מיסוי נדל"ן – עושים סדר

גם אתם מסתבכים עם תשלומי המיסים? במיוחד בשבילם הכנו הסבר עם כל המושגים החשובים שיעשה לכם סדר במיסוי

מה זה מיסוי נדל"ן?

מיסוי נדל"ן נקרא גם מיסוי מקרקעין, הוא שונה משאר סוגי המיסים. מי שרוכש נכס צריך לשלם את המיסים האלו.  ב"חוק מיסוי מקרקעין" מפורט מה השימוש בנכס, מי זכאי לקבל הטבת מס, מה חובות המס וכו'. החוק הזה משפיע מאוד על מי שרוצה לקנות דירה או להשקיע בנדל"ן.

אתם צריכים להכיר את מיסי הנדל"ן כדי שתוכלו להחליט האם רווחי לכם לרכוש את הנכס. המיסים אינם זהים לכל האזרחים, יש כאלה שלא יצטרכו לשלם כלום, ויש כאלה שיצטרכו לשלם המון כסף. למי שקונה נדל"ן למטרת מגורים, יש פטור ממס רכישה, ומס שבח.

אדם פרטי שמשקיע בנדל"ן, ורוכש דירה להשקעה, יהיה צריך לשלם מס שבח ומס רכישה, אבל כנראה שיהיה להם פטור ממס על שכר דירה.

חברות ויזמים שקונים דירות ומוכרים אותן, צריכים לשלם את כל המיסים, ואפילו גם את המע"מ.

מיסוי נדל"ן מורכב ממספר סוגי מיסים שונים:

  1. מע"מ (מס ערך מוסף)- כשאתם קונים טלפון, אתם משלמים מע"מ (נכון להיום 17%), גם כאשר קונים בית, צריך לשלם מע"מ. כל חברה בע"מ או עסק מורשה הרוכשים נכס, יוכלו להתקזז על המס ולקבל החזר.
  2. מס רכישה- מס זה משלמים על רכישת הדירה. את המס משלמים רק ממחיר מסוים, ואם הדירה היא מתחת לסכום זה, פטורים מתשלום המס. אם הדירה גבוהה מהסכום הקבוע, תאלצו לשלם את המס על ההפרש שבין הסכום של מחיר הדירה לסכום התקרה שממנו משלמים את המס.  אם זו דירה שנייה שקונים להשקעה, צריך לשלם מס רכישה גבוה הרבה יותר.
  3. מס על שכר דירה- כשמשכירים דירה, צריך לשלם מס.  אם אתם מרוויחים פחות מסכום מסוים, תוכלו לקבל פטור ממס. אך, אם אתם מרוויחים יותר או שיש לכם מספר דירות שאתם משכירים, תאלצו לבחור בין שני סוגים של מסלולים:  מס שולי על הרווח בהתאם להכנסה שלכם.  מס בגובה 10% מהשקל הראשון. לכל אדם מומלץ לבחור במסלול אחר בהתאם לצרכיו ולהכנסותיו.
  4. מס שבח- כאשר רוכשים דירה, משפצים אותה, מתחזקים אותה מספר שנים ובינתיים ערכה יעלה, בעת מכירת הדירה,  ההפרש שביון שוויה החדש לשוויה במעמד הרכישה בקיזוז הוצאות ששולמו כדוגמאת שיפוץ לבית נקרא שבח עליהם צריך לשלם 25% מס. לדוגמא קניתם דירה במיליון ש"ח, שיפצתם את הדירה ב-150 אלף ש"ח ותכננתם למכור את הדירה ב1.3 מיליון ש"ח. משמע ההפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה 300 אלף ש"ח מימנו מחסרים את עלות השיפוץ (150 אלף ש"ח) לפיכך השבח אינו 150 אלף ש"ח רק עליהם צריך לשלם מס 25%.  מס זה הינו תקף ככל שמדובר בדירה יחידה ושיפור מגורים.
  • במיסוי הנדל"ן יש גם מצבים פחות ברורים:

לדוגמא: מי שמקבל דירה במתנה או בירושה, עולים חדשים ותושבי חוץ, דירת מגורים המשמשת לעסק וכו'. 

המצבים האלו, נבדקים לפי כמה מאפיינים:

  • המצב הכלכלי של הרוכש.
  • אם הרוכש תושב הארץ או לא.
  • מהי המטרה של הנכס. האם הוא נועד למגורים או לעסקים.
  • מה טיב הנכס.
  • מה שווי העסקה. מתחת או מעל לסכום מסוים.

    במצבים אלו משתנים מדרגות המס ולכן חשוב לבדוק כל פעם מחדש. אנו ממליצים לכם לבדוק זאת עוד לפני ביצוע העסקה כדי לראות עד כמה העסקה משתלמת.

    לסיכום,
      אם אתם רוצים לרכוש נכס, כדאי לכם להתייעץ עם עורך דין, לבדוק מה גובה המס הצפוי שתשלמו, וכך להחליט אם רכישת הנכס כדאית או לא.