האם תהיה חלופה לתמ"א 38

מדברים כבר הרבה על סיום התמ"א. אך לבינתיים כל פעם שהיא מתקרבת לקו סיום מאריכים אותה. 

פרויקט תמ"א 38 נותן מענה לבעיות שונות על אף החסרונות שלו וכל עוד אין לו חלופה בלתי אפשרי להפסיק אותו. הסיבה לכך שעד עכשיו לא נמצאה חלופה היא שכבר שנתיים אין ממשלה מסודרת וגם כך במהלך החודשיים האלו היו נושאים יותר בוערים לטפל בהם. בחודש האחרון קמה ממשלה חדשה והיא זו שאמורה לטפל בעניין. אך בואו לא נקדים את המאוחר ונתחיל לפרק את הנושא.

תוכנית תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית  לחיזוק מבנים, המטרה שלה היא למנוע אסונות של קריסת מבנים בעקבות רעידת אדמה או כל סיבה אחרת. מטרה נוספת היא למגן את הדירות מפני אירועים ביטחוניים כמו שיגור טילים. רק לאחרונה ראינו עד כמה זה חיוני. 

במסגרת תוכנית התמ"א חודשו כבר מאות בנייני מגורים בישראל. התוכנית זכתה לאהדה רבה בקרב אזרחי ישראל אך פחות מצד העיריות והרשויות המקומיות.

איך התוכנית עובדת

יזם שלוקח על עצמו פרויקט של תמ"א 38 מקבל הקלות וסיוע מהמדינה כמו פטור ממס שבח ועוד. היזם מחזק את הבניין, מוסיף חדר ממ"ד לכל דירה ובדרך כלל עוד כמה תוספות כמו מרפסת ואפילו לובי חדש לבניין ומעלית. בתמורה לכך מקבל היזם אישור להוסיף שתי קומות לבניין ולבנות בהם יחידות דיור. את היחידות הללו הוא מוכר וזה הרווח שהיזם מקבל תמורת העבודה של חיזוק הבניין.

בסך הכל כולם יוצאים מורווחים הדיירים מקבלים בית גדול יותר ובניין משופץ. היזם מניב רווחים ממכירת הדירות ואילו הממשלה מגשימה את המטרה של חיזוק המבנים. גם העיריות מקבלות עיר מחודשת בעלת חזות יפה ומטופחת.

ובכל אופן, עם כל המעלות של התוכנית, יש לה כמה נקודות תורפה.

למה מחפשים חלופה לתמ"א?

כמו שאמרנו יש בתוכנית הזו כמה נקודות תורפה רובן קשורות באופן מלא או חלקי לרשויות המקומיות. 

הבעיה הראשונה היא חוסר כדאיות כלכלית לעיריות. היזמים פטורים ממס שבח והעיריות הן המפסידות. בנוסף במסגרת הפרויקט נבנות יחידות דיור חדשות והעיר מתאכלסת בעוד ועוד תושבים, תשלומי הארנונה נמוכים ואילו ההוצאות גדלות.

בעיה נוספת הנובעת מכך היא מחסור בתשתיות. יחידות דיור נבנות ומספר התושבים מכפיל את עצמו אך התשתיות לא. גם באזור התמ"א אין בדרך כלל תנאים להרחבת התשתיות כי התוכנית היא תוכנית נקודתית. במקומות כאלו בהם חודשו בניינים במסגרת תוכנית תמ"א נוצר מחסור חמור במקומות חניה, הכבישים הפכו לפקוקים ואפילו המים והחשמל לא זורמים טוב. בנוסף חסרים גם מבנים ציבוריים כמו חנויות, מוסדות חינוך ופארקים. התשתיות לא מספקות את כל האוכלוסיה החדשה אי אפשר להשתמש בתשתיות שנועדו עבור 100 אנשים בשביל 200 אנשים.

נקודה נוספת בעייתית היא שהתוכנית לא נותנת מענה לכל הערים. יזמים בוחרים ללכת לערים מרכזיות כמו תל אביב, אשדוד וירושלים  מאשר באר שבע, טבריה, דימונה ועוד. הרווחים במקומות הללו כפולים ומכופלים. יוצא שהתוכנית לא מכסה את כל הארץ היא נקודתית בלבד. האיזורים המרכזיים אכן מקבלים את כל השירותים והמעלות מתוכנית התמ"א. אך שאר הערים לא באמת מקבלות מענה.

אי לכך יצאו ראשי עיריות רבים וביקשו להפסיק את המיזם. המחאה השיגה את המטרה ואכן הוכנה תוכנית מסודרת לסיום התמ"א. במהלך התוכנית הזו תמצא חלופה לתמ"א בדמות מיזם אחר שישיג את המטרות הללו ורק לאחר מכן יתחילו בצעדים מעשיים להפסקת התמ"א.

