מס שבח

מהו מס שבח מקרקעין?

מס שבח מחושב בעת מכירת דירה והוא מתייחס לרווח ההון מכירת הדירה. המונח "שבח" נובע מהמילה השבחה. כלומר עלינו לשלם מס על ההפרש בין מחיר המכירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה עם הצמדה. ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס: עמלת עורך דין, עמלת תיווך (עד 2% משווי הדירה), עלויות שיפוץ במידה והיו, מס רכישה ואגרות ומיסים ששלומו, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד. שווי מס הינו 25% מהשבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה. כדי להפחית את התשלום בגין מס השבח יש לשמור חשבוניות בגין הוצאות עבור הדירה כמו שכר טרחה לעורך דין, שיפוץ שהתקיים וכל הוצאה מוכרת אחרת.

לדוגמא:

קניתם דירה בסכום 1.3 מיליון ש"ח לאחר מספר שנים מכרתם את הדירה בסכום 1.8 מיליון ש"ח. רווח ההון (ברוטו) הוא 500,000 ש"ח. הצגתם חשבוניות עבור הוצאות דירה בשווי 250,000 ש"ח לפיכך הסכום החייב במס שבח הינו 250,000 ש"ח. (עליהם יש לשלם 25%) בעניינו תשלמו בפועל 62,500 ש"ח.

בשנים קודמות היתה אפשרות לקבל פטור ממס שבח בשני מקרים: אם הדירה שנמכרה היא ירושה, או שהדירה נמכרה תוך 4 שנים מהיום שנקנתה. כדי להיפטר ממס שבח היו המשקיעים קונים דירות ומוכרים אותן תוך 4 שנים. כולם היו מקבלים את הפטור הזה ללא קשר למספר הדירות שברשותן. קצת מגוחך לחשוב על זה היום, כאשר הפרמטר כמעט היחיד לקבלת פטור, הוא דירה אחת. 

החל משנת 2014 חל שינוי במדיניות מס השבח, נכנסה לתוקף רפומה שלפיה הפטור הגורף שניתן בוטל. בהתאם לתקנות החדשות, אדם אשר מחזיק בדירה אחת (המוגדרת דיה יחידה מזכה) יקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. בעלי מספר נכסים ישלמו מס בהתאם לחישוב לינאירי. משמעות התקנות ביטול הפטור על מכירה כל ארבע שנים.
עם זאת המס יחושב על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד יום המכירה (חישוב ליניארי)

לדוגמא: 

אדם שרכש את הדירה שניה שלו ב-2.5 מיליון ש"ח בשנת 2008 ומכר אותה בשנת 2017 ב-3.4 מיליון ש"ח. המס מחושב על יד חישוב השבח הכולל בתשעת השנים שבין הקניה למכירה, משמע 900,000 ש"ח וחלוקה למספר השנים בה החזיק בדירה. השבח הממוצע בדגומא עמד על 100,000 ש"ח בשנה. כעת יש לחשב את מספר השנים שבין תיקון החוק (2014) לבין מכירת הדירה 2017 – 4 שנים, לפיכך החלק היחסי החייב במס שבח (25%) הינו 400,000 ש"ח, משמע נשלם 100,000 ש"ח מס.
.

תשלום מס שבח

על פי חוק, כאשר מוכרים דירה יש לשלם את המס עד 60 יום לאחר ביצוע העיסקה. בנוסף לתשלום, צריך להגיש לרשויות דו"ח מפורט תוך 40 יום. על הדו"ח לכלול הצהרה על מכירת הנכס, התמורה, הניכויים הנוספים. שווי מס הרכישה כולל החישוב ובקשה לפטור או הנחה ממס שבח. את סכום המס תחשבו על פי מחשבון המס של רשות המיסים. המחשבון עומד לשירות הציבור. על ידי המחשבון ניתן לחשב מה סכום מס הרכישה לכל עסקה. את הדו"ח יש להעביר על ידי טופס 2990 לרשויות מיסוי מקרקעין. לדו"ח יש לצרף גם טופס 7002 ומסמכים המאשרים את ההוצאות על הדירה.    

פטור ממס שבח:

נכון שביטלו ב 2014 את החוק של פטור ממס לנכס שנמכר תוך 4 שנים. אך יש דרכים נוספות ומגוונות לקבל פטור ממס שבח:

התנאי הבסיסי לקבלת פטור ממס שבח הוא שהנכס הנמכר הוא דירת מגורים מזכה. דירת מגורים מזכה היא דירה בבעלות פרטית ששימשה למגורים ב-4 השנים האחרונות. גם עם 50% מן השטח של דירה שימש למגורים, זו נקראת דירה מזכה. נכס ששימש למגורים פחות מ 4 שנים אך ב 80% מהשנים בה חושב המס נחשב גם הוא לדירה מזכה. בתוך ההגדרה של דירה מזכה נכללים גם בתי כנסת וגני ילדים אך זוהי הוראה חריגה שאי אפשר להקיש ממנה לפרמטרים נוספים.

