יוצאים מהריבוע ורוכשים קרקע חקלאית לצורך בניית בנייני מגורים? כמה הדגשים שיסייעו לכם לעשות זאת בצורה נכונה

עקב מצוקת הדיור ההולכת ומחריפה בשנים האחרונות והחסר בקרקעות המיועדות לבניה, חלה עליה במחירי הקרקעות המיועדות למגורים. מנגד הודיעה המדינה על הפשרת שטחים חקלאיים ושטחים נוספים לצורך בניה. שני הגורמים הללו הביאו לכך שיזמים רבים שרוצים לחסוך, החלו לקנות קרקעות שאינן מיועדות למגורים, בעיקר שטחים חקלאים, בתקווה שהקרקע הזו אכן תוכל לממש את עצמה ולהיות בסיס לבניית פרויקטים. בגדול הצעד הזה עשוי להיות חכם אך הוא צריך להיעשות במשנה זהירות. 

שימו לב, לפני שאתם קונים קרקע שאינה מיועדת לבניה יישמו את סימני הדרך הבאים:

ודאו שיש לקרקע שאתם עומדים לרכוש סיכוי טוב להפשיר 

הסיכוי של הקרקע להפשיר נמדד לפי שני פרמטרים עיקריים:

  • כאשר אתם רוכשים קרקע שימו לב לאיזו מטרה היא מוקצית. ישנן קרקעות שמיועדות להקמת קניון או שטחים שהוכרזו כשמורות בטבע. הסיכוי שהקרקעות הללו (שהוגדרו כשמורות טבע) יופשרו בעתיד שואפות לאפס. לכן אם תקנו קרקעות שכאלו למטרת בניה, לא עשיתם כלום, אתם יכולים לחכות שנים ושום דבר לא יזוז. 
  • יש קרקעות שסביר להניח שבמהלך המגמה של הפשרת קרקעות הן תאושרנה לבניה כמו קרקעות חקלאיות ששוכנות בסמוך לאזורי מגורים. לכן, תמיד תעדיפו לרכוש קרקעות כמה שיותר סמוכות למקומות מיושבים והתרחקו מהצעות לקניית קרקעות שרחוקות ממרכזי האוכלוסייה. 

העדיפו קרקע חקלאית בבעלות פרטית

אתם בוודאי שואלים את עצמכם איזו קרקע טומנת בתוכה כמה שפחות סיכונים ויותר סיכויים להצלחה.

כהתחלה, אנו ממליצים לכם להתמקד בקרקע חקלאית. היא גם זולה יותר וגם יש לה בדרך כלל יותר סיכויים להפשיר.

פרט נוסף שכדאי לכם להתייחס אליו, הוא מי הבעלים של הקרקע אותה אתם עומדים לרכוש. וודאו שהקרקע היא בבעלות פרטית. הסיבה לכך היא שכל קרקע חקלאית השייכת למדינה או לקרן קיימת לישראל עוברת אוטומטית לקרן קיימת לישראל כאשר הייעוד שלה משתנה והחוכר מקבל פיצויים. קרקע בבעלות פרטית גם אם היא משנה ייעוד נשארת בידי הרוכש. 

בררו כיצד משפיעה "הרפורמה במקרקעי ישראל" על הקרקע שאתם עומדים לרכוש

בתקופה האחרונה אישרו במשרד השיכון רפורמה שעל פיה עתידים לרדת מחירי הקרקעות ומנגד יחולו שינויים במס השבח ובדמי ההפקעה שישפיעו על רכישת הקרקע. אנו ממליצים לכם להתעמק בנושא כדי שתבינו איך הרפורמה משפיעה על רכישת קרקעות חקלאיות כי ישנם קרקעות שלא יהיו כדאות לרכישה בעקבות הרפורמה. 

כאשר אתם עומדים לרכוש קרקע חקלאית עשו חושבים, עד כמה העסקה תניב בסופו של דבר פירות

כאשר קונים קרקע חקלאית, בדרך כלל מחשבים את הרווח לפי שווי הקרקע עכשיו לעומת שווי הקרקע שיהיה כאשר היא תוסב לבניה. אך זה לא נכון צריך לקחת בחשבון כמה דברים נוספים. 

40% מהקרקע יילקח לצרכים ציבוריים

כאשר קרקע חקלאית הופכת את הייעוד שלה לשטח מגורים, 40% מהקרקע יועברו לרשויות לצרכי תשתית והקמת מוסדות ציבוריים כמו סלילת כבישים, בניית מדרכות, מרכזים מסחריים, פארקים מוסדות חינוך ועוד. בעל הקרקע יקבל פיצויים אך הפיצויים הם על ייעוד הקרקע המקורי. מה שיוצא מכך הוא שהרווח הנובע מההפרש שבין המחיר של קרקע חקלאית לקרקע רגילה יחול רק על 60% מן הקרקע. 

מס רכישה ומס שבח

שימו לב, כאשר רוכשים קרקע יש לשלם מס רכישה של 5% משווי הקרקע.

אם אתם מתכוונים גם למכור את הקרקע, קחו בחשבון שמס השבח יהיה יחסית גבוה. כאשר מוכרים נכס כלשהו, יש לשלם מס על ההפרש בין המחיר שבו הוא נקנה בהתחלה לבין המחיר שהנכס נמכר עכשיו. כלומר, המס הוא  בעצם על הרווח שלכם ממכירת הנכס. כך שאם קניתם את הקרקע כקרקע חקלאית ומכרתם אותה כקרקע למגורים, הרווח יהיה גדול וממילא גם מס השבח. יהיה יקר יותר.  

בשורה תחתונה, רכישה של קרקע חקלאית לצורך בניה יכולה לזרום טוב. אך, היא גם עלולה להסתיים במפלה. לכן, חשוב לבצע תחקיר מעמיק על הקרקע ולבדוק האם העסקה משתלמת. חפשו באתרים של משרד השיכון ומשרד הפנים אינפורמציה על הקרקע וכך תוכלו לדעת מה התוכניות של המדינה לגבי המגרש שאותו אתם מעוניינים לקנות. בדקו שוב ושוב האם העסקה אכן שווה ומכל הבחינות. בדקו כמה סיכויים יש לקרקע להפשיר ואיך ההפשרה תשפיע על הקרקע הזו. חשבו את ההוצאות העתידיות שלכם בגין הפשרת הקרקע ובררו מה ההשפעה של הרפורמה החדשה על הקרקע שאתם  מעוניינים לקנות. הביאו את כל הנתונים הללו בחשבון יחד עם כל השיקולים העסקיים שלכם הציבו סיכונים כנגד רווחים עתידיים וקבלו את תוצאת המשוואה. חשוב לציין שהבנקים לא מממנים רכישת קרקע חקלאית כך שאם אתם באמת עומדים לרכוש קרקע חקלאית, תצטרכו לפנות לקרנות מימון

מעוניינים לקנות קרקע חקלאית אך חוששים להסתכן? רוצים לחסוך אבל בבטוח? זקוקים למימון? פנו אלינו עכשיו לחברת המפתח לליווי ולמימון פרויקטים כי יש לנו מה לתת לכם. לקביעת פגישת ייעוץ חינם וללא התחייבות השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.