מס שבח

התנאי הבסיסי לקבלת פטור ממס שבח הוא שהנכס הנמכר הוא דירת מגורים מזכה. דירת מגורים מזכה היא דירה בבעלות פרטית ששימשה למגורים ב-4 השנים האחרונות. גם עם 50% מן השטח של דירה שימש למגורים, זו נקראת דירה מזכה. נכס ששימש למגורים פחות מ 4 שנים אך ב 80% מהשנים בה חושב המס נחשב גם הוא לדירה מזכה. בתוך ההגדרה של דירה מזכה נכללים גם בתי כנסת וגני ילדים אך זוהי הוראה חריגה שאי אפשר להקיש ממנה לפרמטרים נוספים.

תושב חו"ל

דירה שהיא בבעלות תושב חוץ אינה בגדר דירה מזכה ותחויב במס. תושב חוץ שזו הדירה היחידה שלו ואין לו דירה נוספת יהיה זכאי לפטור ממס שבח בתנאים מסוימים.

דירה יחידה המוחזקת על ידי המוכר יותר מ 18 חודשים

אדם שיש לו דירה יחידה מעל 18 חודש יהיה זכאי לפטור ממס שבח. התקנה הזו אומרת שכמעט כל התושבים בישראל שיש להם דירה אחת בלבד יוכלו לקבל פטור. דירה יחידה נחשבת לדירה יחידה גם אם הבעלים מחזיק בזכות של פחות מ-⅓ של דירה נוספת. וגם אם הוא מחזיק ברשותו דירה שהתקבלה בירושה.

דירה בירושה

דירה שהתקבלה בירושה תהיה זכאית לפטור ממס שבח בתנאים הבאים:

• היורש שמוכר את הדירה הוא בן זוג או צאצא של הנפטר. בן זוג של צאצא גם הוא זכאי לפטור. הורים שירשו דירה מבנם אינם זכאים לפטור ממס שבח.
• בבעלות הנפטר היתה רק דירה אחת, הדירה הנוכחית. חשוב לציין שאם היה לו חלק של פחות מ ⅓ בנכס מגורים אחר עדיין זה יחשב כנכס נוסף והיורשים לא יקבלו את הפטור.

מכירת שתי דירות יחד

תושב שמוכר שתי דירות יחד כדי לקנות במקומן דירה אחת, זכאי גם הוא לפטור ממס שבח. כדי לקבל את הפטור צריך לקיים כמה תנאים:

• שווי הדירה הנרכשת צריך להיות לפחות 75% משווי שתי הדירות שנמכרו. הסיבה לתנאי זה מובנת. הפטור ניתן על סמך זה  שהדירות הנמכרות ישמשו למגורים והמדינה רוצה לוודא שאכן הכסף הלך למטרה הזו.
• מלבד שתי הדירות הנמכרות אין ברשות המוכר דירה נוספת. בעת מכירת הדירה השנייה יכולה להיות ברשות המוכר, הדירה שהוא מעוניין לקנות. אך כאשר הוא מוכר את הדירה הראשונה הוא יכול להחזיק ברשותו רק את הדירה השנייה המיועדת למכירה.
• התקופה שבין מכירת שתי הדירות לא תארך יותר מ 12 חודש.
• קניית דירה חדשה תעשה במהלך 12 החודשים שלפני או אחרי מכירת הדירה השנייה.
• פטור מלא יינתן רק אם המחיר של שני הדירות יחד לא יעלה על 2 מיליון שקל.
• מעל 2 מיליון שקל, ינתן פטור חלקי וגם הוא ינתן רק עד שווי של 3.33 מיליון שקל.

העברת נכס ללא תמורה

עסקה שמתבצעת ללא תמורה, כלומר העברת דירה ללא תשלום, פטורה חלקית ממס שבח. הקונה, כלומר זה שקיבל את הדירה משלם ⅓ משווי המס. פטור ממס שבח תקף רק כאשר מעבירים דירה לקרוב משפחה כמו בן זוג או בן. העברת דירה בין אחים תהיה פטורה ממס שבח בתנאי שהדירה הזו היתה שייכת בעבר להוריהם והם קיבלו אותה בירושה. אם מקבל הדירה מתגורר בדירה במשך 4 שנים ברציפות אך לא בקביעות, כאשר הוא ימכור אותה בעתיד הוא יהיה פטור ממס שבח.

תקרה

פטור ממס שבח יינתן רק על דירה ששוויה עד 4.5 מיליון. אם הדירה שווה יותר מ 4.5 מיליון רק הסכום שעד 4.5 מיליון יהיה זכאי לפטור.

החזר מס שבח

מכרתם דירה ולא ניצלתם את זכאותכם לפטור? מגיעה לכם הנחה ולא מימשתם אותה? יש אופציה להחזיר את הכסף. מדובר בסכומים גדולים, כך שחבל לפספס. כדי לקבל החזר מס שבח עליכם להיכנס לאתר רשות המיסים בישראל להכניס את תעודת הזהות שלכם ותקבלו הוראות מדויקות איך לממש את זכאותכם.