האם הולכים לקום פרויקטים של דירה להשכרה לטווח ארוך?
כבר הרבה זמן מדברים על הרצון לקדם את שוק השכירות בישראל וכפי שזה נראה משהו מתחיל לזוז. במכרז האחרון של דירה להשכיר שווקו 17 דונם קרקעות. חלקם להקמת שטחי תעסוקה אך רובם מיועדים להקמת בנייני מגורים. הקרקעות שווקו לתדהמת משרד השיכון כמעט במחיר המלא. מיליון ש"ח על קרקע המיועדת להקמת דירת מגורים אחת. הקרקעות נמכרו ב 70% יותר מההערכה המוקדמת. מדובר פה בפער עצום שאומר לנו משהו. יש כאן בשלות של פיתוח השוק. יזמים מוכנים לשלם על קרקעות לדירה להשכרה כמעט כמו על קרקע לבניית מגדלי מגורים. רק לשם ההשוואה נביא את הנתונים של המכרז מלפני 6 שנים: למכרז ניגשו יזמים בודדים ורוב הקרקעות נמכרו בהנחות של עשרות אחוזים מחוסר התעניינות. כעת היתה התנפלות על הקרקעות במכרז ועשרות יזמים השתתפו במכרז מה שהביא למחירים הגבוהים בהם נמכרו הקרקעות.
מהם הפרויקטים של דירה להשכיר?
חברת "דירה להשכיר" מוציאה מכרזים על קרקעות המדינה. המטרה היא לפתח את שוק השכירות מה שיביא לכאורה להקלה של מצוקת הדיור. הקרקעות נמכרות ליזמי
ם שמציעים את הסכום הגבוה ביותר. היזמים שרוכשים את הקרקעות מתחייבים להקים פרויקט ובו דירות להשכרה. כלומר ב 20 השנים הראשונות היזם ישכיר את הדירות ורק לאחר 20 שנה ימכור אותם. במשך ה 20 שנה הראשונות היזם אמור להשכיר את הדירות ולתחזק את הבניין.
20% מהדירות בפרויקט יושכרו בהנחה לזכאים ושאר הדירות יושכרו בשוק החופשי. בנוסף יש כללים על ההשכרה. היזם לא רשאי לפנות דיירים בפחות מ 10 שנים. כלומר הדיירים יכולים להפר את השכירות מידי שנה אך היזם לא יכול לפני שעוברות 10 שנים. דמי השכירות יהיו קבועים ופעם ב 5 שנים היזם רשאי להעלות אותם ורק בשיעור של עד 5% מדמי השכירות. הדיירים מרוויחים לגור בשכירות ארוכת טווח. מקום קבוע עם דמי שכירות ידועים מראש פחות או יותר. והיזם מרוויח את דמי השכירות.
האם פרויקטים של דירה להשכרה לטווח ארוך רווחיים עבור היזם?
בגדול הפרויקטים הם לא ריווחיים במיוחד. על פי הנתונים אחוז התשואה בפרויקטים של דירה להשכיר הוא 3% בלבד. וזו הסיבה שהמכרזים הקודמים נפלו. כעת הציעו דירה להשכיר לתת ליזמים הנחות מס גדולות ובכך להעלות את אחוז התשואה. אך במחירים הגבוהים שהקרקעות נמכרו לא נשאר הרבה מההנחה הזאת.
לכאורה הנחות המס והרצון לגוון את העיסוק בהשקעות נדל"ן לתחומים נוספים הוא זה שמסביר את ההתעניינות של היזמים בפרויקטים של דירה להשכיר.
האמת שיש עוד כמה דברים רווחיים ליזמים בפרויקטים הללו.
בסך הכל יש ביקוש להתגורר בדירות הללו כך שהדירות יהיו בתפוסה מלאה והקבלן יקבל דמי שכירות. מדובר פה בנדל"ן למגורים ואין שום סבירות שהדירות ישארו ריקות כמו שקרה עם המשרדים בתקופת הקורונה. בנוסף, בפרויקטים של דירות להשכרה היזמים רשאים לבנות יותר דירות לדונם בדומה למעונות סטודנטים שזה אומר 8-10 דירות בקומה לעומת ה 4 המקובלים. יש כאן רווחיות ליזם. נקודה נוספת היא שהדירות ימכרו לבסוף גם אם בעוד 20 שנה ואז המחירים לכאורה יהיו הרבה יותר יקרים. בסופו של דבר היזם יקבל גם את מחיר דירה וגם דמי השכירות מסודרים במהלך כל השנים.
איך מממנים פרויקטים של דירה להשכיר?
זו באמת שאלה קצת מסובכת. בפרויקטים של דירה להשכרה היזם לא מקבל מיד את הכסף מהרוכשים ומכסה בכך את העלויות אלא היזם מכסה ומרוויח בדמי השכירות שמשולמים במשך 20 שנה. מה שנדרש בפרויקטים של דירה להשכיר זו הלוואת ארוכת טווח שלא כמו ברוב הפרויקטים בשוק.
מוזמנים לפנות אלינו, חברת המפתח לליווי ומימון פרויקטים ואנו נשיג עבורכם מימון גם לפרויקטים של דירה להשכיר שהם מורכבים יותר.