למה אי אפשר לוותר על התמ"א לפני שמוצאים חלופה

אם כל הכבוד לחסרונות של התמ"א המעלות הן רבות ואי אפשר לוותר עליהם. זה באמת חבל שבאזורים נידחים לא מקבלים מענה. אך זה לא מצדיק הפסקה של התמ"א בכל המקומות לפני שתהיה חלופה אחרת. רק לאחרונה היו כמה אירועים שהוכיחו לנו כמה תוכנית התמ"א היא קריטית. אי אפשר לעצור אותה לפני שמביאים משהו אחר.

שומרי החומות

מבצע שומרי החומות הינו דוגמה חיה למה שהיה קורה אילולא תוכנית התמ"א. לצערנו מדינת ישראל חווה מפעם לפעם מתקפות טילים. אך הפעם נוכחנו שאין אזור בארץ המוגן מפניהם. מה גם שבסבב הנוכחי כמויות הטילים שנשלחו הוו מתקפה של ממש. ומצד שני מרבית הבתים בארץ אינם ממוגנים. והבתים שכן היו מוגנים זה הרבה בזכות התמ"א. 

קשה לחשוב מה היה קורה אם לא התמ"א שמיגנה בתים רבים בשנים האחרונות, אלפי משפחות היו מוצאות את עצמן ללא הגנה. גם כך היו ניסים ואם לא בורא העולם ששמר על העם שלנו המלחמה הייתה יכולה להסתיים אחרת. אבל אפילו מבחינת ההרגשה אנשים שיודעים שכאשר נשמעת אזעקה הם פשוט נכנסים לממ"ד רגועים יותר. לעומת משפחות שצריכות לנוס על נפשם ולרדת כמה קומות עד למקלט. 

מיגון הבניינים הוא חיוני וחייבים להמשיך בו. כל עוד אין תוכנית ממשלתית אחרת אי אפשר להפסיק עם התמ"א שעושה את זה כל כך יפה.

קריסה של בניין במיאמי

אירוע נוסף שקרה לפני כשבוע במיאמי מחדד לנו את המטרה השניה של פרויקט התמ"א חיזוק מבנים מפני קריסה. לאחר האסון במיאמי אנשים רבים חרדים לבטיחות הבניין שלהם. פרויקט התמ"א מתקן כשלים מחזק מבנים ובעזרתו נמנעים אסונות. ישנם מבנים שנצרך שיפוץ בהול אין זמן לחכות עד שתאושר תוכנית חדשה. הזמן יקר בדברים האלו וכל רגע עלולה להתרחש קריסה. גם בבניין במיאמי ידעו כבר מזמן על הכשלים וישבו להכין תוכנית שיקום לבניין אך אם כל הבירוקרטיה המרובה והישיבות והאישורים השיפוץ התעכב עד שהבניין קרס וכבר לא היה צורך בשיפוץ. 

מצוקת הדיור

כולנו יודעים שמצוקת הדיור מחריפה ומחירי הדירות הולכים ומטפסים. כדי לפתור את מצוקת הדיור שואפים לבנות כל שנה 75,000 יחידות דיור. לבינתיים לא מצליחים להגיע לכך. ואם לא התמ"א שמספקת מאות ואפילו אלפי יחידות דיור בשנה היינו רחוקים עוד יותר מהיעד.

ברגע שיופסק פרויקט התמ"א וללא מענה אחר מצוקת הדיור תחריף ומחירי הדיור שגם כך הם בעליה יטפסו יותר ויותר.

מה יהיה הצעד הבא?

כמו שכבר אמרנו הממשלה החדשה אמורה למצוא חלופה לתוכנית התמ"א או להאריך את התמ"א. אך יקח עוד זמן לממשלה להיכנס לעניינים ולבחון את הצדדים. אך בינתיים, כך נראה, חושבים ברצינות על הארכת התוכנית בעוד מספר שנים שבמהלכם מקווים שתימצא חלופה הולמת.

בינתיים, עד שתתקבל החלטה, החליטו כמה ראשי ערים ש"קנו" את התמ"א להאריך את התוכנית בעירם על דעת עצמם. אך זהו לא פתרון של ממש כי יזמים רבים אינם מעוניינים להתחיל עכשיו בתהליכים כי הם לא יודעים עד מתי יחזיק התמ"א מעמד.

אם אתם מנסים לקדם תוכנית תמ"א, נתקעים בגלל חוסר במזומנים וחוששים להישאר מאחור, הגעתם למקום הנכון.

חברת המפתח לליווי ומימוון פרויקטים תעזור לכם! 

אנו נשיג לכם במהירות המירבית מימון איכותי, בטוח, בתשלומים נוחים ונעלה את הפרויקט שלכם על דרך המלך.

לקביעת פגישת ייעוץ חינם ללא התחייבות, השאירו פרטים כבר עכשיו.