מועצת שמאי המקרקעין אישרה רפורמה לתדלוק פרויקטים של פינוי בינוי!
כבר תקופה ארוכה מאוד שמדברים על פרויקטים של פינוי בינוי. תכל'ס בשטח שום דבר עדיין לא זז. העניין הוא שהפרויקט לא מידי רווחי ליזמים. כדי לנסות להזיז את השוק התכנסו מועצת שמאי המקרקעין בישראל ואישרו רפורמה שמכניסה שני שינויים בתחום הפינוי בינוי. השינויים הללו אמורים לפתור את הפלונטר בשלו שום דבר עדיין לא זז.
למה פרויקטים של פינוי בינוי לא זזו?
פשוט מאוד, סף הרווח המינימלי ליזם בהקמת פרויקט פינוי בינוי עמד על 20%. מצד שני היזם אמור לספק לדיירים דירת תמורה גדולה עם תוספת של 25 מ"ר. המשוואה היתה בלתי הגיונית. חשוב להבין שעלויות פינוי בינוי הרבה יותר יקרות מכל פרויקט אחר של התחדשות עירונית. יש צורך גם להרוס את המבנה, לשלם שכירות, ולחלק אחר כך דירות מוגדלות בחינם. אין סיכוי אחרי זה להישאר עם רווח של 20% ולא בטוח שעם רווח קטן יותר גם אלא רק עם הפסדים.
בפרויקט תמ"א 38 אין צורך לבנות את הבניין מתחילה או להרוס אותו וגם לא לשלם שכירות לדיירים במשך כל תקופת הפרויקט. בסך הכל בפרויקט פינוי בינוי מקבלים את הקרקע ולא שום דבר מעבר. עלויות בניה של מספר יחידות הדיור של הדיירים + תוספת ותשלום שכירות למול 20% רווח פשוט לא הגיונית. זו הסיבה שפרויקטים של פינוי בינוי חייבים להיות של רבי קומות אחרת זה לא יהיה רווחי ליזם. אך עם כל זה 20% רווח מינימלי ותוספת של 25% לדירת התמורה זו משוואה בלתי פתירה וזו הסיבה לכך שפרויקטים של פינוי בינוי לא יוצאים לדרך. זה פשוט לא רווחי עבור היזם.
איך הרפורמה תגרום לפלונטר להשתחרר?
הרפורמה בעצם מבטלת את סף המינימום לרווח היזם בפרויקט. וכן מצמצמת את שטח התמורה שיתווסף ל 12 מ"ר חובה. מעבר לזה זה כבר משא ומתן בין הדיירים ליזם. בצורה כזו הפרויקט יהיה רווחי יותר עבור היזמים ובעיקר לא מוגבל ל 20% רווח בתנאים מסוימים לא הגיוניים. חשוב לציין שעדיין יש את גבול המקסימום לרווח של יזם מפרויקט של פינוי בינוי והוא 25%-30% רווח. אך עדיין אין כאן הגבלה גם אם הרווח יחסית נמוך ועומד כל 15%-17% יהיה ניתן להוציא את הפרויקט לדרך.
בנוסף היזם לא יתחייב מראש לתת 25 מ"ר תוספת לכל דייר ובכך לשחוק את הרווח שלו. כל פרויקט פינוי בינוי יצא לדרך לאחר משא ומתן של היזם עם הדיירים עד שיגיעו לנוסחה המתאימה. חשוב להבין שבכל מקום ואזור התנאים הם שונים, הרווח יהיה שונה ולכן גם מספר המ"ר שהיזם יוכל להעניק לדיירים.
הרפורמות החדשות יאפשרו לתת מרחב תמרון ולהוציא בצורה הגיונית פרויקטים של פינוי בינוי לדרך.
