מהן חובות היזם לפני חתימת הסכם פינוי בינוי ומהם התנאים המתלים והמפסיקים להסכם?
עומדים לפני חתימה על הסכם פינוי בנוי עם הדיירים? יש כמה דברים שאתם צריכים לדעת!
לפני חתימת הסכם פינוי בינוי בין הדיירים ליזם הינכם מחוייבים לבצע מספר פעולות. בנוסף הסכם פינוי בינוי יכלול תנאים מתלים ותנאים מפסיקים. בפוסט הבא נפרט על חובות היזם לפני חתימת ההסכם עם הדיירים, התנאים המתלים והתנאים המפסיקים.
חובות היזם לפני חתימת הסכם פינוי בינוי עם בעלי הדירות:
על פי החוק, כל יזם שחותם עם דיירי בניין על הסכם במסגרת התחדשות עירונית (תמא 38 או פינוי בינוי) נדרש לבצע את הפעולות הבאות לפני חתימת ההסכם.
- כינוס כל דיירי הבניין והסבר על ההסכם. הכנס יכלול הסברים מפורטים לכלל הדיירים על חברת היזמות ועל מהות פרויקט הבניה. בכינוס יסביר היזם בפרוטרוט את השפעת הפרויקט על חיי הדיירים ועל ההשלכות העתידיות.
- כדי שיהיה לדיירים מספיק זמן לחשוב על העניין, עליכם להעביר לדיירים לפחות שבועיים לפני החתמת הדייר הראשון על הסכם פינוי בינוי מסמך ובו מפורטים: ניסיונכם בביצוע פרויקטים, עיקרי ההסכם ביניכם ובין הדיירים, התמורה שיקבלו הדיירים על ביצוע הפרויקט והבטוחות לדיירים.
- הודעה לדיירים לפני ההחתמה על ההסכם. אם לא כינסתם את הדיירים קודם לכן ולא העברתם להם את המסמך, הדיירים יוכלו להתאגד ולהתנגד להחתמה גם אם יהיו 40% שיחתמו ברגע ש 51% יהיו נגד, תהיו בבעיה. לכן אתם חייבים להודיע מראש על ההחתמה.
מהם התנאים המתלים להסכם פינוי בינוי?
תנאים מתלים הם תנאים שהסכם הפרויקט תלוי בהם. אם הם לא התקיימו עד למועד המצוין בהסכם ההסכם מבוטל מבחינת הדיירים היזם ורשויות המס.
אלו הם 5 התנאים המתלים הנהוגים ברוב הסכמי פינוי בינוי:
- 80% מבעלי הדירות במתחם נתנו את הסכמתם ולפחות 67% מהדיירים בכל בניין.
- הכרזת המתחם כעל מתחם פינוי בינוי על ידי שר השיכון.
- אישור תוכנית תב"ע בהתאם לפרויקט החדש הכוללת את: היקף זכויות הבניה, שטחי ציבור וכו'.
- היתר בניה לפרויקט פינוי בינוי הכולל תוכנית מפורטת ובו מערכות טכניות, חומרי גימור וכו'.
- חתימת הסכם ליווי ומימון עם בנק או גוף מימון כמו חברת ביטוח או קרנות השקעה. הכסף של מימון הפרויקט אמור להיות סגור בחשבון בנק נפרד השייך לפרויקט בלבד ללא שום שייכות ליזם. כדי להשיג את המימון נדרשת הסכמתם של בעלי הקרקע לשעבד את דירה או השטח שלהם לטובת הפרויקט. וכמובן, הכל צריך להתנהל עם ערבויות על פי חוק המכר.
מהם התנאים המפסיקים להסכם פינוי בינוי?
בהסכם פרויקט פינוי בינוי אמורים להיות מפורטים גם תנאים מפסיקים. כלומר, תנאים שאם הם מתקיימים הסכם הפרויקט מופר. המטרה היא שאם יתגלו נתונים אשר הופכים את העסקה ללא כדאית עבור היזם או הדיירים, תהיה אפשרות לבטל את ההסכם בקלות.
התנאים המפסיקים הם:
- חוסר כדאיות כלכלית- מאחר שפרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט מורכב ולא תמיד משתלם ליזם מבחינה כלכלית. בשביל זה מכניסים בהסכם תנאי מפסיק שאם ליזם אין רווח כלכלי מינימלי ליזם מהפרויקט ההסכם מופר.
- מתן תמורה נמוכה מידי לדיירים- יתכן בהחלט שעל פי תוכנית התב"ע שתאושר הדיירים יקבלו תמורה נמוכה הרבה יותר מהמסוכם מראש. אם הדיירים מעוניינים הם רשאים לבטל את ההסכם עם התמורה שיקבלו נמוכה מהתמורה המופיעה בהסכם.
לסיכום:
הקמת פרויקט פינוי בינוי זהו סיפור מורכב אשר כולל בתוכו אלף ואחד חוקים שונים ומשונים. בשביל שלא תעשו טעויות, אנו כאן בשבילכם עם מידע חיוני ונחוץ עבור התקדמות המיזם. וכמובן אל תוותרו על הליווי המקצועי של המומחים שלנו שיהפוך הכל לפשוט ואפשרי יותר.
הצטרפו עכשיו והשאירו פרטים ליצירת קשר עם מומחי הליווי והמימון של המפתח!
