העולם שיצוץ מתחת לאדמה/תמ”א 40
תמיד ידענו שמדינת ישראל קטנה מהכיל. ככל שעובר הזמן כך גדל אחוז המיושבים במדינה. איך מתמודדים עם המציאות המחריפה במשרדי הממשלה? מצוקת הדיור העתידית הנצפית על ידי כל מומחי הנדל"ן, דורשת את שלה. כבר שנתיים שמדינת ישראל מגבשת תוכנית לפרויקט חדש שאמור לצאת לפועל בשנים הקרובות ושמו הוא: תמ"א 40. כל זה בכתבה הבאה.
מהו פרויקט תמ"א 40?
תחת כותרת זו ישנם שתי קטגוריות:
- יפונו מבנים מבוזבזים שיועתקו אל בטן האדמה.
- יוקמו פרויקטים של בניה חדשה בתקן הרב שכבתי.
נשמע דמיוני? ישנם דברים רבים שלפני עשור או שניים היו נשמעים כלקוחים מעולם ילדותי ודמיוני וכיום הם מציאות. אומנם זה די נראה ברור שעד שפרויקטים של תמ"א 40 יוקמו להם בזה אחר זה, יעברו הרבה מים בירדן. אך, לפי ההתקדמות של הנושא בתוך משרדי הממשלה, נראה כי אכן לא רחוק הוא היום וזה פשוט יקרה.
מי יהיה אחראי על כך שפרויקטים כאלו יוקמו?
חובת הרשויות:
המדינה תעמיד לכל עיר ועיר מכסה של פרויקטים של תמ"א 38 אותה יהיו חייבים לבצע.
החובה תהיה מוטלת על העיריות והרשויות המקומיות. העיריה תסמן שטחים שיש להם פוטנציאל להיות רב שכבתיים (או כמו שאמרנו שטחים מבוזבזים) כמו אולמות, מכוני כושר ועוד. לאחר קבלת כל האישורים הדרושים, הפרויקטים פשוט יצאו לדרך.
חובת היזמים:
כל יזם שקיבל הצעה לבניה יהיה חייב לממש את החלק התת קרקעי על מנת לקבל את האישורים הדרושים להתחיל את הבניה.
אין יותר פינוי בינוי או תמ"א 38, הכל יהפוך על ידי מימוש הכללים הנ"ל לתמ"א 40.
מי יממן את הפרויקטים הללו?
בגדול, פרויקטים של תמ"א 40 אמורים לשלם את עצמם. כמו כל פרויקט התחדשות עירונית שעל ידי הוספת חלקים חדשים לבניין ומכירתם, ממנים את הפרויקט כולו ואף מרוויחים ממנו.
אבל כמובן שיש רתיעה גדולה מפרויקט שההתחדשות שלו מתבטאת מתחת לפני הקרקע, בגלל העלויות הגדולות של בניה תת קרקעית.
מה גורם לעלייה במחירי הבנייה בבניה תת קרקעית?
מה שקורה בבניה תת קרקעית היא התייקרות של עלויות הבניה ב 15%.
המומחים מתבססים בהשערתם זו, לאו דווקא על עלויות הבניה אלא גם על הרווחים מהשכירות העתידית וכל נתון ממוני אחר.
כל ההתחלות קשות:
הפרויקטים הראשונים עלולים להיתקל בקשיים רציניים מאוד. לכן, החליטה המדינה שעוד ידונו בהקלה על המיסים המוטלים השכם והערב.
זאת במטרה להפוך את הפרויקטים מן הסוג הזה לשווים בעיני הציבור ולגרום ליזמים לכמה שפחות רתיעה מבניה רב שכבתית.
אחרי ההקלה במיסים כבר אין התייקרות של 15%.
מחירי השכירות:
בשלבים הראשונים שאחרי תחילת אכלוס מבנים אלו, לא יהיו קופצים רבים על המבנים התת קרקעיים. כי איזה בעל חנות ירצה לדחוף את החנות שלו אל מתחת לפני השטח? אבל ככל שההיצע יהיה גדול יותר, ויותר חנויות, קניונים, משרדים, יועתקו אל בטן האדמה, יעלו לאט לאט מחירי השכירות.
אחרי העלייה במחירי השכירות אין התייקרות של 15%.
עלויות הבניה:
ברור שלבנות בית לאור השמש הנחמדה, יהיה תמיד יותר זול מאשר כל הפרוצדורה וההליכים של החפירות והבניה המתישה מתחת לרגבי העפר. כל פעולה שמעל הקרקע היא פשוטה פשוטה, מתחת לאדמה היא מתבררת כמסובכת להפליא.
אומנם, יקר יותר לבנות מתחת לשטח המוכר. אבל, בניה שהיא כבר הרבה מעל האדמה כמו כל גורדי השחקים הרבים הנבנים כיום, היא גם יקרה מאוד. והיא גורמת לפער עלויות הבניה להצטמצם.
אחרי העלויות המשתוות אין עליה של 15%.
חוק התלת - ממד:
חוק זה קובע כי יוכלו להעביר זכויות גם על מבנים תל שכבתיים (מתחת/מעל לאדמה) זהו חוק שעל ידו מחיר הקרקע ומימוש הקרקע לא נפגשים האחד בשני. ונסביר, כאשר בונים קרקע על מנת להקים עליה קומה אחת של אולם, לצורך הדוגמא, יהיה מחיר לקרקע וכאשר רוכשים את אותה הקרקע במטרה להקים עליה 5 אולמות בזה על גבי זה מחיר הקרקע יקפוץ ללא היכר.
חוק התלת – ממד מבטל את ההצמדה של מחיר הקרקע למימוש הקרקע וגילום הפוטנציאל.
אחרי הקלת התלת ממד, אין עליה של 15%.
לנו נשאר לחכות מה יהיה בשטח. הנושא הועלה, אך הוא עדיין לא הוכנס לתוקף. הישארו מעודכנים ועקבו אחרי מדור עדכוני החדשות שלנו.
