היטל השבחה
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הינו תשלום חובה עבור אישור תכנית, המוטל על בעל המקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה.
בחוק היטל השבחה מוגדר כך – תשלום חובה בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. הסיבה שבעלי הקרקעות והדירות נאלצים לשלם היטל השבחה היא שהרשות המקומית שעוסקת בתכנון ובפיתוח האזור בו אתם מתגוררים חייבת לרכוש שטחים כדי להפכם לציבוריים לתועלת כלל התושבים ופעמים רבות אף לפצות תושבים אחרים שיספגו כתוצאה מההחלטה ירידה בערך הקרקע. מדובר בסך הכל בהיטל שוויוני שנועד לדאוג לכך שהפיתוח יעשה בחכמה ובצורה שתוכל להכיל תושבים חדשים ואו עומס על התשתיות כתוצאה מקבלת ההחלטה. על פי החוק לאחר אישור תוכנית ההשבחה, עורכת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוח שומה, הכולל את פרטי המקרקעין שהושבחו בעקבות אישור התכנית, ואת שיעור ההשבחה. בהתאם ללוח השומה הוועדה מעדכנת את כל אחד מבעלי נכס שהושבח בשיעור ההשבחה שבגינו הוא חייב בהיטל, כמו כן מחובתה לעדכן בזכות לערער על החיוב. בישראל ערעורים על היטלי השבחה הפכו לתעשייה גדולה, ובמקרים רבים המערערים מקבלים שומה מופחתת.
לוח השומה למעשה הינו השומה של כל בעלי הנכס במתחם לרבות ההשבחה ושיעור ההשבחה והוא מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית, וזאת תוך חצי שנה לכל המאוחר מיום אישור התכנית. את הערעורים על שומות אפשר להגיש לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה.
נשאלת השאלה למה מלכתחילה לערוך שומה ולקבוע את היטל ההשבחה אם ממילא נדחה התשלום עד למימוש הנכס, הרי בעת המימוש קל ופשוט יותר להעריך את ההשבחה, ולכן לוועדה המקומית יש אפשרות לדחות את הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס באמצעות מכירתו, התחלת השימוש על פי התכנית או קבלת היתר בנייה. כאמור הוועדה צריכה לעדכן את בעלי הנכס אם החליטה לדחות את עריכת השומה עד למימוש. מצד שני בעלי הנכס יכולים לערער ולדרוש לשלם את ההיטל. לרוב היטל השבחה יחול על בתים צמודי קרקע, מגרשים ריקים, דירות גן ודירות גג. במקרים רבים הוועדות המקומיות מאשרות תוכניות לבנייה על הגג או אפשרות לתוספת קומה.
על פי חוק התכנון והבנייה, לא ניתן לסגת משומה שניתנה בעקבות בקשה להיטל השבחה והיא מחייבת. ברגע שהוועדה המקומית הנפיקה דרישת תשלום שנשלחה לבעל הנכס, לא ניתן לבטל את השומה. את התשלום עצמו ניתן לדחות עד למועד שבו יבוצע מימוש בפועל, בתנאי שלא התבצעה עסקה בסופו של דבר, אין חובה לשלם את ההיטל וניתן להמתין לעסקה הבאה. יחד עם זאת, רוב המוכרים לא מודעים לכך שלמרות שניתן לדחות את התשלום, לא ניתן לדחות את העירעור ומשיכת הזמן אף פועל לרעתם להגשת השגה על גובה ההיטל שמתחיל ממועד קבלת השומה אצל בעל הנכס וגם אינו קשור למועד התשלום בפועל. בכל מקרה חשוב להגיש השגה בזמן אפילו עם העיסקה בוטלה. במקרה של שומה שלא הוגשו לגביה ערעורים והשגות, זאת תיהפך לחלוטה – סופית ולא ניתן יהיה לשנותה. בהגשת השגה על הבעלים לפנות לשמאי מטעמו, וזו תידון בפני שמאי מכריע או בפני ועדת ערער. סכום ההשבחה הסופי שייקבע בתום הליך ההשגה והערעור יוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה, לפי הנמוך מביניהם, עד למועד המימוש ורק אז יהיה מחוייב בתשלום.
חוזה המכר לרוב קובע כי הקונה משלם את היטל ההשבחה – למרות זאת עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית. במקרים שהוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. האישור מעלה את שווי המקרקעין למעשה מרגע שניתן להוסיף חדר נוסף, (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), ובכך הנכס בעצם מושבח. תשלום ההיטל כשמו כן הוא עבור ההשבחה שנעשתה. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים, הראשון אישור הקלה והשני אישור שימוש חורג.
