרת ערבויות ביצוע.

המדריך כולל את הנושאים הבאים:

בחירת גוף פיננסי לליווי הפרויקט

גוף המימון  נבחר בהתאם לאופי הרכישה.
על היזם להעביר לגוף הממן את הפרטים הבאים, שווי הקרקע, עלויות הבניה, הכנסות צפויות, ערבויות לבעל הקרקע, רווח תפעולי צפוי, היקף יחידות דיור, שלבי הפרויקט , שלבי ביצוע, דוחות כספים ועוד.

רגולציה המשפיעה על המימון

מדינת ישראל באמצעות חקיקת חוקים והפעלת גופים מפקחת על התנהלות המוסדות הפיננסים כדי להבטיח את היציבות שלהם מול הסיכונים הכרוכים בפעילותם. הרגולציה כוללת מגבלות על חבות של לווה, יחס הון מזערי, דרישת הקצאת הון מול אשראי והתחייבויות עתידיות, מגבלת יחס אשראי לשווי בטוחה, פיזור תיקי אשראי בהתאם למדיניות האשראי ומידת הסיכון.

הקמת פרויקט נדלן טומנת בחובה סיכונים רבים הן מבחינת היזם והן מבחינת הרוכשים הפוטנציאלים.
היזם, מתחייב בהלוואת ענק, ישנו סיכון לכשל תזרימי, כשל ביצועי, סיכון במכירת הפרויקט.
הרוכשים, תלות ביצוע הפרויקט הינו ביזם, עיכוב באכלוס, קבלת נכס שאינו תואם להבטחה, כשלים אלו הינם מובילים להפסד כספי מצד הרוכשים.

 

מדינת ישראל מפקחת על המוסדות הפיננסיים כדי להבטיח את היציבות שלהם מול הסיכונים המובנים בפעילותם. בין היתר, הרגולציה כוללת מגבלה על חבות של לווה\קבוצת לווים, יחס הון מזערי, דרישת הקצאת הון מול אשראי והתחייבויות עתידיות, מגבלה ענפית, מגבלת יחס אשראי לשווי בטוחה, דרישות פיזור תיק אשראי והוראות מדיניות אשראי ומידת הסיכון.

חשוב להבין שבהקמת פרויקט בנייה יש סיכונים רבים מכל הצדדים- מבחינת היזם, ישנם סיכונים לכשל במכירה, כשל בביצוע וכשל תזרימי. מצד הרוכשים, יש תלות עצומה ביזם, עיכוב באכלוס, קבלת דירה פגומה, והפסד כספי כתוצאה מכל הכשלים האלו. 

אובליגו

שיטת המימון המסורתית נקראת גם שיטת המימוש. לפיה, הגוף הפיננסי צריך לוודא שיש בידו מספיק בטחונות כערובה להלוואה. כך שבסיטואציה בה נוצר כשל יש ביכולת הגוף המלווה (נושה) יש ביכולתו לפרוע את האשראי באמצעות הבטוחות שניתנו כערבון.
לדוגמא במצב של פשיטת רגל של יזם באמצע פרויקט, הגוף הממן יממש את נכסי הפרויקט כולל כולל דירות שנמכרו (במידה ושועבדו לטובתו) בעוד שלרוכשי הדירות יוחזר הכסף בהתאם לבטחונות שהונפקו מולם. הגוף הממן משקלל את הבטוחות בהתאם לסוגן וערכן, כגון ערבות בנקאית, פיקדון ונכס מקרקעין.

ההיתרונות של שיטה זו, פשוטה, גמישה , החלטת האשראי מבוססת על יחס בין בטוחות להון ראשוני. היזם יכול לשעבד נכסים שברשותו.

החסרונות של שיטה זו, מגבלה על פעילות הגוף המממן בעקבות הבטחת החזר במימוש, אין אפשרות להתראה מוקדמת מצד המממן, יש אפשרות לקריסה באפקט דומינו, חוסר אפשרות לניהול מעקב שוטף מצד הממן אחרי קצב ההתקדמות, רמת סיכון גבוהה מצד המממן שמובילה למדיניות שמרנית גבוהה.

ליווי פיננסי סגור

תהליך ליווי פיננסי סגור הוא תהליך אשר פותח במערכת הבנקאית שמטרתו לסייע ליזם להפחית סיכונים ולהבטיח מקורות מימון וכן את קבלת הכספים מרוכשי הדירות. תהליך זה ממנף את היזם ופעילותו העסקית. הליווי נקרא ליווי סגור משום שהוא עושה הפרדה של הפרוייקט בתור יחידה עסקית פיננסית סגורה, שאינה קשורה לשאר פעילותו של היזם. הפרדה זו מביטחה כי בכל זמן נתון יהיו מקורות פיננסים אשר מספיקים לפרעון מסגרת האשראי של היזם לטובת עמידה בהתחייבויות שלו אל מול הרוכשים. הליווי מהווה מסגרת עסקית למתן שירותים בנקאים למימון הפרויקט בהתאם לבדיקת כדאיות כלכלית ולתוכנית עסקית מתוכננת מראש. בנוסף ההסכם כולל את תנאי הליווי והביטחונות.

