שלבים בפרויקט תמ"א 38

שלבי פרויקט תמ"א 38

שלב ראשון:

ריכוז כל בעלי הדירות ויצירת הסכמה בין בעלי הדירות בבניין ליציאה לפרויקט דעת רוב למניעת דייר סרבן, בחירת נציגות ובחירת עו"ד מנוסה בתחום.

שלב שני:

בחירת יזם, מומלץ לרכז מספר הצעות של יזמים שונים, יש לבחון אותן בסיוע של אנשי מקצוע נטרלים. במקרים מסוימים התהליך מתחיל מפניות של יזמים לבעלי הדירות. בפועל מומלץ לקבל מספר הצעות ולהשוות בין היזמים, חלק מהיזמים הם גם הינם קבלנים המבצעים את עבודת הבניה בעצם, וחלקם מתקשרים עם קבלן חיצוני ואנשי מקצוע נוספים.

ריבוי קבלנים שווה מתכון לבעיות ומחלוקות בין היזם לקבלני המשנה. כדי לצמצם את הסיכון בבחירת יזם בדקו את ההתנהלות של היזם בפרויקטים קודמים, מה היה טיב הבניה שלו ושל הקבלנים מטעמו ועם אליו קבלנים הוא נוהג לעבוד בפרויקטים דומים. חשוב לוודא שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים בסיווג המתאים לסוג העבודה הנדרשת בפרויקט. כמו כן חשוב לקבל ערבויות ובטחונות מתאימות לאופי הפרויקט. משך הזמן הממוצע להשלמת השלבים הראשונים הינו בין שישה חודשים לשנה.

שלב שלישי:

ניהול משא ומתן בין עורך הדין המייצג לבין היזם או מי מטעמו, לאחר שנבחר היזם על בסיס הצעה שהוגשה ינוהל מו"מ בין עורכי הדין עד אשר נחתם הסכם ובו מגובשת תוכנית משפטית , יש לרדת לפרטי פרטים. בנוסף תצטרף תוכנית ומפרט מפורט הכולל את השינויים בכל דירה, בעלי הדירות יצטרכו להסתייע באיש מקצוע מטעמם.

ניהול המו"מ המשפטי וכן עריכת נספחי ההסכם ותוכניות המפרט, שהם מסמכים המחייבים התייחסות לפרטים רבים, ישנם מקרים רבים בהם נדרשת  התייחסות פרטנית ושונה לכל אחת מהדירות, או לסוגי דירות, הליך זה אורך בממוצע בין שלושה חודשים ל- שישה חודשים.

שלב רביעי:

עריכת התוכניות המפורטות והגשת בקשה להיתר בניה, לאחר החתימה על ההסכם היזם יחל בשלב הפקת התוכנית על בסיס ההסכם שנחתם. נציגי הבעלים יתבקשו לאשר את התוכניות המפורטות לאחר אישור התוכניות היזם יגיש בקשה להיתר בניה. לאחר שלב הדיון בהתנגדויות יינתן היתר בתנאים. היזם נדרש להשלים את הטיפול בבקשה ולשלם היטל השבחה, ככל שנדרש, וכן את אגרות בניה ואז יינתן ההיתר.

ההסכם שנחתם קובע את לוח הזמנים המחייב. בדרך כלל שלב הכנת התוכניות המפורטות והצגתן  לנציגות הבעלים אורך בין שלושה לשישה חודשים. מיד בסופו מתחיל הליך אישור התוכניות על ידי הבעלים שאורכו בין שבועיים לחודש. רק לאחר אישור התוכנית  מוגשת בקשה להיתר בניה. בחלק זה היזם אינו יכול להתחייב לפרק זמן כיוון שהבקשה תלויה במספר גורמים שחלקם אינם ידועים מראש כגון, הגשת התנגדות של צדדים שלישיים שינוי מדיניות העיריה ועוד. ההליך הבירוקרטי משתנה מרשות לרשות ופרק הזמן הצפוי לקבלת היתר בניה משתנה בהתאמה. פרק הזמן לקבלת היתר יכול לנוע בין שנה לשנתיים, ולעיתים אף למעלה מכך.

