ערבויות חוק מכר
זוכרים את המקרה המצער בבית שמש של פרויקט חפציבה? אם אתם לא זוכרים, נעזור לכם להיזכר.
מדובר בפרויקט בניה, בו אנשים רכשו דירות 'על הנייר' ואחרי שהקבלן פשט רגל, איבדו אותם רוכשים את כל כספם.
איך זה קרה? הכסף אבד בתהום הנשייה יחד עם רכושו של הקבלן.
למה זה קרה? כי הכסף של הרוכשים לא היה מבוטח על ידי ערבויות חוק מכר.
מסתבר שאתם לא יודעים להסביר מה זה ערבויות חוק מכר, אחרי קריאת השורות למעלה, אבל כבר הבנתם את הרעיון.
וכעת בואו נעמיק ונבין יחד מה זה ערבויות חוק מכר.
ערבויות חוק מכר – מי ערב?
ברכישת דירה מקבלן, מעבירים את כל הון העצמי עבור דירה שעדיין אינה בנויה (או עבור דירה שנמצאת בתהליכי בניה).
אחרי מספר מקרים כואבים של פשיטות רגל שגרמו לאזרחים תמימים רבים לאבד את כל רכושם, החליטה המדינה להגן על כספם של רוכשי דירות מקבלן על ידי הוצאת חוק ערבויות חוק מכר.
תכל'ס, מי עבר על הכסף? הבנק.
איך הוא הופך להיות ערב על הכסף? הנה לכם התשובה – במקום לשלם לקבלן את ההון העצמי שלכם ולהעמיד אותו בסיכונים מיותרים, אתם משלמים לבנק המלווה של הפרויקט את ההון העצמי שלכם, והוא משחרר את הכסף לקבלן על פי התקדמות הפרויקט.
תכל'ס, אם הקבלן פשט רגל, לא נגרם לכם כל נזק כלכלי. אלא אם כן עיכוב של כמה חודשים ספורים בבנייה, נחשב אצלכם לנזק כלכלי (בגלל תשלומי שכירות אותם לא תכננתם מראש).
בדרך כלל תוך כמה חודשים ספורים מיום בו הפסקת עבודה של קבלן שעבר פשיטת רגל, כבר נימצא על ידי הבנק המלווה של הפרויקט קבלן אחר שימשיך את בניית הפרויקט.
אם אתם אנשים שמתחברים יותר למשלים ונמשלים, אז ניתן לכם הסבר במשל.
ההבדל בין קבלן עם או בלי ערבות חוק מכר, זה כמו ההבדל בין שכיר לעצמאי. כאשר יש בנק מלווה לפרויקט, הקבלן כביכול עובד אצל הבנק והבנק הוא זה שמשלם לו את המשכורת. ברגע שהקבלן הזה לא יכול להמשיך לעבוד (כתוצאה מפשיטת רגל) הבנק יחפש עובד אחר, קבלן אחר במקום זה הקודם.
זהו, אתם כבר לגמרי ברורים, נכון?
כמה הון עצמי מעבירי ישירות לכיס של הקבלן?
הכסף אותו מעבירים לקבלן בלי לקבל ערבות חוק מכר בנקאית, הוא עד תיקרה של 7% ממחיר הדירה. אבל גם הסכום הזה ישמר על ידי עורך דין נוטריוני על מנת להגן על רוכש הדירה מפני איבוד כספו.
מבחינה חוקית, מותר לקבלן לדרוש גם סכום גבוה יותר מ7% אבל הסכום הזה יהיה מבוטח כמו שצריך ולא ישולם מכיס לכיס. תמורת כל תשלום של רוכש הדירה לקבלן, הוא יקבל בתמורה הערת אזהרה או כל בטוחה אחרת שתחזיר לו את הכסף במלואו במקרה והקבלן יפשוט רגל.
מה לעשות במקרה שהקבלן מבטיח הנחה משמעותית תמורת תשלום ישיר?
את השאלה הזו אתם צריכים לשאול אנשים שנכוו על בשרם או יותר נכון על כספם.
קבלנים רבים שזקוקים נואשות למזומנים (אגב, תסמין מובהק לפשיטת רגל אפשרית) מוכנים להוריד את מחיר הדירה תמורת תשלום הון עצמי ישירות לכיס של הקבלן.
במקרה והקבלן גמר את עבודתו וקיבלתם את המפתח כמתוכנן, אכן זה היה עסקה משתלמת, מבחינה כלכלית, אבל במקרה והקבלן פשט רגל, כל הסכום אותו שילמתם לקבלן ישירות, איננו.
מבחינת הבנק המלווה של הפרויקט, את הסכום הזה הוא לא קיבל ממכם, ותצטרכו לשלם את כל הסכום שוב (או לוותר על רכישת הדירה).
שורה תחתונה, הסיכון הוא גבוה מדי.
מה כוללת ערבות חוק מכר?
חשוב להיות מודעים לעובדה שערבות חוק מכר, אינה מבטיחה שהכל יעבור בשלום. ישנם מקרים רבים בהם לא ניתן לממש את הזכויות בכפוף לערבות חוק מכר, למרות הצדק והיושר.
לדוגמא, במקרה שהבניה שקבלת המפתחות לדירות מתעכב בכמה שנים. למרות שביזבזתם עשרות אלפי שקלים עבור שכירות אותה לא תכננתם מראש, אין לכם אפשרות לתבוע את הכסף מהבנק המלווה.
לרוב, ערבות חוק מכר מכסה אך ורק מקרים של פשיטת רגל, וגם בהם לא כולל כל מיני סעיפים קטנים נוספים.
ככל שאחוזי הרכישות של דירות על הנייר מתרבים, כך הולך חוק ערבות מכר ומשתכלל.
כמה נקודות חשובות
- הקבלן, הוא זה שאמור להציע לכם את ערבות חוק מכר. במקרה והוא דורש ממכם להסדיר את העניין, הוא עובר על החוק ויש לכם הזכות להתלונן עליו אצל הגורמים האחראים.
- ערבות חוק מכר אינה מגינה באופן אוטומטי על הכסף שלכם. במקרה של פשיטת רגל, יהיה עליכם לעבור תהליך בירוקרטי מורכב מול הבנק מלווה על מנת לקבל את הזכויות שלכם בכפוף לערבות חוק מכר.
- המועד המתאים ביותר לבדיקת תנאי ערבות חוק מכר שמציע הקבלן, הוא עוד לפני חתימת חוזה ואפילו לפני חתימת זיכרון דברים.