כחלק מהתוכנית העסקית, ההסכם כולל דו"ח אפס, דו"ח המעריך את תקציב הפרויקט, הכנסות , עלויות וכו' אשר נערך על ידי שמאי מטעם הגוף המממן במועד התחלת הפרויקט. כל שינוי בתוכנית מחייב את אישור מהגורם המממן, לדוגמא שינוי חריג של מחיר הדירות, מכירת מספר דירות לרוכש יחיד , החלפת קבלני ביצוע ועוד. בדו"ח עצמו נכללים מרכיבים כמו ת"ז הנכס, מצב משפטי של הנכס, מצב תכנוני, תיאור פרוגרמת הנכס, סקר שוק ושווי מלאי, תקציב הפרויקט וניתוח כדאיות הפרויקט.

במקרה שבו מתקיים שעבוד מקרקעין, הגוף המממן הינו נושה ראשון על המקרקעין בפרויקט, במצב זה כל השקעה בפרויקט משביחה את הנכס המשועבד. במקרה שבו מתקיים שעבוד על הפרויקט כולו, הגוף המממן הינו נושה ראשון על הזכויות החוזיות הקיימות והעתידיות של היזם בפרויקט.
הליך ליווי סגור מחייב את היזם לפתוח חשבון בנק נפרד לפרויקט אשר משועבד לגוף המממן.
דרכו עוברים כל הכספים הקשורים לפרויקט. הוצאת כספים מהחשבון מתבצעת בהתאם להסכם הליוי ובהתאם להתקדמות העבודות ההשקעה וקצב הבניה בשטח בהתאם לדו"ח מפקח בפרויקט הממומן בלבד. בנוסף כחלק מהליווי, מבוצע פיקוח הנדסי ופיננסי מטעם הגוף המממן, ניצול התקציב וקצת המכירות, מציאת נקודות תורפה וכשלים ביישום בפועל. במקביל היזם מתחייב להעביר מידע אודות פעילויות נוספות שלו.

כמו כן, הגוף המלווה מאשר את הקבלניים הראשיים, קבלני משנה ונותני שירותים מרכזיים. בנוסף חוזי מכר עם הדיירים כוללים סעיף בו היזם ורוכשי הדירות מתחייבים להעביר את כל התשלומים עבור הנכס דרך חשבון הפרויקט. על אף האמור לעיל הגוף המממן לא לוקח חלק ברווחים ובהפסדים של הפרויקט , אך הוא לוקח חלק מהסיכון שבגינו הוא מקבל ריבית מהיזם ולכן יש לו זכות וטו כמעט לכל החלטה שמתקבלת. זכות זאת באה לידי ביטוי במערכת ההסכמים עליהם חתם היזם אשר מתווים את דרך הפעולה של יישום הפרויקט. הביטחונות בליווי פיננסי יכולים להיות שליטת המממן על המקורות ושימושי הפרויקט, שעבוד חשבון הפרויקט, שעבוד הזכויות לקבלת כספי רוכשים, שעבוד מקרקעין של הפרויקט וכל מה שנבנה עליהם, וערבויות אישיות של בעלי המניות העיקריים.

ערבויות חוק המכר לרוכשים

ערבויות חוק מכר הן בלתי נפרד בתהליך רכישת דירה, אשר משמש כבטחון לזכויות הרוכש. היזם מספק ערבות בנקאית לרוכש הדירה, כביטוח לתשלום של הרוכש טרם נרשמה לטובתו הערת אזהרה בטאבו, או לפני חתימה על הסכם חכירה בין הרוכש לרשות מקרקעי ישראל. הערבויות ניתנות בהתאם לחוק המכר דירות והיזם מחויב על פי חוק למסור את הדירה לרוכש.  אם חוק המכר דירות הבטחת השקעות קובע כללים להבטחת כספו של הרוכש, אזי התקנות מתוות את הדרך והקריטריונים להבטחת הכספים

השלמת הון עצמי באמצעות מימון - הלוואת מזנין

כדי לקבל ליווי בנקאי לפרויקט נדל"ן, הבנק דורש מהיזם להעמיד הון עצמי של בין 15% – 30% מהעלות הכוללת של הפרויקט. היזם יכול להעמיד את ההון בצורת כסף מזומן, נכסים נזילים כגון פיקדון, ערבות בנקאית, גורם מממן או שיעבוד נכסים שברשותו.  שכן הבנק המלווה בפרויקט דורש רשת ביטחון.

