כיצד בוחרים את גוף המימון?

תנאי ההכרחי בבחירת גוף מימון לפרויקט

שוק הדיור נחשב לאחד מאפיקי ההשקעה המבוקשים ביותר בישראל, וזאת עקב הריביות הנמוכות והצפי להמשך צמיחה דמוגרפית בעשורים הקרובים. מבין האפשרויות הרבות בענף, השקעה בהתחדשות עירונית באזורי ביקוש היא בעלת פוטנציאל גבוה במיוחד, ובעיקר בתחום המועדף לבנייה למגורים במרכזי ערים, המאופיינים בביקוש גבוה ובהיצע קרקעות נמוך יחסית.
מציאת גורם המימון המתאים ביותר היא אחת ההחלטות החשובות ביותר עבור יזמי נדל"ן כמו גם רכושי נכס לצורך השקעה, בדרך לעסקת נדל"ן מוצלחת עם מימון בתנאים מותאמים לצרכים חשוב לקחת בחשבון מספר נקודות חשובות על רקע אי הוודאות הקיים במשק, ענף הנדל"ן, ובמיוחד נדל"ן למגורים, שממשיך להיות עוגן של יציבות וצמיחה, עם תחזיות לביקושים גבוהים ועמידות גבוהה בפני זעזועים ומשברים. מטבע הדברים יזמי נדל"ן ומשקיעים בכל מצב ממשיכים לחפש הזדמנויות לרכישת נכסים, מתוך מטרה לייצר הכנסה קבועה ותשואה יציבה לאורך שנים. בעולם היזמות וההשקעות, זמן שווה הרבה כסף, ולכן חשוב לבחור בגורם מימון המאפשר אישור וחיתום של ההלוואה במהירות הגבוהה ביותר, עם מינימום ביורוקרטיה.
אחת הבעיות הקשות של חברות נדל”ן היא פערי עיתוי. חברה משקיעה את הונה העצמי בפרויקטים ותוכל לממש את חלקו רק לקראת סיום הפרויקט, הרווח ויתרת ההון העצמי ימומשו רק עם השלמת הפרויקט.
במצב בו לחברה הון רב שלא ניתן להשתמש בו לפחות שנה חצי משך חיי הפרויקט, אבל היות והחברה זקוקה להון על-מנת לקדם פרויקטים נוספים וכן לצרכים מידיים, דוגמת רכישה מזדמנת של קרקע במחיר מציאה, ולחברה אין מספיק הון על-מנת להשלימה. בתרחיש זה נכנסת לתמונה הלוואת ה’מזנין’ שמאפשרת מינוף להרחבת פעילות החברה, לרכישת קרקעות, הגדלת מספר הפרויקטים המבוצעים או הגדלת היקף הפרויקטים. הגדלת מקורות המימון ללא הצורך להכניס שותפים נוספים לפרויקט וכן שליטה מלאה של היזם בתהליך, מתחילת הדרך ועד סופה.

בעולם מימון הפרויקטים קיימות שלוש רמות למימון העסקה:
1. הרובד הבכיר – ממומן בדרך כלל באמצעות בנק, ומבטיח שעבוד מדרגה ראשונה, ובעל חוב המכונה חוב בכיר.
2. רובד הביניים (המזנין) – ממומן בדרך כלל באמצעות גורם חוץ בנקאי ומבטיח שעבוד מדרגה שניה, הנחות מהחוב הבכיר. נועד על מנת להשלים את יתרת ההון העצמי.
3. רובד ההון העצמי.
השלמת הון מטיבעה הינה הלוואה קצרת מועד, המשמשת כהון עצמי לשם קבלת הלוואה גדולה יותר.
לצורך הדוגמא: בהנחה שחברה מסוימת נצרכת לגייס הון של מיליון שקל, ולשם כך היא חייבת להציג לבנק 300 אלף שקל הון, אבל בפועל יש לה רק 200 אלף. לצורך זה, היא מבצעת השלמת הון – ומגייסת הלוואה של 100 אלף, באופן כזה היא משלימה את ההון הדרוש 300 אלף, לאישור הלוואת המיליון שביקשה.
הלוואה מסוג השלמת הון מוחזרת בדרך כלל בתשלום אחד כולל הריבית, ולכן זהו הסדר מתאים לשני הצדדים – החברה הלווה תקבל את ההלוואה מהבנק, והגוף המלווה שנתן את ההלוואה להשלמת הון שקט שכספו מובטח, ויקבל את כספו כולל רווח בתוך זמן קצר יחסית.
כיום יכולים יזמים למצוא את המימון הדרוש לפרויקט בקלות, אך במקרים מסוימים הוא עלול להכביד עליהם. בשוק שבו הגורמים החוץ-בנקאיים אחראים על כמחצית מהמימון לפרויקטים בענף הנדל"ן כולו, הנגישות למימון פשוטה היום מאי פעם. למעשה, שלב איתור המימון הוא אחד הקלים ביותר מבין השלבים שצריך לעבור עד שהפרויקט יצא לפועל, ועובר לעבודה בשטח.

הליך מימון פשוט ומהיר יכול למנוע מקרים בהם עסקה עלולה להיכשל רק בגלל עיכובים ביורוקרטיים. עבור יזמים, קבלה מהירה של ההלוואה מאפשרת להם להתניע את הפרויקט ולהתחיל בבנייה עוד לפני תחילת תהליך הליווי הבנקאי, ובכך להאיץ את תאריך השלמת הבנייה ולהגדיל את הרווח הסופי באופן משמעותי. עבור משקיעים, סגירת עסקה מהירה מבטיחה ניצול מקסימלי של הזדמנויות להשקעה, וקבלת הכנסה משכר דירה במהירות המרבית.

