מס שבח

מהו מס שבח מקרקעין?

מס שבח מחושב בעת מכירת דירה והוא מתייחס לרווח ההון מכירת הדירה. המונח "שבח" נובע מהמילה השבחה. כלומר עלינו לשלם מס על ההפרש בין מחיר המכירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה עם הצמדה. ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס: עמלת עורך דין, עמלת תיווך (עד 2% משווי הדירה), עלויות שיפוץ במידה והיו, מס רכישה ואגרות ומיסים ששלומו, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד. שווי מס הינו 25% מהשבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה. כדי להפחית את התשלום בגין מס השבח יש לשמור חשבוניות בגין הוצאות עבור הדירה כמו שכר טרחה לעורך דין, שיפוץ שהתקיים וכל הוצאה מוכרת אחרת.

לדוגמא:

קניתם דירה בסכום 1.3 מיליון ש"ח לאחר מספר שנים מכרתם את הדירה בסכום 1.8 מיליון ש"ח. רווח ההון (ברוטו) הוא 500,000 ש"ח. הצגתם חשבוניות עבור הוצאות דירה בשווי 250,000 ש"ח לפיכך הסכום החייב במס שבח הינו 250,000 ש"ח. (עליהם יש לשלם 25%) בעניינו תשלמו בפועל 62,500 ש"ח.

בעבר, היו שני סוגי פטור שפטרו את מרבית האוכלוסייה בישראל: פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, ופטור במכירת דירה אחת לארבע שנים, ללא קשר למספר הדירות הנמצאות בבעלות המוכר. כלומר, גם אם החזקתם יותר מדירה אחת, כל עוד הקפדתם לבצע מכירה בהפרש של יותר מארבע שנים, קיבלתם פטור מלא ממס שבח.

החל משנת 2014 חל שינוי במדיניות מס השבח, נכנסה לתוקף רפומה שלפיה הפטור הגורף שניתן בוטל. בהתאם לתקנות החדשות, אדם אשר מחזיק בדירה אחת (המוגדרת דיה יחידה מזכה) יקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. בעלי מספר נכסים ישלמו מס בהתאם לחישוב לינאירי. משמעות התקנות ביטול הפטור על מכירה כל ארבע שנים.
עם זאת המס יחושב על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד יום המכירה (חישוב ליניארי)


לדוגמא: 

אדם שרכש את הדירה שניה שלו ב-2.5 מיליון ש"ח בשנת 2008 ומכר אותה בשנת 2017 ב-3.4 מיליון ש"ח. המס מחושב על יד חישוב השבח הכולל בתשעת השנים שבין הקניה למכירה, משמע 900,000 ש"ח וחלוקה למספר השנים בה החזיק בדירה. השבח הממוצע בדגומא עמד על 100,000 ש"ח בשנה. כעת יש לחשב את מספר השנים שבין תיקון החוק (2014) לבין מכירת הדירה 2017 – 4 שנים, לפיכך החלק היחסי החייב במס שבח (25%) הינו 400,000 ש"ח, משמע נשלם 100,000 ש"ח מס.
.

אז למה בעצם הדו"ח הזה?

לשירות הציבור עומד מחשבון מס מטעם רשות המיסים, דרכו ניתן לחשב את המס על עסקה העומדת להתבצע או עסקה שבוצעה, על מנת להעריך באופן כללי את המס המשוער. 

לאחר העסקה, למוכר יש 40 יום מתאריך המכירה על מנת להצהיר בפני רשות המיסים על הנכס הנמכר, התמורה שהתקבלה, הניכויים והתוספות הרלוונטיות, סכום המס והחישוב שלו, ובקשה לקבלת פטור או הנחה. הדיווח מועבר לרשויות מיסוי מקרקעין באמצעות טופס 2990, אליו מצטרף טופס 7002, בנוסף לאסמכתאות ואישורים המעידים על ההוצאות התשומות לצורך הכרה כהוצאה. 

על המוכר לשלם את המס המחושב על ידו תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה.

פטור ממס שבח:

על אף הרפורמה שחלה במדיניות הפטור החל משנת 2014, עדיין קיימים תנאים רבים המאפשרים פטור מלא או חלקי ממס שבח.
להלן הפטורים הקיימים, ודרכי קבלת הפטור:

  • סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר “דירת מגורים מזכה” באופן הבא:
    “דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה”

התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. בהתאם לחוק ולפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח).
חריג: בהתאם לחוק, גם גן ילדים ובית כנסת יחשבו כדירת מגורים מזכה, חרף העובדה שלא שמשו למגורים.
תושב חוץ: בהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ שנרכשה לאחר ה-1.1.2014 ותמכר, תחויב במס. ניתן להפעיל לגביה את נוסחת התיאום הלינארי, כפי פורטה לעיל. תושב חוץ שאין בבעלותו כל דירה אחרת בחו"ל או בישראל יהיה זכאי בתנאים מסויימים למכור את דירתו היחידה בישראל בפטור ממס שבח

  • פטור בעקבות אחזקה של הדירה מעל 18 חודשים:

בהתאם לתקנות החדשות החל משנת 2014 על מוכר הדירה להחזיק לכל הפחות בדירה במשך 18 חודשים ומדובר בדירותו היחידה הוא יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח. כמו כן בתיקון לחוק נכתב כי מוכר דירה אשר מחזיק בזכות הנמוכה משליש בנכס נוסף יכול ליהנות מפטור מלא. בנוסף בעל דירה יחידה המחזיק ברשותו דירה שנתקבלה בירושה (בהתאם לסעיפי החוק) יהיה פטור ממס שבח על מכירת הדירה שאינה התקבלה בירושה.

  • פטור ממס שבח על דירה מירושה:

התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של צאצא, לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת (יצוין כי למרות יתר סעיפי החוק לענין בעלות בשליש דירה, במקרה של מוריש שבנוסף לדירה אחת הייתה בבעלות כל חלק אחר בדירה, גם שליש ומטה, לא יהיה זכאי היורש לפטור ממס שבח לפי סעיף זה) אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה (נכון למועד המכירה ולא מועד הפטירה).
שימו לב: דירה שהורה ירש מילדו לא יכול ליהנות מפטור זה.

  • פטור במכירת שתי דירות:

בהתאם לחוק תושב ישראל זכאי לקבל פטור ממס שבח בעת מכירה של שתי דירות ביחד, אך בתנאי שמטרת המכירה הינה רכישת דירה אחת במקומן.

לפטור זה תנאים נוספים:
על שווי הדירה החדשה להיות לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות. תנאי זה נועד כדי להבטיח כי ההון אכן נוצל לרכישת דירה. 
במועד מכירת הדירה הראשונה, המוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד.
בנוסף, הפטור ניתן אם פרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעלה על 12 חודשים, וקניית הדירה החדשה נעשית בפרק זמן  של 12 חדשים שלפני / אחרי מכירת הדירה השנייה. על המחיר הכולל של שתי הדירות להיות עד 2 מיליון שקל, כאשר מעל סכום זה הפטור הניתן הוא יחסי להפרש ובאשר לדירה השניה הנמכרת בלבד, ועד לסך של 3.33 מיליון שקל, כאשר מעליו לא ניתן פטור כלל.

  • פטור כאשר אין תמורה בעסקת המכירה

בהתאם לחוק תושב ישראל זכאי לקבל פטור ממס שבח בעת מכירה של שתי דירות ביחד, אך בתנאי שמטרת המכירה הינה רכישת דירה אחת במקומן.

לפטור זה תנאים נוספים:
על שווי הדירה החדשה להיות לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות. תנאי זה נועד כדי להבטיח כי ההון אכן נוצל לרכישת דירה. 
במועד מכירת הדירה הראשונה, המוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד.
בנוסף, הפטור ניתן אם פרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעלה על 12 חודשים, וקניית הדירה החדשה נעשית בפרק זמן  של 12 חדשים שלפני / אחרי מכירת הדירה השנייה. על המחיר הכולל של שתי הדירות להיות עד 2 מיליון שקל, כאשר מעל סכום זה הפטור הניתן הוא יחסי להפרש ובאשר לדירה השניה הנמכרת בלבד, ועד לסך של 3.33 מיליון שקל, כאשר מעליו לא ניתן פטור כלל.

עדכוני תנאים לפטור החל מ-2018

החל מ-2018, הרפורמה מיושמת במלואה, ולכן נוספים תנאים לקבלת פטור:

ראשית, מדובר בדירה היחידה של המוכר – מדובר בתנאי הכרחי ובסיסי, כאשר בעלים של דירת מגורים יחידה (שאינו תושב חוץ) זכאי למכור דירה אחת בפטור כל 18 חודשים. הבדיקה על כמות הדירות בבעלות המוכר נעשית נכון ליום המכירה. תנאי נוסף הוא שהמוכר מחזיק בדירה 18 חודשים מיום סיום בנייה. 

הסייגים לתנאי זה:

ההגדרה של 'מכירת דירה נוספת', כלומר דירה שהיא מעבר לדירה יחידה בבעלות, לא תיחשב בתור דירה נוספת אם מדובר בדירה שהאחזקה של המוכר בה קטנה משליש דירה, דירה שהושכרה בתור דירה מוכרת לפני 1997, דירה שהתקבלה בירושה והיא הדירה היחידה של המוריש והיורש הוא בן זוג\צאצא ו\או בן זוג של הצאצא של המוריש. 

במקרה בו המוכר מחזיק בדירה מירושה שהחלק שלו בה אינו גדול מ-50%, הדירה לא תיחשב בתור דירה נוספת. 

עוד סייג חשוב: דירה אשר נרכשה כתחליף לדירה שנמכרה ב-18 החודשים שלפני המכירה- לא תחושב כדירה נוספת.

  •   תקרה לפטור 

בנוסף, הרפורמה במס השבח קובעת תקרה לפטור ממס שבח, העומדת על 4.5 מיליון שקל. כלומר, אם מס השבח המחושב גדול מ-4.5 מיליון שקל, אין פטור על החלק שמעל התקרה. 

 

מחפשים מימון לפרוייקט שלכם?

השאירו פרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם