פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת

פינוי בינוי - מנהלות עירוניות ופרטיות

ענף הנדל"ן בישראל ובפרט בשנים האחרונות בהן מחירי הדירות רק טיפסו ושברו שיאים חדשים. הפך לעיסוק מרכזי בממשל. עליית המחירים נבעה מביקוש גובר לדירות בעיקר במרכז הארץ וזאת במקביל לעתודות הקרקע שהחלו להצטמצם וגרמו לעליית מחירים חדה. במקביל לעליית המחירים בניינים רבים החלו להתיישן וחלקם הגיע למצב רעוע ואף של סכנה. הפתרון שהתבקש לפתור את מצוקת מחסור הדירות ואת את מצבן הרעוע הינו פינוי בינוי. עסקה זו הינה בסופו של יום עסקת קומבינציה בה הדיירים מוסרים את הבניין הישן שלמעשה הופך לקרקע הנהנת מזכויות בניה נוספות, אשר מחולקות בין בעלי הדירות ליזם. כאשר נקודת המוצא היא שעל כל הצדדים לעסקה להרוויח.
פרויקטים להתחדשות עירונית מטרתם הינו לחדש מרקמי מגורים ושכונות ותיקות, ובכלל זה שיפור, שדרוג, חיזוק ומיגון של בנייני מגורים ושדרוג שטחים ציבוריים ותשתיות. הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים. פרויקטים מסוג זה מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית. בפרויקט התחדשות עירונית הבניין הקיים נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש, או שהדירות הקיימות מורחבות ונוספות קומות חדשות לבניין. כל זאת, בלי שעלויות השיפוץ והבנייה מוטלות על בעלי הדירות.

פרויקטים של חידוש מבני מגורים בישראל נחלקים לשני סוגים עיקריים:

הריסה ובנייה מחדש של מתחם מגורים שבו מספר בניינים, בהם עשרות ומאות דירות קיימות. פרויקט מסוג זה חייב לכלול 24 דירות קיימות לפחות, והוא מזורז בהליך תכנוני המחייב אישור תוכנית מפורטת על ידי מוסדות התכנון. הליך תכנוני זה עוסק בין היתר בהיבטים כגון מערך התנועה והתחבורה בסביבה, תשתיות המים והביוב, קיבולת מוסדות החינוך, מספר הדירות החדשות שייבנו ועוד השפעות על התושבים הקיימים והשכונה כולה. לאחר אישור התוכנית והתקשרות של בעלי הדירות עם יזם נדרש נעשה עוד הליך אישור של תכנון הבניינים עצמם ברמה מפורטת יותר, הדבר מתבצע בהליך של הוצאת היתר בנייה. לפרויקטים אלה יש יתרון – הם מחדשים אזור שלם לא רק בהיבט של המבנים עצמם אלא גם בהיבטים של המרחב הציבורי – שדרוג כמו תוספת של גינות ציבוריות, מוסדות ציבור, תשתיות ציבוריות, הסדרי תנועה וחניה וכדומה.

היקף הפרויקט וסוג התוכנית או ההיתר:

