המדריך ליזמים מתחילים להקמת מרלו"ג – חלק א' רכישת קרקע
לאחרונה נכנס להיט חדש לשוק הנדל"ן והוא מרלו"ג. זה לא קרה סתם. ההתפתחות הלוגיסטית בשנתיים האחרונות היא מסחררת באשמת הקורונה כמובן. תכל'ס נוצר צורך בעוד ועוד מרכזים לוגיסטיים, בקיצור- מרלו"ג. להקים מרלו"ג זה פרויקט שדורש את מלוא הכוחות והיכולות של היזם וכמובן צריך לדעת איך לעשות את זה בשביל זה כתבנו לכם את המדריך הזה.
בפוסט הבא נתחיל מהשלב הראשון רכישת הקרקע זהו השלב המכריע בהצלחת הפרויקט כולו. יש כמה דגשים שצריך לשים לב אליהם כאשר בוחרים קרקע לבניית מרלו"ג.
את הקרקע תוכלו לרכוש דרך מתווך או ישירות מבעל הקרקע ולחלופין על ידי זכיה במכרז של רשות מקרקעי ישראל.
אחוזי תשואה ובניה של הקרקע
כאשר באים לרכוש קרקע כדי לבנות עליה מרלו"ג צריך לקחת בחשבון את התשואה של הקרקע ואת אחוזי הבניה והתכסית המותרים בתב"ע.
כדי שהפרויקט יהיה כדאי עבור היזם התשואה צריכה לעמוד לפחות על 7%.
אחוזי תכסית הבניה המותרים צריכים לעמוד על 50%.
רישום הקרקע
כשרוכשים את הקרקע יש לבדוק שהקרקע רשומה בצורה מסודרת, מי הבעלים של הקרקע ולמה היא מיועדת. כמובן שאם אתם בונים מרלו"ג יש צורך לרכוש קרקע לתעשייה. אך לא כל קרקע המיועדת לתעשיה מיועדת גם לאחסון.
כדאי לבדוק גם את הוועדה המקומית באזור הקרקע המוצעת, כמה ארנונה היא דורשת, היטלי השבחה וכו'. לפעמים ועדה קשיחה מידי זה סיבה להוריד רכישת קרקע מסוימת מהפרק.
מיקום הקרקע
כאשר אתם באים לרכוש קרקע להקמת מרלו"ג חשוב שתשימו לב למיקום שלה. אחרי הכל התנאים להצלחה של המרלו"ג תלויים בזה. גם אם תקימו מרלו"ג מאוד מאוד משוכלל אם המיקום שלו לא יהיה נוח זה פשוט לא יעבוד.
כשבוחרים קרקע למרלו"ג אתם צריכים שהיא תהיה נגישה לכמה שיותר עורקי תחבורה. ככל שיש יותר המיקום מוצלח יותר והקרקע שווה יותר. אם אתם רוצים להשקיע שקלו קרבה לנמל שממנו מגיעות הסחורות. תמיד זה יהיה מוצלח יותר. העניין הוא שכולם מודעים לכך והמחירים בהתאם. גם אם אתם לא מחפשים קרקע דווקא באזור אשדוד או חיפה כי זה יקר לכם מדי, לא כדאי לכם גם ללכת רחוק מדי. שהמרחק מהנמל יהיה סביר והכי חשוב שהמקום יהיה נגיש להובלת סחורה בכל הארץ.
עלות הקרקע ביחס לפרויקט כולו
לפני שניגשים לראות קרקעות אתם צריכים לראות איך אתם מסתדרים מבחינה מימונית. עלות הפרויקט כולו נגזרת מן הקרקע שתרכשו. מה סוג הקרקע, האם תדרשו לשלם עלויות פיתוח, אגרות, היטלים שונים ועוד. לכל קרקע יש עלויות נלוות בגובה שונה.
הקפידו על מימון נכון והגיוני
הקמת מרלו"ג הוא פרויקט נדל"ן ייחודי מסוגו. הפרויקט ידרוש את כל כולכם. הקמת מרלו"ג דורשת מן הקבלן למצות ולרכז את כל כוחותיו ויכולותיו. ומצד שני כדי שהפרויקט יצליח אתם חייבים מימון משובח ואיכותי שגם עליו צריך לעבוד.
בשביל זה אנחנו פה חברת המפתח לליווי ומימון פרויקטים שתדאג לכם למעטפת פיננסית מושלמת להצלחת הפרויקט שלכם.
פנו עכשיו למומחים שלנו כי אתם חייבים להצליח! כשרוצים להצליח הולכים למומחים בתחום.