תושב חו"ל

דירה שהיא בבעלות תושב חוץ אינה בגדר דירה מזכה ותחויב במס. תושב חוץ שזו הדירה היחידה שלו ואין לו דירה נוספת יהיה זכאי לפטור ממס שבח בתנאים מסוימים.

דירה יחידה המוחזקת על ידי המוכר יותר מ 18 חודשים

אדם שיש לו דירה יחידה מעל 18 חודש יהיה זכאי לפטור ממס שבח. התקנה הזו אומרת שכמעט כל התושבים בישראל שיש להם דירה אחת בלבד יוכלו לקבל פטור. דירה יחידה נחשבת לדירה יחידה גם אם הבעלים מחזיק בזכות של פחות מ-⅓ של דירה נוספת. וגם אם הוא מחזיק ברשותו דירה שהתקבלה בירושה.

דירה בירושה

דירה שהתקבלה בירושה תהיה זכאית לפטור ממס שבח בתנאים הבאים:

  • היורש שמוכר את הדירה הוא בן זוג או צאצא של הנפטר. בן זוג של צאצא גם הוא זכאי לפטור. הורים שירשו דירה מבנם אינם זכאים לפטור ממס שבח.
  • בבעלות הנפטר היתה רק דירה אחת, הדירה הנוכחית. חשוב לציין שאם היה לו חלק של פחות מ ⅓ בנכס מגורים אחר עדיין זה יחשב כנכס נוסף והיורשים לא יקבלו את הפטור.

מכירת שתי דירות יחד

תושב שמוכר שתי דירות יחד כדי לקנות במקומן דירה אחת, זכאי גם הוא לפטור ממס שבח. כדי לקבל את הפטור צריך לקיים כמה תנאים:

  • שווי הדירה הנרכשת צריך להיות לפחות 75% משווי שתי הדירות שנמכרו. הסיבה לתנאי זה מובנת. הפטור ניתן על סמך זה  שהדירות הנמכרות ישמשו למגורים והמדינה רוצה לוודא שאכן הכסף הלך למטרה הזו.
  • מלבד שתי הדירות הנמכרות אין ברשות המוכר דירה נוספת. בעת מכירת הדירה השנייה יכולה להיות ברשות המוכר, הדירה שהוא מעוניין לקנות. אך כאשר הוא מוכר את הדירה הראשונה הוא יכול להחזיק ברשותו רק את הדירה השנייה המיועדת למכירה.
  • התקופה שבין מכירת שתי הדירות לא תארך יותר מ 12 חודש. 
  • קניית דירה חדשה תעשה במהלך 12 החודשים שלפני או אחרי מכירת הדירה השנייה.
  • פטור מלא יינתן רק אם המחיר של שני הדירות יחד לא יעלה על 2 מיליון שקל.
  • מעל 2 מיליון שקל, ינתן פטור חלקי וגם הוא ינתן רק עד שווי של 3.33 מיליון שקל.

העברת נכס ללא תמורה

עסקה שמתבצעת ללא תמורה, כלומר העברת דירה ללא תשלום, פטורה חלקית ממס שבח. הקונה, כלומר זה שקיבל את הדירה משלם ⅓ משווי המס. פטור ממס שבח תקף רק כאשר מעבירים דירה לקרוב משפחה כמו בן זוג או בן. העברת דירה בין אחים תהיה פטורה ממס שבח בתנאי שהדירה הזו היתה שייכת בעבר להוריהם והם קיבלו אותה בירושה. אם מקבל הדירה מתגורר בדירה במשך 4 שנים ברציפות אך לא בקביעות, כאשר הוא ימכור אותה בעתיד הוא יהיה פטור ממס שבח.

תקרה 

פטור ממס שבח יינתן רק על דירה ששוויה עד 4.5 מיליון. אם הדירה שווה יותר מ 4.5 מיליון רק הסכום שעד 4.5 מיליון יהיה זכאי לפטור.

החזר מס שבח

מכרתם דירה ולא ניצלתם את זכאותכם לפטור? מגיעה לכם הנחה ולא מימשתם אותה? יש אופציה להחזיר את הכסף. מדובר בסכומים גדולים, כך שחבל לפספס. כדי לקבל החזר מס שבח עליכם להיכנס לאתר רשות המיסים בישראל להכניס את תעודת הזהות שלכם ותקבלו הוראות מדויקות איך לממש את זכאותכם.

מחפשים מימון לפרוייקט שלכם?

השאירו פרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם

יצירת קשר מהירה

פניה מהירה: