מודלים מקובלים לשותפות בהצלחה בין יזמים למשקיעים

מודלים מקובלים לשותפות בין יזמים למשקיעים בעסקאות נדל"ן

ענף הנדל"ן בשנים האחרונות מצוי בגאות והאפשרויות השקעה באמצעות הון עצמי יחסית קטן אשר מפתה מאוד בהשקעה ביזמות. חסמי הכניסה ליזמות בנדל"ן לא גבוהים כפי שהיו בעבר, אך דורשים ידע והתמחויות הנרכשים תוך כדי ניסיון ולמידה. מצד שני ענף הנדל"ן סבוך מבחינה בירוקרטית. עם זאת עסקאות כאלו קורצות למשקיעים רבים הודות לתשואה הגבוהה אותה ניתן להשיג בפרויקטים מסוג זה. ענף הנדל"ן עובר תמורות ושינויים מהותיים בשנים האחרונות. בעשור האחרון ישנה עליה דרמטית של מחירי הנכסים בישראל, עליית שיעורי המס ברכישה ואחזקת דירות בישראל, בנוסף שיעורי הריבית הם נמוכים בשנים האחרונות, כולל ריבוי הזדמנויות השקעה בחו"ל, תמורות אילו עודדו מיזמי נדל"ן רבים להתאגד כקבוצות משקיעים במטרה משותפת לממש את פוטנציאל הרווח הגלום בפרויקטים מורכבים ואטרקטיביים בענף.

כאמור עסקאות נדל"ן מורכבות כגון: תעשיה, משרדים ומסחר, בנייה רוויה, השבחת בניינים, התחדשות עירונית, השקעה במתחמי מגורים ועוד דורשות היכרות מעמיקה עם השטח , ידע וניסיון, וקשרים אישיים עם עם בעלי מקצוע רלוונטיים. שכן גם אחרי סיום כל השלבים בתחילת הדרך והבנייה אף שהתחילה, לרוב היא מתחילה באיחור וגם החברה הקבלנית המבצעת ככל שתהיה טובה, רצינית ומקצועית מתמודדת עם אילוצים נוספים שמביאים אותה לאחר במועד מסירת הפרויקט. איחור של מספר חודשים במסירה משמעו עלות כספית נוספת אשר מקוזזת מהרווחים הצפויים של ההשקעה.

השקעה בעסקאות מורכבות בשיתוף יזם מוביל הינה אחת הדרכים להשתלב בפרויקטי נדל"ן מורכבים בנוסף לרווח הצפוי בהם, תשואה שמשקיע בודד בד"כ לא יכול לקבל. העדפת יזם מוביל בעסקת נדל"ן מורכבת, מחייבת את היזם במוניטין גדול ומוכח, אמינותו ורצוי גם היכרות אישית בינו למשקיעים. אולם, גם במצב בו המשקיעים בוטחים ביזם, מומלץ ששיתוף הפעולה יתבסס על עקרונות של שותפות בהצלחה כמו גם שותפות בנטילת סיכונים.

חלוקת רווח בשיעור קבוע
השיטה הפופולרית ביותר בה מעדיפים יזמים ומשקיעים לחלוק ביניהם את הסיכון ואת הרווחים הינה באמצעות שיעור קבוע מתוך הרווח. לרוב חלוקת הרווח בין המשקיעים ליזמים הינה בשיעור של 70/30, כלומר – המשקיעים יקבלו 70% מהרווח והיזם – 30% ממנו. לשיטה הזו יתרונות רבים בשל פשטות החישוב בה, אולם קיימים בה גם חסרונות. החיסרון העיקרי בשיטה זו שלמעשה אין בה הצהרה חזקה של היזם שהוא מאד מאמין בפרויקט. הוא כמובן משקיע בפרויקט אבל לא מכספו האישי וזה הבדל משמעותי בסיכון, אפילו שמרצו וזמנו מושקעים ואפילו שיקבל את חלקו רק בסוף הפרויקט, כאשר ימומש הרווח. כך או כך בפרויקט נושא רווח היזם מרוויח בכל מצב. מודל זה, מתאים ומומלץ לפרויקט נדל"ן בסיכון נמוך יחסית. בפרויקטים בהם רמת הסיכון וגם סיכויי הרווח גבוהים יותר –עדיף לבחור את אחד המודלים הבאים.