שלב חמישי:

אישור המפקח על המקרקעין במקרה של מתנגדים לתוכנית, ככל שההסכם לא נחתם על ידי כל בעלי הדירות יש להשלים את הליך מתן התוקף להסכם. השלמת ההליך מתבצעת על ידי פניה למפקח על המקרקעין לשם קבלת אישורו על אף התנגדות מספר בעלים. הפניה אל המפקח תעשה לאחר שהתקבל היתר בתנאים, כלומר, לאחר שלב הדיון בהתנגדויות וקודם לתשלום אגרות בניה והוצאת היתר.

במסגרת ההליך בפני המפקח על המקרקעין תשמע ההתנגדות של הבעלים הסרבן, ככל שההתנגדות תמצא בלתי מוצדקת, המפקח יאשר את מימוש התוכנית. העקרון המנחה את המפקח הינו האינטרס הלאומי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

קיים קושי להעריך את משכם של הליכים משפטיים, ואולם המפקחים על המקרקעין משתדלים לנהל הליכים אלה ביעילות ובזריזות, ועל פי רוב הליך זה נמשך מספר חודשים עד שנה. 

 

שלב שישי:

התארגנות לביצוע, לאחר שניתן היתר הבנייה יש להיערך לביצוע הפרויקט. ראשית יש להפקיד את הערבויות הנדרשות והמסמכים הדרושים כי שנחתם בהסכם בין בעלי הדירות ליזם. בדרך כלל בפרויקט תמ"א חיזוק מבנים, על היזם להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית וכן פוליסת ביטוח בידי בא כוחם של בעלי הדירות. בפרויקט פינוי בינוי הליך פינוי הדירות ומסירת הערבויות הנדרשות כגון: שווי הדירה, תשלום דמי שכירות מתבצעת בהתאם לחוק המכר (דירות) ובהתאם לדרישות הליווי הבנקאי שניתן. 

תקופת ההתארגנות הינה בין חודש לשלושה חודשים.

 

שלב שביעי:

ביצוע בפועל של עבודות הבניה על ידי היזם, בהתאם לתקופה לה התחייב בהסכם שנחתם בינו לבין בעלי הדירות, בעלי הדירות ימנו מפקח מטעמם על קצב התקדמות הפרויקט.  

הסכם התמ"א קובע את לוח הזמנים המחייב לגבי משך הבניה. משכו של שלב הביצוע משתנה מפרויקט לפרויקט, בהתאם לאופיו ולגודלו. פרויקט רגיל של חיזוק הבניין הקיים עשוי להימשך כ- 18 חודשים, וכאשר יש חפירה של חניון הדבר עשוי להאריך את משך הביצוע במספר חודשים. פרויקט ממוצע של בנייה מחדש יערך כשנתיים. כאשר קובעים את תקופת הבניה בהסכם התמ"א, יש להתחשב בנתונים הספציפיים של הפרויקט.

 

שלב שמיני:

מסירת מפתח, בעת גמר עבודות הבניה, ייעשה תהליך מסודר של מסירת הדירות הכל בהתאם להוראות שנקבעו בהסכם התמ"א. כחלק מהליך המסירה ייערך פרוטוקול של ליקויים ותיקונים נדרשים, ולוחות זמנים שעל היזם לתקנם בעת הצורך.

 

שלב תשיעי:

רישום, לאחר השלמת הפרויקט על היזם להשלים את רישום הבית המשותף בהתאם לשינוים שערך במבנה, רישום הבעלים הקיימים ובעלים חדשים בדירות שהתווספו.
הסכם התמ"א מגדיר את לוח הזמנים המחייב להשלמת הרישום בדרך כלל הליך זה נמשך עד כשנתיים לאחר השלמת העבודות.

מחפשים מימון לפרוייקט שלכם?

השאירו פרטים ונציג מטעמנו יחזור אליכם בהקדם