היטל ההשבחה לא יחול על תוכניות שאושרו לפני1 ביולי 1975. האדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור הוא החייב בתשלום ההיטל . היטל השבחה לא ייגבה בגין פעולה לא חוקית של בעל הזכויות בקרקע כגון בנייה ללא היתר, אלא אם כן הוא נתבע על העבירה ובמסגרת ההליך הפלילי ניתן לתבוע גם היטל השבחה. היטל בעקבות אישור תוכנית בניין עיר יכול לחול גם על מקרקעין שנמצאים בתחום התוכנית וגם על מקרקעין שגובלים בתחום התוכנית.
כאמור מועד תשלום ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין – "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכוח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו, קבלת היתר בניה – היתר שלא ניתן היה לתת אותו מבלי לאשר את התוכנית, ומיום תחילת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה על ידי התוכנית המשביחה.
המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה הוא היום שבו אושרה התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כך שאם אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אבל הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.
פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:
- השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום.
- השבחה במקרקעין למגורים ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה.
- השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום.
- השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים.
- השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתוכניות הסיוע שלמשרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי.
- הרחבה של דירת מגורים בתנאי ששטחה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.
- השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש.
- השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה.
- השבחה בבנית ממ"ד. הפטור יינתן לשטח המינימלי הנדרש בלבד 9 מ"ר .
- שומת היטל ההשבחה תיערך על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כאשר לבעלים יש את הזכות לערער על עצם החיוב בפנייה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של משרד הפנים או על גובה החיוב, בפנייה ליו"ר מועצת השמאים למינוי שמאי מכריע. הערעור על גובה החיוב יעשה באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו של הבעלים.
זכאים לפטור רק אם הדירה רשומה על שמכם ואם גרתם בדירה במשך 4 שנים שלאחר התוספת. וכמו כן בפרוייקט תמ"א 38 בעלי הדירות מקבלים תוספות בנייה ומגדילים את הנכס, אך הם אינם צריכים לשאת בהוצאות היטל השבחה, אלא היזם בלבד.
להיטל השבחה יש משקל מכריע על הרווח של בעל הכנס, הן במקרים של מכירת נכס והן במקרים של בניה, ועשוי להגיע לסכומים של מיליוני שקלים. עם זאת, כ- 70% מהאנשים מוותרים על זכותם לערער על שומות היטל השבחה מתוך החשש להתעמת עם גוף ציבורי הנתפס כאמתני, חסר מעצורים ובלתי מנוצח. מעטים מערערים וחלק גדול מהשומות משולמות ללא ערעור. בשלב הראשון, מיד עם קבלת דרישת התשלום, יש לפנות לשמאי מקרקעין הבקיא בתחום ובעל ניסיון מוכח, שיבדוק אם יש מקום להפחתה. זמן ההתלבטות מוגבל ל- 45 יום בלבד" הם מדגישים.
שוויו של מקרקעין מושפע?
שווי נכס מקרקעין מושפע מגורמים רבים כגון; מהות הנכס – קרקע, מבנה, זכויות בנייה. מיקום הנכס – עיר – שכונה – רחוב – קומה, מידת הקרבה לגורמים סביבתיים משביחים או פוגעים, זכות קניינית – בעלים, חוכר, דייר מוגן, פולש וכדומה, גורמים ומגבלות משפטיות – מספר בעלים המחזיקים במקרקעין, האם קיימים הסכמי שיתוף, האם קיימים הליכים משפטיים על הנכס תביעות, ועוד, הזכויות התכנוניות ורישוי הבנייה – זכויות הבנייה, מגבלות הבנייה והשימושים, היתרי בנייה, ציפיות ותיכנונים, כגון כאשר קרקע חקלאית מופשרת ומותרת לבנייה למגורים וכעת זכות לדירה הופכת למציאותית – ערך הקרקע עולה.
אנשים רבים נוטים להתבלבל בין מס שבח להיטל השבחה, אך למרות שמם הדומה הם שונים זה מזה.
מה בין מס שבח להיטל השבחה: הראשון הוא מס שמשולם לרשות המסים, לעומת זאת, היטל השבחה משולם לוועדה המקומית העירונית.
שנית, מס שבח הוא מס המשולם על רווח בעת מכירת דירה, והוא מחושב על ידי ההפרש בין המחיר שבו נקנתה הדירה למחיר שבו היא נמכרה. מס שבח והיטל השבחה חופפים בשלב מסוים – בעת חישוב מס שבח ניתן לקזז את ההוצאות שהושקעו בדירה, כמו תשלום לעורך דין, ריביות על משכנתא, תשלום למתווך ובעצם כל מה שהשקעתם בדירה במשך השנים עד למכירתה. אם אחת ההוצאות הייתה גם היטל השבחה – הרי שתוכלו לקזז גם אותה בעת החישוב.