מודל התשואה המועדפת
בשיטה זו, היזם מחזק ומצהיר למעשה – כי הוא מאמין ובטוח מאד בפרויקט. אי לכך, הוא מוכן להעניק למשקיע את הרווחים הראשוניים שייווצרו בפרויקט, ורק אם הרווחים יעברו סף מסויים – הוא יתחיל להרוויח. לדוגמא: תשואה מועדפת למשקיעים של 7% לשנה, ומעליה – 55% ליזם, 45% למשקיע. רק אם הרווח יהיה גבוה מ 14% בשנתיים – היזם יתחיל להרוויח מהפרויקט. הרווח מעל התשואה המועדפת יחולק. בדוגמא להלן – יקבלו המשקיעים 45% מהיתרה ואילו היזם – 55% ממנה.
יש כאן הימור חזק מאד של היזם שכן הוא מוכן לקחת סיכון משמעותי ואפילו לוותר על רווח במידה והמשקיעים לא מרוויחים מספיק. כאמור בשים לב לעובדה שאין כאן תשואה מובטחת בוודאות מוחלטת. לפעמים מתברר כי רווחי הפרויקט בפועל נמוכים מהציפיות המתוכננות. על ידי מתן האצת התמורה ליזם – ורק אחרי שהמשקיעים קיבלו את הרווחים הראשוניים.
האצת התמורה נעשית באמצעות הגדרה של מדרגה שנייה – אם הרווח מהפרויקט עובר את המדרגה השנייה כלומר מעל 22% בשנתיים – אזי חולקים היזם והמשקיעים בחלק הזה באופן שווה. זהו אחד המודלים המאוזנים ביותר המציבים את היזם והמשקיעים כשותפים גם לסיכוני הפרויקט וגם לרווחים ממנו.

תשואה מובטחת – השקעה סולידית ואמינה – או לא?
משקיעים לעיתים נתקלים בעסקאות המוצעות על ידי יזמים, בהן היזם מבטיח למשקיעים תשואה מובטחת. הבטחת תשואה בפרויקט השקעה נדל"ני מחייבת אחד משני מצבים: או שבעסקה הזו אין אף גורם סיכון – שזה נדיר, או שהיזם לוקח על עצמו את הסיכון כולו ומוכן לשאת בהפסד במידה והתרחישים המתוכננים לא ימומשו. בעיקרון אין פרויקט נדל"ן מורכב שיכול לשאת רווחים גבוהים ללא סיכון.
בלא מעט מקרים מתברר שמאחורי סיסמת התשואה המובטחת מסתתר תרגיל פשוט: היזם מרוויח הרבה כבר בכניסת המשקיעים לפרויקט, ולמעשה מכספם הוא מפריש סכום שיבטח אותו במקרה בו יצטרך לפצות על אובדן תשואה שלא הושגה לפי המתווה העסקי.
חשוב מאוד כי כל הוצאות והכנסות הפרויקט יהיו חשופים לעיני המשקיעים, כל הספרים והחישובים גם הם פתוחים והכי חשוב לוודא מהיכן היזם מתכוון לממן את התשואה המובטחת במקרה של קשיים.
בתרחיש בו היזם מתחייב לקחת על עצמו סיכון והפסד אמיתי גם בתרחישים שליליים. אזי במקרים אלה היזם לוקח הפסדים אפשריים רק על עצמו – בתרחיש סביר זה שיגביל את הרווח למשקיעים בתקרה נקובה. במצבים כאלו מסתתר היגיון עסקי. בפועל מודלים המבוססים על תשואה מועדפת פופולריים בקרב המשקעים יותר מתשואה מובטחת.

עקרונות חשובים בהצטרפות לקבוצת השקעה בפרויקט נדל"ן

שמונת כללי הברזל:

  • בדיקה ואישור מסמכי בעלות על הנכס בנוסף לבטוחות תמורת ההשקעה בנדל"ן.
  • בחינת הקשר בין השקעתכם לבין זכויות הקניין על הנכס.
  • חשוב מאוד לבדוק את המסמכים עליהם נשענות בדיקות הנאותות של היזם – חוות דעת קניינית, אדריכלית, שמאית או הנדסית.
  • השקעה יחד עם היזם ראוי שתהיה "שקופה" (open books) – מחייב גישה ישירה לכל הכנסות ועלויות הפרויקט.
  • וודאו כי אתם מבינים היטב את מקורה של הצעת התשואה המובטחת ושאינה מלכודת עוקץ.
  • אם היזם משקיע בפרויקט מכספו האישי – מצביע על שותפות איתנה ועל ביטחון היזם בפרויקט.
  • מיהו הגורם ממנו רוכשים את נכס הבסיס ואם הוא מקושר בדרך כלשהי ליזם ואם הנכס שייך ליזם – רכישה מהיזם על פי רוב אינה מייצגת עיקרון שיתוף בריא בסיכונים וברווחים.
  • מודל חלוקת הרווחים בין המשקיעים ליזם, חייב לשקף את חולקת הסיכון והרווח.

לסיכום: בכל תרחיש של הצטרפות לפרויקט נדל"ני יחד עם יזם מוביל, חשוב לבחון היטב את כל מרכיבי הפרויקט, לבדוק את כל הנחות העבודה של היזם וכן להיוועץ עם מספר אנשי מקצוע מומחי נדל"ן , עורך דין מנוסה בתחום, טרם החתימה על הצטרפות להשקעה.

מחפשים מימון לפרוייקט שלכם?

השאירו פרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם

יצירת קשר מהירה

פניה מהירה: