הפתיעו אותנו, יש חלופה לתמ"א!

כבר הרבה זמן מחפשים חלופה לתמ"א משזו לא נמצאת מאריכים את התמ"א פעם אחר פעם. היינו בטוחים שגם הפעם התסריט יחזור על עצמו. אין חלופה ולכן הממשלה תכריז על הארכה. אך הפעם הפתיעו אותנו. זמן קצר לאחר הקמת הממשלה החדשה כבר הודיעה שקד שיש לה חלופה לתמ"א. מדובר באותה תמ"א שקיימת גם היום עם כמה שדרוגים. באותה הזדמנות הכריזה שקד כי אם תוך 4 חודשים החלופה לא תאושר היא תכריז על הארכת התמ"א עד אוקטובר 2023.  כאשר הכריזה שקד על מציאת חלופה לתמ"א היא פנתה לראשי הערים: "אני חייבת לציין לראשי עיריות שמעוניינים לנצל את תמ"א 38 – שיתאפשר להם בכך. בערים כמו אשדוד שאוהבים שם אתם התמ"א יוכלו לבנות תוכנית המשך. ולאחר הגשה ואישור התמ"א יוכלו להמשיך איתן שנים רבות. הפתרון שלנו מיועד לכאלו שהתמ"א המקורית לא סיפקה אותם ואילו אלו שהיו מרוצים ממנה יוכלו להמשיך."

חשוב לציין שהתוכנית כולה לא ברורה, מעורפלת ולא ברור איזה פתרונות היא מספקת סביר להניח שלא יצליחו לאשר את החלופה תוך 4 חודשים ותוכנית התמ"א תקבל הארכה של שנה נוספת. אך אי אפשר לדעת אולי נופתע שוב.

איך החלופה נותנת מענה לבעיות בתמ"א?

החלופה שהציעה שקד היא על בסיס התמ"א הקיים רק אם כמה שדרוגים. שקד מדברת על שני מסלולים בהתחדשות עירונית: הריסה ובניה, חיזוק+ תוספות בניה. המסלולים הללו הם בעצם פינוי בינוי ותמ"א 38 רק קצת יותר משודרגים. שני השדרוגים העיקריים שעליהם מדברת שקד הכי הרבה הם הגדלת אחוזי הבניה וביטול מגבלת הגובה. שדרוג נוסף הוא שיוכלו להוסיף 10% שטחי ציבור במסגרת הבניה. שקד טוענת שהכפלת אחוזי הבנייה וביטול מגבלת הגובה תביא לכך שיקומו עוד ועוד יחידות דיור וכך יהיה מענה רחב יותר מאשר בפרויקט התמ"א.

בנוסף, הוספת שטחי ציבור במסגרת חידוש הבניינים תפתור את מצוקת התשתיות דיירים חדשים מתווספים וכך גם שטחי ציבור. הטענה הזו לא מדוייקת כי אולי את החסר בחנויות ובגנים זה יספק אך מה עם גינות, פארקים, כבישים, מים חשמל. את כל אלו זה לא יפתור והפוך יעמיס עוד יותר. שדרוגים נוספים עוסקים בבירוקרטיה. שקד טוענת שבקצב שהבירוקרטיה עובדת עכשיו אין אפשרות לתת מענה למצוקת הדיור. יש צורך לזרז תהליכים וכאן היא פורשת את תוכניתה: תוכנית+ היתר וכך ידלגו שלב במערך הבירוקרטי. כדי להקל על מתן אישורי בניה קבעה שקד כי התחשבו בתוספות בניה עד שנות 2,000 דבר שלא היה מקובל קודם. 

באופן כללי חלופת שקד היא עדיין בגדר תוכנית וספק אם היא אכן תהפוך למעשית. התוכנית מורכבת בעיקר מקווי מתאר ללא ירידה לפרטים. בתוכנית יש חורים רבים וכרגע מדובר בדיבורים באוויר בלא בדיקה אם אכן ניתן להעביר אותם למציאות. 

החלופה לא נותנת מענה מושלם!

החלופה רחוקה מלהיות החלופה המושלמת יש בה הרבה חורים. היא לא נותנת מענה לכל הבעיות ואף מחריפה את חלקם. חלופת שקד היא חלופה ערטילאית ולא מדי מעשית בשלב זה. יש צורך בדיוקים רבים בהגדרת התוכנית ועוד.

אם אתם זוכרים אחת הבעיות המרכזיות שבשלה מחפשים חלופה לתמ"א זו העובדה שלא כל המקומות זוכים ליהנות מכך. יזמים מעדיפים להקים פרויקטים באזורים מבוקשים ויוקרתיים והאזורים הרחוקים יותר נשארים ללא מענה. איך חלופת שקד תמנע את הבעיה הזו? איך חלופת שקד תגרום ליזמים לפנות גם לפריפריות? ימים יגידו! 

בעיה נוספת היא חוסר הרווחיות של המועצות המקומיות וכתוצאה מכך עיכובים בבירוקרטיה. שקד אמנם התגברה בחלופתה על המחסום הבירוקרטי אך לא נתנה מענה למצוקה הכלכלית של ראשי העיריות והקושי להתמודד עם מאות תושבים חדשים בלי לקבל מיסים. 

החלופה של שקד לא מכסה ובחלק מהמקרים אך מחריפה חלק מהבעיות ניתן לראות זאת בדוגמאות שהבאנו אך גם בסעיפים רבים נוספים כמו למשל בעיית התשתיות. 

לסיכום:

כפי הנראה החלופה הנכספת לתמ"א רחוקה מלהיות מציאותית. בחלופת שקד יש חורים רבים וכפי הנראה לא תאושר תוך 4 חודשים.  מחכים לנו עוד כמה שנים עם התמ"א המוכרת ואם אתם מעוניינים אתם יכולים לרוץ עם זה כדבריה של שקד. 

מעוניינים להקים פרויקט תמ"א? רוצים להתחיל במהירות לפני שתאושר חלופה? פנו אלינו לזרז תהליכים ולהשגת מימון מושלם. הצטרפו גם אתם למאות יזמים מרוצים ומצליחים ופנו עכשיו לחברת המפתח לליווי ומימון פרויקטים שתסלול לכם את הדרך להצלחה.