התנהלות רשויות עירוניות מול יזמים
חובת ההגינות של רשות מקומית
העירייה היא יחידת שלטון מקומי, שתפקידה לדאוג לרווחת התושבים בכל עיר. המצוקה הכספית של הרשויות המקומיות בארץ ובעולם המערבי, הביאה לאימוץ גישה עסקית בניהול העירייה. המנהל בשירות הציבורי נדרש לעמוד בנורמות גבוהות המקובלות במגזר העסקי: יזמות, רמת שירות גבוהה, תפיסה שיווקית, מימון נכון, הגדלת הכנסות ועוד. עם זאת, העירייה איננה יכולה להתנהל כעסק לכל דבר וזאת בשל אופייה הציבורי. לפיכך, העירייה נדרשת למצוא את שביל ביניים אשר יאפשר לה למלא את משימותיה על הצד הטוב ביותר.
על פי החוק עיקר האחריות להתנהגות אתית מוטלת על נבחרי הציבור עצמם. כל עוד ראשי ערים, רשויות מקומיות, סגניהם וחברי המועצה אינם פועלים לפי הוראות החוק וכללים אתיים מקובלים – הם משמשים דוגמה להתנהגות אזרחית לא נאותה לתושבי יישוביהם, ולא עומדת להם הזכות המוסרית לדרוש מהתושבים לציית להוראות החוק. על נבחרי הציבור ברשויות המקומיות לבחון את צעדיהם מעת שהם נבחרים לכהן בתפקידם ולהקפיד על התנהגות אתית נאותה. גם על פי כללי המינהל התקין כאשר רשות מקומית היא צד להסכם, עליה לפעול בהגינות תוך שמירה על שלטון החוק וחוקיות המנהל.
תום לב הוא עיקרון יסוד ומנחה בשיטת המשפט שלנו, הכולל בחובו את החובה לנהוג בהגינות וביושר. עקרון תום הלב משמש לשם קביעת אמת מידה אובייקטיבית באשר להתנהגות ראויה. עקרונית הוא חל כמובן גם במשפט הציבורי לעניין היחסים בין הפרט לשלטון. על כן חב הפרט בחובת תום הלב כלפי הרשות המנהלית וכן ההפך, הרשות המנהלית חבה בחובת תום לב כלפי הפרט. עם זאת, חובתה של הרשות הציבורית כלפי הפרט היא כבדה מחובת תום הלב, ועל כן השימוש בעיקרון תום הלב באשר לחובתה של הרשות המנהלית כלפי הפרט הוא מועט, והוא נבלע בחובת האמון הכבדה יותר המוטלת על המינהל. כל בית במדינת ישראל מכיר את תשלומי הארנונה. בין יתר החיובים השוטפים כמו מים וחשמל, משלמים האזרחים דמי ארנונה לרשות המוניציפאלית בה הם מתגוררים. רוב ההוראות הנוגעות לאופן חיוב ארנונה קבועות בפקודת העיריות וגם בחוק הסדרים במשק המדינה, התשנ"ג-1992. בפקודת העיריות נותרו בעיקר הסעיפים העוסקים בדרכי הגבייה וגם בעיצוב החובות המוטלות על הרשות המקומית, בכל הקשור לרישום מחזיקים בנכסים ובדיקות אשר על הרשות לבצע באופן שוטף לשם השתת חיובי ארנונה.
עירייה אשר הפרה את חובת ההגינות והאמון המוטלת עליה כרשות ציבורית, הדברים מקבלים משנה תוקף בשעה שהעירייה הייתה צד בפש"ר מצופה ונדרש ממנה שבכל רגע נתון תזדרז לעדכן את בית המשפט בדבר קיומו של חוב נצבר או לפנות להליך פשיטת רגל או למנהל המיוחד.
מקרה אמיתי לדוגמא, עירייה מסוימת חתמה עם יזם על הסכם לפיו היא מוותרת על היטל השבחה, ובתמורה היזם יקים פארק בתוכנית הבנייה – ביהמ"ש קבע כי היא אינה רשאית לעשות זאת, אולם כיוון שההסכם כבר נחתם, והיזם מילא את חלקו – לא בוטל ההסכם.
במהלך השנים חל שינוי בהלכת בית המשפט העליון בכל הנוגע לשאלה מיהו החייב בהיטל השבחה. בחוק נקבע כי יש להתייחס ליזם מכוחו של הסכם פיתוח כאל חוכר לדורות או בעלים, בהתחשב במכלול הזכויות המוקנות לו. לכן, נקבע כי יזמים בתקופת הפיתוח חייבים בתשלום היטל השבחה. בית המשפט הזכיר כי בהלכת "דירות יוקרה" נקבע כי רשות מקומית אינה רשאית לחתום על חוזה עם יזם אשר במסגרתו היא גם מטילה עליו חיוב בתשלום חובה שלא על פי-דין על או לחלופין נותנת לו פטור מתשלום חובה שלא על-פי דין. חוזים כאלה הם בלתי חוקיים, מאחר שהם סותרים את עקרונות היסוד של המשפט הציבורי.
במקרה נוסף מדובר במהלך קיצוני שבו ניתנה עדות חיה לאוזלת ידה של רשות מקומית, אשר ניסתה לגבות שלא כדין כספי ארנונה, שאינם מגיעים לה מפושטת רגל שכלל לא החזיקה בנכס, וזאת במקום לנקוט בהליך גבייה מאת המחזיק האמיתי בנכס, הבעלים של הנכס, כל זאת בשעה שהעירייה הגישה תביעת חוב בהליך פשיטת רגל של החייבת. חוסר תום הלב של העירייה הוא חמור, שכן היא פעלה להכשרת חיוב הארנונה באמצעות החתמת החייבת על מסמך שהחזיקה את הנכס בתקופת פשיטת הרגל וניצלה את תמימותה וחוסר ההבנה של האזרחית.
