יזם שהחתים רוכש על הסכם אופציה פיקטיבי נקנס

יזם פרויקט של התחדשות עירונית באזור המרכז החתים רוכש על הסכם אופציה פיקטיבי במטרה לעקוף את חוק המכר. הרוכש שילם מקדמה של 30% משווי הדירה וכאשר הפרויקט קרס הוא נשאר ללא כסף וללא דירה. שאר הרוכשים קיבלו את כספם בחזרה בהתאם לערבויות חוק מכר. היזם נתפס ונקנס על סך 223 אלף שקל.

מה זה הסכם אופציה?

הסכם אופציה הוא הסכם התחייבות לבלעדיות בנדל"ן. אם מישהו רוצה לקנות נכס מסוים אך כרגע אין לו מזומנים, מאוד מקובל לחתום על הסכם אופציה. בהסכם זה בעל הנכס מתחייב על תקופה מסוימת שבה הוא לא מוכר את הנכס לאף אחד אחר. הרוכש משלם סכום מסוים על האופציה לקנות את הדירה. לעיתים הכסף נשאר אצל בעל הנכס גם אם הנכס לא נקנה ולעיתים יש אפשרות למשוך את הכסף בחזרה ובכך לבטל את ההסכם. יש מקרים שהסכם אופציה נחתם על חוזה בלבד ללא מתן כספים.

איך הסכם אופציה פיקטיבי עוזר למימון פרויקט?

בדרך כלל כאשר יזמים מעוניינים להוציא כסף מהבנק למימון הפרויקט היזם רוצה להוכיח לבנק שאנשים באמת מעוניינים לקנות דירות בבניין. הסכמי האופציה למטרה זו בדרך כלל ניתנים ללא תשלום או תשלום פעוט של החותמים. כנראה שכבר בשלב הבקשה למימון זייף היזם מסמכים, לא באמת היו לו קונים לדירה. במהלך הפרויקט נתקל כנראה היזם המדובר בחוסר במזומנים ובאותו זמן ביקש אזרח תמים לרכוש דירה בפרויקט. היזם הנחמד שלנו זיהה את הפוטנציאל ובמקום לחתום איתו על הסכם מכר שמספק לרוכש הגנה אך מצד שני הוא לא מכניס מספיק כסף ליזם, הוא החתים אותו על הסכם אופציה פיקטיבי. הרי יש הגבלה על הסכום של המקדמה שרשאי רוכש להעביר ליזם והכסף עובר לבנק המלווה ומשתחרר בהתאם להתקדמות הבניה. לענייננו במקום לחתום על הסכם מכר החתים אותו היזם על הסכם אופציה. במסגרת ההסכם הוציא היזם מהרוכש התמים 30% משווי הדירה כמקדמה ובמידה שהרוכש יהיה אכן מעוניין לקנות את הדירה תוך תקופה מסוימת הוא יוסיף 70% וירכוש את הדירה. 

מה שקרה בסוף הוא שהפרויקט קרס, הרוכש לא חתם על הסכם מכר וממילא לא היו לא ערבויות וכך קרה שהוא הפסיד את כספו. הסכם האופציה כלל פרטים מדויקים לחלוטין כגון מספר חדרים גודל מפרט ועוד, כך שהרוכש התמים כלל לא הבחין שמדובר בסיפור יוצא דופן ולא כל כך תמים. 

תגובת משרד השיכון

בעלי החברה טענו שלמעשה אין שום עבירה חוקית בלהחתים על הסכם אופציה ולכן הם לא אמורים להיקנס. משרד השיכון מסר שעל היזמים להתנהג בעדינות וברגישות עם הכסף של הרוכשים ולא להחתים על הסכמים פיקטיביים למיניהם שנועדו לעקוף את חוק המכר. מהות ההסכם כשלעצמו היא הסכם מכר גם אם המסמכים היו על הסכם אופציה. כך שאי אפשר לטעון שמדובר במשהו חוקי ובכלל אם זה חוקי אולי היזם יכל להחתים את הרוכש על הסכם אופציה בשווי 90% מהנכס ולהיעלם. גם 30% הוא סכום מופקע ולא מקובל בהסכמי אופציה. בעקבות הדברים הללו החליט משרד השיכון לתבוע את החברה על סך של 233,000 שק

מה קורה כשקונים דירה ללא ערבות מכר?

ערבויות מכר באות להגן את הרוכשים כך שאם הפרויקט יקרוס או שיקרה משהו אחר הכסף יחזור אל הרוכשים. רוכש שקונה דירה ללא הסכם חוק מכר שם את כספו על קרן הצבי. היו מקרים נוספים של יזמים שניסו למכור דירות בהסכמים פיקטיביים למיניהם והם בדרך כלל נתפסו. יזם צריך לדעת שכאשר הוא מתעסק עם כספים של רוכשים עליו להתנהג בזהירות עם הכספים הללו. משרד השיכון פונה לרוכשים "שימו לב שאתם לא חותמים על הסכמים פיקטיביים. אתם עלולים להפסיד את כספכם. אם מתעוררים אצלכם ספקות לגבי חוקיות העסקה, תוכלו לפנות ליחידת חוק המכר במשרד השיכון ולהתייעץ איתם על כך". 

מה עושים כאשר חסר מימון לפרויקט?

דבר ראשון לא מחתימים שום רוכש על הסכמים פיקטיביים משום סוג שהוא. בדרך כלל היזמים הללו נתפסים והסיפור לא מסתיים טוב בפרט שההסכמים האלו הם בדרך כלל לא אלו שמעמידים את הפרויקט על הרגליים. תזכרו שחוק המכר לא בא להגן רק על רוכשי הדירות אלא גם על היזמים כך שהתחמקות מהחוק מסכנת דבר ראשון את היזם. לא מזמן היה סיפור נוסף של יזם שהחתים על הלוואה פיקטיבית היזם הזה גם הוא נקנס בקנס כספי כבד. יזם שנתפס, בדרך כלל לא מצליח לצאת מהבוץ. יש דרכים יותר חכמות להשיג מימון לפרויקט. גוף פיננסי יציב וחזק עם מיטב המוחות והקשרים יוכל להוציא אותכם מהבוץ ללא הימורים וסיכונים. 

אם אתם נתקלים בקשיים אל תפנו לצד הלא חוקי של המפה אלא לצד המאד חוקי שמבין שהחוק בא להגן על הכסף שלכם ולא לסחוט אותו ממכם.  

אם אתם רוצים למנף את הפרויקט שלכם, להביא אותו להצלחה ולעלות על מסלול כלכלי יציב, בטוח ורווחי פנו לחברת המפתח לליווי ומימון פרויקטים כי הדרך להצלחה עוברת דרכינו.

לקביעת פגישת ייעוץ חינם עם המומחים שלנו, השאירו פרטים.