כל מה שרציתם לדעת על עיסקת קומבינציה

יש הרבה מאוד סוגים של עסקאות נדל"ן. מכל עסקה כזו יזם עשוי להתעשר. יש עסקאות גדולות יותר ויש קטנות יותר. כל יזם צריך לבחור בסוג העסקאות שמתאים לו. עסקאות הנדל"ן הנפוצות ביותר הם עסקאות של הקמת פרויקט נדל"ן ושל התחדשות עירונית. חוץ מאלו יש סוג נוסף של עסקת נדל"ן והיא עסקת קומבינציה. עסקת קומבינציה שונה מעט מכל עסקאות הנדל"ן האחרות. היא בדרך כלל קטנה יותר ופשוטה יותר ליישום. 

בפוסט הבא נדבר קצת על עסקאות קומבינציה, נסביר מה זה עסקת קומבינציה, האם זה משתלם ליזם ואיך מתעסקים בכל הנושא של המימון בעסקת קומבינציה.

מה זה בכלל עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקת נדל"ן שנחתמת בין יוזם הפרויקט לבין בעל קרקע. יש הרבה קרקעות פנויות ששייכות לאנשים פרטיים. בדרך כלל לא כל אחד שיש לו קרקע יודע גם איך לבנות אותה. לאדם כזה יש אופציה לקרוא ליזם לשלם לו סכום גבוה על הבניה על הקרקע. במקרה כזה בעל הקרקע בעצם מעסיק את היזם ולשני הצדדים המציאות הזו קצת קשה.

לכן, מאוד מקובל היום לחתום על עסקת קומבינציה. בעסקת קומבינציה היזם מקבל חלק מהזכויות על הקרקע. הוא בונה יחידות על הקרקע ובמקום לשלם לבעלים של הקרקע על הקרקע הוא פשוט בונה גם את החלק של בעל הקרקע. 

בצורה כזו שני הצדדים יוצאים מאוד מרוצים. היזם קיבל קרקע בלי לשלם עליה. ברגע שהוא בונה בשבילו הוא בונה כבר גם בשביל השני. וגם הבעלים של הקרקע שמח מאוד כי בטוח יש לו יותר תועלת מבתים בנויים על חלק מהקרקע מאשר חלק גדול יותר של קרקע לא בנויה. 

האם משתלם ליזם להיכנס לעסקת קומבינציה?

בדרך כלל מדובר בעסקה משתלמת מאוד. כמובן ליזם גדול מאוד בעל שם שיכול בזמן הזה לעשות פרויקט יותר רציני זה בדרך כלל פחות משתלם לבזבז זמן על עסקת קומבינציה אך כמובן שזה לא מחייב שכך הם פני הדברים.

לפעמים יש עסקאות קומבינציה רציניות מאוד, של כמה בניינים ואז זה שווה במיוחד כי התשואה גבוהה יותר. 

כאשר חותמים על עסקת קומבינציה צריך לשים לב שההסכם הוגן. היזם מקבל חלק מספיק גדול בקרקע ולא קטן מידי. בדרך כלל מקובל שהיזם מקבל את חלק הארי של הזכויות בקרקע תמורה הבניה. אך זה תלוי וכל מקרה לגופו.

איך מממנים עסקת קומבינציה?

זה נכון שבעסקת קומבינציה אין עלות של קרקע. אך יש עלויות בניה כמו בכל פרויקט וכן עלויות של היטלים ומיסים שונים. המימון בעסקת קומבינציה הוא קל יותר מצד אחד כי הקרקע משמשת כהון עצמי. אך מצד שני, היות והחברה עומדת מול שני אנשים ששותפים בפרויקט: בעל הקרקע והיזם ההתנהלות מורכבת יותר. לכן חשוב מאוד לפנות לחברה מומחית והיה כדאי אפילו לפנות לגוף פרטי שמלווה עסקאות נדל"ן מבחינה פיננסית כמו המפתח לליווי ומימון.

אם אתם מעוניינים לבחון את רווחיות העסקה, כדאיות המימון או כל דבר אחר, אנחנו זה הכתובת שלכם, קבעו כעת פגישת ייעוץ חינם עם המומחים שלנו!