בנק ישראל פרסם טיוטה של הנחיות האוסרות הלוואת הון עצמי בעד שיעבוד נכס

בשנים האחרונות כפי שאתם ודאי יודעים, שוק הנדל"ן מצוי בעלייה מתמדת. מחירי הדירות נוסקים ומגיעים לסכומים  הזויים. כל הזמן נעשים ניסיונות למתן את העליה של המחירים ואף להביא לירידה במחירי הדירות. אך כל אלו לא צלחו. עליית המחירים נובעת כתוצאה מביקוש גבוה מול היצע נמוך. לכן נעשו כל הזמן ניסיונות להגדיל את היצע הדירות בישראל. 

לאחר שהתייאשו מלהגביר את ההיצע, החליטו לנסות לצמצם את הביקוש. ההצעה של בנק ישראל מבטאת את זה. ההנחיות יגרמו לכך שפחות משקיעים יקנו דירות כי לא יהיה להם הון עצמי וממילא הביקוש יפחת מה שיגרום למיתון וירידה במחירים. אך בשטח זה לא כך. לתקנה הזו יש עוד כמה השלכות כך שאיזון כנראה לא יצא מזה.

מהן ההנחיות החדשות של בנק ישראל?

ההנחיה לבנקים היא: לא לתת הלוואה כנגד שיעבוד נכס אם מטרת ההלוואה היא לשמש כהון עצמי. חשוב להדגיש שנכון לעכשיו, סוג כזה של הלוואה הוא חוקי ויש אפילו כללים מסודרים בנושא. הלוואה למטרת הון עצמי יכולה להוות עד 50% משווי הנכס. כלומר, אם הנכס שווה 4 מיליון תוכלו לקחת הלוואה עד 2 מיליון ש"ח. בתקופת הקורונה אף עודדו סוג כזה של הלוואה. נתנו לקחת הלוואה כזו עד 70% משווי הנכס המשועבד. משקיעים רבים ומשפרי דיור השתמשו בפרקטיקה הזו. הם שיעבדו את הנכס שלהם והשתמשו בהלוואה להון עצמי. הלוואה להשלמת הון עצמי כאשר משעבדים מולה נכס היא הלוואה עם ריביות נמוכות. 

עכשיו החליט בנק ישראל לחסום את הדרך הזאת כדי לקרר את שוק הנדל"ן.

השלכות התקנה אם היא תצא לפועל

אם אכן התקנה תצא לפועל שוק הנדל"ן לא יתייצב אלא רק יתערער. משקיעים לא יפסיקו לקנות דירות אלא יקחו הלוואות אחרות יקרות יותר. כך שהבעיה לא תיפתר. לעומת זאת, התקנה הזו תשפיע גם על משפרי הדיור ותסרבל את התהליך של רכישת דירה חלופית. בנוסף, צריך לזכור שלא רק רוכשי דירות משעבדים נכס למטרת הון עצמי, אלא גם יזמים, בדרך כלל מדובר ביזמים מתחילים.

יזמים מתחילים ימצאו פשוט דרך אחרת להלוואה שתהיה יקרה יותר, מה שיביא לכך שהדירות בפרויקט תהיינה יקרות יותר או שהמימון יהיה מורכב ומסוכן. אם ההנחיות הללו אכן יממושו, סביר להניח שהרבה פרויקטים לא יצאו לדרך מה שיקטין את ההיצע של הדירות.

לסיכום, אם ההנחיות ימומשו הביקוש כנראה לא מאוד יצטמצם ואם כן, זה יהיה באופן מינורי. ההלוואות יהיו יקרות יותר ולכן מחירי הדירות החדשות יעלו מה שכן גם פחות פרויקטים יצאו לפועל מחוסר מימון וממילא יהיה פחות היצע של דירות.

האם ההנחיות תצאנה לפועל

בנק ישראל מעוניין להוציא את התקנה לפועל. אך השאלה היא מה יקרה בסוף. הכלכלנים טוענים שלא יצא ממנה שום תועלת ממשית לשוק הנדל"ן. ואילו אוכלוסיות אחרות עלולות להיפגע מכך כמו משפרי דיור ויזמים. הבנקים ויועצי המשכנתאות מתנגדים לתקנה הזו בכל תוקף. הבנקים טוענים: הלוואות ילקחו בכל מקרה אם לא בצורה של הלוואה להשלמת הון עצמי, אז בצורה של הלוואה לכל מטרה שהיא הלוואה יקרה יותר. 

סביר להניח כי ההנחיות הללו לא ימומשו. יש התנגדות מדי חזקה לכך מכל הכיוונים. אם כל הכבוד לסמכות של בנק ישראל, עם חודה החד של ההתנגדות כנראה שהוא לא יצליח להבקיע מה גם שההיגיון עומד לצידם של הבנקים. 

אם בכל אופן התקנות יצאו לפועל, יש פתרונות, המומחים שלנו מתמחים בהשגת מימון איכותי ובטוח להקמת פרויקט. 

מחפשים פתרונות למימון הפרויקט שלכם? חסרים לכם מזומנים? המומחים שלנו ידאגו לכם! 

לקביעת פגישת ייעוץ עם המומחים שלנו, השאירו פרטים!