תמ"א 38 עוסקת בבניין היחיד בלבד, על כל המשמעויות הנובעות מכך. פרויקט מכוח זה נעשה לרוב בבניין יחיד, ותכליתו לשפר את עמידות המבנה מפני רעידות אדמה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי של הבניין הקיים והרחבתו. פרויקט זה מקודם בהליך תכנוני קצר לתמ"א 2 או על ידי הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש. הליך זה דורש בחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים וסביבתיים הגובלים בחלקה והוצאת היתר בנייה ללא צורך באישור תוכנית מפורטת.
לעומת זאת תכנית מפורטת לפינוי–בינוי עוסקת בהליך תכנון במתחם וברמת השכונה, שבו מספר מבנים ויחידות דיור רבות, הנותנת מענה לחידוש השכונה על כלל צרכיה כולל מוסדות ציבור, חניונים, דרכים, פארקים ועוד.
משך התכנון וקבלת האישורים לפרויקט במיזמים מכוח תמ"א 38 מחייב בהליך רישוי של הוצאת היתרי בנייה, שלרוב הוא הליך קצר יותר. היתרי הבנייה נגזרים מכוח תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ומכוח תוכניות כלל עירוניות. לוועדה המקומית שבסמכותה להנפיק את היתר הבנייה יש מקום לשיקול דעת אם לאשר את הבקשה וכן לשנות את מאפייניה.
לעומת זאת בפינוי–בינוי מדובר בהליך תכנוני ארוך ומורכב, הכולל אישור תוכנית מפורטת והידרשות להיבטים תכנוניים וסביבתיים רחבים, בעלי השפעה על השכונה. בפינוי–בינוי מידת הוודאות התכנונית במידה ותאושר התוכנית במוסדות התכנון וכמה זמן יימשך ההליך נמוכה יותר, בעיקר בשלבים הראשונים. בפינוי בינוי נדרש לאחר אישור התוכנית המפורטת הליך נוסף לאישור היתר הבנייה ולוועדה המקומית אין שיקול דעת בשלב הנפקת ההיתר, היא תאשר את היתר הבנייה כל עוד הוא תואם את התוכנית.
במהלך ביצוע הפרויקט בתמ"א 1/38, חיזוק ועיבוי, הדיירים בדירות הקיימות ממשיכים לגור בדירתם בזמן ביצוע העבודות, ומשמעות הדבר היא מגורים באתר בנייה לתקופה של עד שנה-שנתיים. יש להביא בחשבון כי בעת הבנייה ייתכנו הפרעות ומטרדים שונים בעקבות העבודות. יצוין כי על פי החוק בתמ"א 1/38 חיזוק ועיבוי, מחובתו של היזם להציע לקשישים שמלאו להם 80 ביום שנחתמה העסקה הראשונה או לאדם שמרותק לביתו אפשרות של מעבר לדירה שכורה לתקופת הבנייה.
לעומת זאת בפרויקט הריסה ובנייה מחדש תמ"א 2/38 ,פינוי בינוי בעלי הדירות עוברים לדירה חלופית בשכירות עד לסיום הבנייה, וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה.

עלויות תחזוקה, ועד בית וארנונה:

בכל הפרויקטים להתחדשות עירונית בישראל יחולו שינויים בעלויות אלה בעקבות תוספת ושדרוג של מערכות התחזוקה של הבניין, התקנת מעלית וכן בעקבות הוספת שטחים לדירות. ייתכן שינוי בסיווג הנכס, יש לציין כי השינויים אינם זהים בכל המסלולים, וכי בתמ"א 1/38 ,חיזוק ועיבוי, הוצאות התחזוקה גדלות, אבל לא גידול ניכר. בתמ"א 2/38 ,הריסה ובנייה מחדש, ההוצאות גדלות בעיקר לצורך תחזוקת המעליות והחניונים התת-קרקעיים. בפינוי–בינוי נבנים בדרך כלל מבנים גבוהים הכוללים חניונים, מעליות ומערכות מתקדמות גילוי עשן ואש, משאבות, גנרטורים ועוד, ועל כן עלויות התחזוקה גדלות באופן ניכר לעומת הוצאות התחזוקה בבניין הישן.

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קובע כי בפרויקטים של פינוי בינוי חובה על היזם לממן לתקופה של חמש שנים את הפרש עלויות התחזוקה למי שהגיע לגיל פרישה במועד קבלת הדירה החדשה, המקבל הבטחת הכנסה מהביטוח הלאומי והוא בעל דירה יחידה. כמו כן בפרויקטים של פינוי–בינוי נקבעו תקנות בעניין הקלות בתשלומי הארנונה בפרויקטים, והן מקנות הנחות לזכאים לפי מבחני הכנסה לתקופה של חמש שנים באופן מדורג בנוגע לשטח שהוסף לדירה.

לשם מה צריך מנהלת, האם לא ניתן לבצע זאת לבד:

