לוקחים סיכונים בנדל"ן? תבדקו טוב שאתם עושים את זה נכון! הכתבה שתעשה לכם סדר בנושא!
כמו שאתם יודעים בכל דבר שיש לצידו סיכון גדול טמון גם סיכוי. בשוק הנדל"ן קיימות לא מעט השקעות בסיכון גבוה יותר מהמקובל. כמובן שההשקעות הללו זולות יותר והרווח הצפוי אם העסקה תצליח גבוה במיוחד. אם באמצע טמון סיכון גבוה, התוצאה לא חייבת להיות הצלחה מסחררת היא יכולה להוות נפילה כואבת.
אם אתם מחפשים להשקיע ולהרוויח בגדול, זו הדרך לצמרת. רק צריך לדעת איך עושים את זה. באופן כללי אף פעם לא כדאי להשקיע במשהו שעלול למוטט אתכם מבחינה כלכלית. אך אם יש לכם סכום כסף שהשמים לא יפלו אם תפסידו אותו, מאוד יכול להיות שכדאי לכם להשקיע אותו בנדל"ן בסיכון גבוה ותזכרו שגם התשואה תהיה גבוהה במיוחד.
כעת נפרט סוגים שונים של עסקאות נדל"ן הטמון בהן סיכון. נפרט את המוקשים שבכל עסקה כזאת, מה צריך לבדוק ואיך תקטינו את הסיכון.
קבוצת רכישה
זוהי בעצם קבוצה של אנשים המתארגנת לבניה עצמית. קבוצת רכישה חוסכת את העלויות של הקבלן. אין את דמי התיווך שהיזם משלשל לכיס שלו על הקמת הפרויקט. אך לא זו המעלה העיקרית שלה. המעלה העיקרית בקבוצת רכישה היתה הקלות מסוימות במס שבקבוצת רכישה לא היה צריך לשלם. אך לאחרונה כבר אין את כל ההקלות הללו ולכן קבוצת רכישה זהו מיזם הרבה פחות רווחי. תוסיפו לכך את הסיפורים על קבוצות רכישה שקרסו והורידו יחד איתן לתהום את הכלכלה של כל השותפים בקבוצה.
עם זאת יש עדיין סיפורים של הצלחה בקרב קבוצות רכישה ורווחים גדולים. אך כאמור כדאי להיות מאוד זהירים בכל מה שקשור לקבוצת רכישה.
קרקע חקלאית למטרת בניה
מחיר של קרקע חקלאית לא דומה ולא מתקרב למחיר של קרקע למגורים ובעקבות מצוקת הדיור קרה לא פעם שקרקע שמלכתחילה הייתה מיועדת לחקלאות, הופשרה למגורים. כמובן שהבעלים של הקרקע הרוויח ובגדול. בתחילה היה מדובר באנשים שהחזיקו מלכתחילה בקרקע וההשגחה סידרה שהיא תופשר והם יכפילו את הונם. אך לאחר שהסיפור חזר על עצמו כמה פעמים, קמו כמה חכמים וחשבו שבאפשרותם לארגן לעצמם כזאת הצלחה. הם יקנו קרקע חקלאית ויחכו שהיא תופשר. אך למעשה אף אחד לא מבטיח שאכן זה יקרה. יכול להיות שהקרקע תופשר עוד חודש. יכול להיות עוד שנה. עוד עשר שנים ויכול להיות שלעולם לא.
הסיכון ברכישת קרקע הוא גבוה מאוד אך מנגד הרווח הפוטנציאלי הוא עצום.
ההמלצה שלנו היא לבדוק היטב לפני שסוגרים על עסקה כזאת. לא לוותר על יועץ משפטי וכלכלי, ולבדוק היטב מה הם הסיכויים של הקרקע להפשיר.
דמי מפתח
כיום כבר כמעט ולא קיימות הדירות הללו אך פעם זה היה נפוץ. בדרך כלל מדובר בדירות ששייכות לעמותה מסוימת אך לא דווקא. זה יכול להיות שירות של משרד הביטחון וכו'. הזכאים משלמים סכום ממש נמוך על קניית דירה אך הקנייה היא חלקית. הדירה שייכת לרוכשים רק עד מותם לאחר פטירת המתגוררים הדירה חוזרת לבעליה המקורי. בנוסף לדמי המפתח ההתחלתיים משלמים כל חודש לבעל דירה שכירות נמוכה מאוד של כ- 15%-20% ממחיר השכירות בשוק.
התהליך הזה נקרא גם שכירות מוגנת. בעל דירה לא יכול לפנות את המתגורר בצורה רגילה אלא רק בתהליך מורכב מאוד של בית משפט ופיצויים.
כיום התהליך הזה מסתיים. הרבה מהדיירים המתגוררים בדמי מפתח כבר הלכו אל עולמם והדירה חוזרת אל הבעלים. היום כבר אין אפשרות לקנות דירה בדמי מפתח והאופציה הזו חלפה מזמן. אך מה שכן הדירות הללו שבהם מתגוררים שוכרים מוגנים נמכרות במחיר נמוך יחסית משאר המחירים בשוק כך שזו באמת אופציה להשקעה. רק מה, צריך לקחת בחשבון סיכונים גם אם השוכר המוגן הוא מבוגר, אתם לא יודעים מתי הוא יעזוב את עולמו ויפנה לכם את הדירה. וגם אם אתם מאמינים בכך שאף אחד לא חי לנצח כבר היו מקרים בהם השוכרים הערימו על הבעלים והצהירו על כך שהילדים מתגוררים איתם ולאחר הפטירה הילדים נשארו לגור בדירה. הסוגיה הזו סבוכה. לא קל להתפטר משוכרים מוגנים ולעיתים הדרך היחידה היא לפנות לבית המשפט וגם התהליך הזה לא פשוט בכלל.
אם אתם חושבים לקנות דירה בדמי מפתח בררו טוב מה הסיכויים שהשוכרים יתפנו בקלות…
לסיכום:
עוד לא נגענו בקצה הרשימה ישנן עוד לא מעט עסקאות נדל"ן מהסוג הזה ונפרט עליהם בכתבה הבאה שלנו.
רוצים להשקיע בנדל"ן? להיות מהגדולים? לא חייבים להסתכן עם המימון שנשיג לכם תוכלו להשקיע בטוח!
לקביעת פגישת ייעוץ חינם, השאירו פרטים!