ענף מימון הנדל"ן בישראל השתנה מאוד בשנים האחרונות, בהשוואה למה שהיה עד לפני עשור, בשלוש השנים האחרונות הצטרפו עשרות גופי מימון חדשים, בעוד שלפני עשר שנים הרוב המוחלט של היזמים עבד רק מול הבנקים הגדולים כגורמים מממנים. הגופים החוץ-בנקאיים שינו את גישת ניהול הסיכונים, השלטת בבנקים, לפיה הדבר החשוב הוא מה שטוב ונכון לבנק המממן ולא ליזם. הגופים הללו בשיקולי ניהול הסיכונים רואים היום גם את טובת היזם כחלק מרכזי בתפיסת הצמיחה והרווחיות שלהם עצמם.
גופי מימון חוץ בנקאיים יותר יצירתיים ואף גמישים במיוחד, ואם זאת כמקצוענים יאשרו את המימון רק לאחר בחינה ולמידה של מאפייני היזם והשוק. הכל נבחן על פי כללים, דרישות ותקנות, יצירתיים וגמישים במיוחד ואם זאת את המימון יעניקו רק לאחר בחינה ולמידה של מאפייני היזם, הפרויקטים ותנאים כלכליים בשוק, הכל בהתאם לניתוח ולבדיקות הנאותות.

מימון כמנוף להצלחה, ולא מכשול להתרסקות
גורם מימון אחראי ומקצועי יודע לתזמן ולנווט את היזם אל התפיסה המימונית הנכונה לפרויקט. מגבש ומתאים את מעטפת המימון הנכונה, בדגש על המאפיינים, הרכב חבילת המימון והמהות שלה ולא רק מתן המימון עצמו. התכנון של המימון, בשוק שההיצע בו גדול מאי פעם והנגישות למימון גבוהה כל כך, עד שגם נעשה מסוכן מתמיד, כי כמו שהמימון יכול להיות מנוף להצלחה, הוא יכול גם להיות מטען כבד מדי שיביא להתרסקות. חייבים דיוק בתכנון המימון, ובעיקר עבור פרויקטים מורכבים, חשוב לנתח את הפעילות והפרויקטים שבבעלות היזם ואת תחזית הצמיחה ברמת הביצוע, לתזמן נכון את תחילת ביצוע הפרויקט לפי צפי קבלת ההיתרים, לתכנן את יכולות הביצוע והשיווק ועוד מהלכים רבים נוספים ועל הבסיס הזה לבנות תחזית כלשהי לתזרים מזומנים, שלפיה ייפרסו ההלוואות.

לדוגמא בהנחה שליזם יש מספר פרויקטים להתחדשות עירונית בהליכי היתר – אבל עדיין לא עברו החלטת ועדה מול ועדת תכנון מקומית. אזי במצב הזה, הפרויקטים האלה בהגדרה נחשבים בהיתכנות נמוכה אם בכלל. כאמור על בסיס פרויקט רעיוני לא ניתן לבסס או לחזות תזרים מזומנים.
חוכמה קטנה לקבל הלוואות ולמנף פעילות, העיקרון הוא לבנות חברה שמתוכננת לגדול, לצמוח, להתפתח, לייצר לעצמה שיעור תשואה פנימי משמעותי ולהשתמש במימון כמינוף חיובי, וככלי לצמיחה, יזם שמתקשר עם גורם מימון מקצועי ומנוסה, גוף מימון שאכפת לו מהיזם והתפתחותו, לא כזה שמעניין אותו בעיקר למכור כסף ולייצר לעצמו תשואות ירוויח בראייה עתידית. ראוי לציין שבמקרה שהיזם נכשל במימוש הפרויקט, הגוף המממן יממש את הפרויקט בכל דרך אפשרית , כי המלווה למעשה מכוסה ואילו היזם נופל בסופו של דבר עם הנזקים הכלכליים והפגיעה במוניטין.

מימון עם גמישות מקסימלית:
מרכיב חשוב בבחירת עסקת המימון הנכונה, הינו נושא הגמישות שמאפשר הגוף הממן אשר מתאים את תנאי ההלוואה לצרכים ולמטרות העסקיות של הפרויקט. נושא הגמישות בא לידי ביטוי לאורך כל חיי ההלוואה. החל מאחוז המימון משווי הנכס שנקבע על ידי המממן וכן הסדר קבוע מראש למקרה פרועון ההלוואה מוקדם יותר מתאריך פירעונה המוסכם.

חלק גדול מהרוכשים הנכסים להשקעה, מעדיפים להתאים את גובה החזר ההלוואה החודשי להכנסות המתקבלות משכר הדירה, מה שמצריך גמישות ויצירתיות מצד הגוף המממן. בנוסף, משקיעים ויזמים שברשותם מספר נכסים, יעדיפו לקבל הלוואה כנגד נכס מסויים ואת הכסף להשקיע בפרויקט אחר שלהם ועל כן יבחרו לפנות לגוף ממן שיתן להם הלוואה לכל מטרה כנגד שיעבוד נכס, כך מתאפשר להגדיל את הגמישות העסקית ולמנף את עסקיהם.
מעבר לכל התנאים של עסקת מימון, חשוב להבין את היציבות, הגב הכלכלי ופרופיל הסיכון של גוף המימון שמספק את האשראי לטובת הפרויקט או הדירה. יציבות, ביטחון ועבודה מול גופים מקצועיים ומבוססים הם יתרונות חשובים. חברה המעסיקה מומחים תעניק את ההחלטות הנכונות ביותר וכן תתאים את עסקת המימון לצרכי הפרויקט ותמקסם את הרווח לאורך זמן.