מנהלת פינוי בינוי טובה ובעלת ניסיון תצליח לקדם את הפרויקט ולעבור מכשולים רבים. כמו כל דבר אחר לניסיון יש משקל מכריע. בכל זאת יש לאבחן כל מקרה לגופו ולבדוק כל מנהלת מה הרקע של מי שעומד מאחוריה – בעל מקצוע עם ניסיון אוחובבן שמנסה לגרוף קופה על גב הדיירים במתחם או סתם נציג סמוי של יזם.
לצד מנהלות עירוניות ציבוריות התפתחו בשנים האחרונות חברות פרטיות רבות במטרה להרוויח כסף מהיר כאילו הן "מנהלות להתחדשות עירוניות" שלמעשה אינן חלק מהמארג של הרשויות המקומיות, אלא התארגנויות פרטיות שבאו תחת כסות של שם עירוני – "מנהלת עירונית" ליצור תחושה של ביטחון לדיירים, כאילו הם מתנהלים עם גוף מעין ציבורי. וכמענה חוקק חוק המאכרים.
כאשר מדובר בבניינים בהם הדיירים מגובשים ומאורגנים עדיף להם להתארגן בעצמם, למנות נציגות ובעלי מקצוע שיובילו את כל המהלך – משרד עורכי דין, שמאי, מפקח בניה, אדריכל ולצאת למכרז יזמים ולקדם ביחד עם היזם הנבחר את הפרויקט.

מנגד, כאשר מדובר בבניינים בהם הדיירים אינם מגובשים, חלק ניכר מבעלי הדירות מתגוררים במקום אחר ובכלל קיים קושי לגבש את הדיירים או אז מנהלת התחדשות עירונית מהווה גוף חיוני לצמצם את הפער הקיים, לגבש את הדיירים לקבוצה ולפעול לקידום הפרויקט.

בשל העובדה שמדובר בעסקה מורכבת שחוקים רבים חלים עליה ההמלצה להתחיל כל מהלך של התארגנות באמצעות עורך דין שידע להסביר לדיירים את המשמעויות של כל מהלך בו הם מבקשים לפעול וכמובן לבחון כל מסמך אותו יבקשו המנהלת או היזם להחתימם כבר בתחילת הדרך.

טופס Non shop"" – איסור ניהול משא ומתן מקביל

טופס שמטרתו להגביל את הדיירים באופן שבתקופה קצובה ימנעו מלנהל מו"מ עם יזם/מנהלת אחרת.

בדרך כלל ההסבר המוענק לדיירים בשלב הראשוני כשהם אינם מיוצגים, וללא מסמך זה לא לכאורה לא ניתן לבצע בדיקות תכנוניות ברשות המקומית. עובדה שאינה נכונה וכיום ניתן לבצע בדיקות תכנוניות כמעט ללא צורך להגיע לרשות המקומית בוודאי כאשר מדובר בחברת בניה מבוססת המעסיקה אדריכלים ומהנדסים. ישנן חברות בניה שאינן מתעסקות עם טופס הימנעות מניהול מו"מ אחר ודורשות לנהל מו"מ רק בשלב בו הדיירים מינו נציגות או מנהלת ועורך דין ומיד צוללים למו"מ משפטי ומסחרי.

כתוצאה מניצול לרעה של דיירים רבים שחתמו על טפסי non shop כאשר המחתים כלל לא פעל לקידום עסקת פינוי בינוי ואף דרש פיצויים או תגמולים מיזמים שניסו לפעול מול הדיירים, נחקק חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) בשנת 2017 אשר קיבל מייד את הכינוי "חוק המאכרים" שמטרתו הגבלת אותם מאכרים שרצו להחתים דיירים על טפסי non shop ולא עשו דבר למעט נזק ועוגמת נפש לדיירים.

למה למנות עורך דין בשלב מקדמי ולא להמתין לסיום ההתארגנות:

 תפקידו של עורך הדין המייצג את הדיירים הינו בעל חשיבות עליונה כבר מתחילת הדרך, כאשר הדיירים ממנים נציגות ויש לעגן במסמך משפטי את סמכויות הנציגים וגבולות האחריות בפעולות בהם ינקטו בשם כלל הדיירים.

עורך דין מיומן בעל ניסיון בתחום התחדשות עירונית  ינווט את הדיירים לעסקה הטובה ביותר עבורם, תוך מתן הסברים על שלל האפשרויות העומדות בפניהם עוד בטרם יבחר יזם לקידום הפרויקט.

על עורך הדין המייצג למנות בפני הדיירים את היתרונות והחסרונות של כל מהלך אפשרי במסלול הפינוי בינוי ועמידה פרטנית על לוח הזמנים הצפוי לכל שלב ושלב וזאת במטרה שהעסקה תצא אל הפועל ואם חלילה לא תצא  אזי, שזכויות הדיירים תהינה מוגנות.