כאשר ההון העצמי נלקח מגוף מימון, ההלוואה נקראת הלוואת מזנין, מימון ביניים, חוב נחות או משלים הון מושגים אלו נלקחו מעולם האדריכלות ומשמעותם "קומת ביניים". ליזם קל יותר להתנהל מול גופים ממנים מסוג זה כיוון שדרישתם לבטחונות מופחתת ביחס לחוב רגיל, שכן הם נושים מדרגה שניה אחרי הבנק המלווה. ההלוואה שניתנה במסגרת הלוואת מזנין מוחזרת בתשלום אחד עם ריבית תוך זמן מוגבל או לחילופין ההחזר מתבצע באמצעות החזר שיעור מסוים מרווחי הפרויקט, או שילוב של שתי האופציות.

הלוואת מנזין אינה מחליפה את הליווי הבנקאי, אלא משלימה אותו. בעת פנייה לגוף מממן לשם קבלת הלוואת מזנין, אותו גוף מממן בוחן את פרופיל החברה, הניסיון של החברה, דוחות כספיים, בחינת יכולת פיננסית, דו"ח אפס\תכנית עסקית של הפרויקט, ועוד. לאחר אישור מבקשת המימון, מגובשת תכנית למימון ההון העצמי, בהתאם לצרכים של היזם והפרויקט. לאחר החתימה של שני הצדדים, העמדת המימון מבוצעת על פי הצרכים של הפרויקט ובמועדים בהם היזם נדרש על ידי הבנק המלווה להעמיד את ההון עצמי לשם התחלת תהליך הליווי הבנקאי. ההון שמועמד על ידי משלים ההון מבטיח את הפרויקט הספציפי בלבד, אך הוא ממנף את שאר הנכסים של היזם. באמצעות מינוף ההון העצמי, היזם מקבל תשואה גבוהה יותר על ההון, הוא מפזר סיכונים, מוציא לפועל פרויקטים בהם מרכיב ההון משמעותי עבורו, יכול לחלץ עודפים מפרויקטים קיימים, ולנהל את התזרים השוטף יותר בקלות.

גיוס הון באמצעות הנפקת אג"ח

גיוס מימון באמצעות הנפקת אג"ח אינה זמינה לגיוס מיידי, בעקבות הביורוקרטיה המורכבת שגיוס זה מצריך. שכן הגיוס כולל הכנת תשקיף, וכן תלוי במצב שוק ההון בעת הגיוס. כמו כן, מועדי החזרי האג"ח קשיחים ואינם מאפשרים ליזם גמישות במצב בו יש עיכוב בהשלמת הפרויקט.

מימון נדל"ן חוץ-בנקאי

חברות ביטוח וחברות חוץ-בנקאיות מציעות מימון לפרויקט נדל"ן. חלק מגופים אלו מציעים שירותים דומים לאלו של הבנקים כגון: השלמת הון עצמי, ערבויות על פי חוק מכר ועד ליווי פיננסי מלא. 
לגופים אלו מספר יתרונות: מהירות מתן האשראי, וגמישות גדולה יותר מהבנקים משום שהם פועלים תחת רגולציה שונה.

שילוב מספר גופי מימון לטובת פרויקט

בחלק מהמקרים, היזם משתמש במספר גופי מימון במקבלי אשר מעניקים אשראי או ערבויות לטובת הפרויקט. כאשר מקרב כזה יוצא לפועל יש להפקיד על מספר דברים:
1. מינוי בעלי תפקידים, מנהל האשראי ונאמן הבטוחות.
2. הסדרת מערכת היחסים בין המממנים.
3. הסדרת אופן  קבלת ההחלטות והסדרת אופן אישור האשראי.
4. מנגנון החלפת בעלי תפקיד, הסדרת אופן קבלת החלטה על פירעון מידי. 
5. מנגנון המאפשר החלפת מממן באופן פשוט.

בהתאם להחלטת הרשות להגבלים עסקיים, בנקים וגופים מוסדיים יכולים לחבור לטובת מתן אשראי, ללא קבלת אישור פרטני.

המפתח לליווי פרויקטים - ניתוח כדאיות פרויקט
בדיקת כדאיות - המפתח לליווי פרויקטים
דוח אפס - המפתח לליווי פרויקטים
בניית תיק אשראי - המפתח לליווי פרויקטים
בחירת גוף מימון - המפתח לליווי פרויקטים
ליווי במהלך מו"מ - המפתח לליווי פרויקטים
מקסום תנאי ההלוואה - המפח לליווי פרויקטים

מחפשים מימון לפרוייקט שלכם?

השאירו פרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם