דוחות אפס ייחודיים – איך הם נראים?
בפוסט הקודם הסברנו מה זה דו"ח אפס ואיך הוא נראה. ציינו גם שיש מלבד דו"ח האפס הרגיל דוחות אפס קצת שונים שמשתמשים בהם בפרויקטים שונים למטרות מסוימות. דו"ח אפס רגיל נראה כך: מידע על הפרויקט מבחינה פיזית, קניינית ותכנונית; ניתוח של העלויות; ההכנסות הצפויות מהפרויקט; ולסיכום הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. אך מה קורה כאשר המרווח לא אמור להגיע בצורה של כספים כמו בקבוצת רכישה, מה קורה בפינוי בינוי ועוד. דוחות האפס של הפרויקטים הללו נראים קצת שונה וחשוב שנכיר אותם.
דוח אפס לקבוצת רכישה
בקבוצת רכישה כל אחד מחברי הקבוצה הוא לעצמו על אף שהם קבוצה. לכן דוח האפס יכיל מקבץ של כל דוחות האפס של כלל הדיירים. לכל דייר ירשם דוח אפס בנפרד שיכיל את עלויות הקרקע, הבניה וכו' שבהם הוא נושא. במקביל יופיע השווי של דירה לאחר הבניה. הרווח של הדייר הוא ההפרש שבין העלויות לבין שווי דירה לאחר סיום הפרויקט. בגלל שדוחות האפס נפרדים הבנק מוכן להעניק הלוואה לכל רוכש בקבוצת הרכישה בנפרד.
דוח אפס לפינוי בינוי
בפינוי בינוי היזם מעניק דירות לרוכשים תמורת זכויות הבניה שלהם. לכן עלויות הפרויקט יחושבו כמו בכל דוח אפס אחר. לדוגמא, אם פינו בניין של 150 דיירים ובונים מגדל בן 600 דירות. הסעיף של ההוצאות יכלול את כל עלויות הבניה, כולל שכירות לדיירים, הוצאות הריסת הבניין ועוד. חשוב לציין שאין צורך לחשב עלויות קרקע. אך בהכנסות מחשבים רווח ל 300 דירות בלבד כי 100 דירות ניתנות לדיירים.
דוח אפס לתמ"א 38
בתמא 38 גם לא מחשבים הוצאות עלויות קרקע. בעצם מדובר בעסקה שמחזקים ומוסיפים שטח לבניין ובתמורה לזה היזם משתמש בזכויות הבניה של הדיירים ובונה על הגג דירות למכירה. בדו"ח האפס לא יהיה סעיף של עלות הקרקע אלא יתייחס לעלות הבניה בכלל כולל חיזוק הבנין, תשתיות והקמת דירות חדשות. בפרויקט תמא 38 הדרישה היא להגדיל את סעיף ההוצאות הבלתי צפויות כי קשה לדעת מה יהיו עלויות חיזוק הבניין. בסעיף ההכנסות מחשבים כמובן רק את הדירות החדשות שיבנו מעל הבניין.
דוח אפס למחיר למשתכן
בפרויקטים של מחיר למשתכן סעיף ההוצאות והעלויות הוא די קבוע וברור. מחיר הקרקע, והפיתוח נקבעו במכרז במחיר קבוע. אולם מחיר הדירות נקבע לפי החלטת היזם. הקרקע נמכרת ליזם שמבטיח למכור את הדירות הכי זולות. עלויות הבניה גם הם פחות או יותר ידועות כי הבניה נעשית בהתאם לסטנדרט מסוים מאוד שדורש משרד השיכון.
מה שחשוב יותר לדעת על מחיר למשתכן שהסיכון הוא קטן מאוד ולכן אפשר לצאת לדרך עם 12% רווח, המרווח יחסית נמוך ואפילו מאוד הבנקים כמעט לא מאשרים כזה פרויקט. אך מכיוון שסיכונים כמעט ולא קיימים מדובר בסיפור אחר.
