4 הגורמים העיקריים בהתחדשות עירונית

דיברנו הרבה על התחדשות עירונית. הסברנו את התהליך, את הסיבות להכרזת הפרויקט, המעלות והחסרונות וכן את סוגים השונים של מיזמי התחדשות עירונית. כעת ניגע בתחום נוסף:

 מי הם המושכים בחוטים, על ידי מי הפרויקט נקרם ומי מוציא אותו על הפועל.

בשורות הבאות תקראו על 4 הגורמים המרכזיים בהתחדשות עירונית, החלק שלהם בהנעת הפרויקט ותפקידם.

היוזמים - דיירים

כן לא התבלבלנו. דיירי הבניין הם אלה שיוזמים את הפרויקט כמעט תמיד. בדרך כלל מי שמארגן את הפרויקט בשלב ההתחלתי שלו הם דיירי הבניין. לדיירי הבניין יש כוח חזק מאוד בידיים. הם אלו שצריכים לתת את ההסכמה שלהם לבניה ואם לא תהיה הסכמה הפרויקט לא יצא לפועל. בשביל לטרפד פרוייקט לא צריך מידי הרבה. מספיק שיש יותר מ-25% שכנים שמסרבים וכבר אין סיכוי שמשהו יזוז.

כיום הדיירים שיוזמים את הפרויקט מתארגנים יחד לוועדה של שכנים שהם אלו שמקדמים את הפרויקט. לפעמים מדובר בדיירים של בניין אחד ולעיתים אף בדיירים של כמה בניינים שמגישים יחד בקשה לקידום פרויקט פינוי בינוי. 

תפקיד הדיירים בפרויקט:

הדיירים מתאגדים ודבר ראשון מחתימים את שאר הדיירים על הסכמה לפרויקט. בשלבים הבאים הדיירים יפנו לרשויות ויבקשו אישורים לתמ"א. לאחר מכן הם יבחרו את היזם שמתאים להם. בקיצור יעבדו סביב השעון עד לאישור הסופי של הפרויקט.

המבצעים - יזמים

התפקיד העיקרי של היזם הוא הביצוע, ההוצאה לפועל של הפרויקט. ישנם גם מקרים בהם היזם ממש יוזם את הפרויקט. פונה לדיירים אוסף חתימות, בעיקר בעבר כשהיתה פחות מודעות לתמ"א. כיום בדרך כלל הדיירים עושים את העבודה הזו ומשאירים ליזם להיות המוציא לפועל של הפרויקט. 

עדיין ליזם יש תפקיד חשוב, הוא הופך את הפנטזיה למציאות. היזם דואג למימון של הפרויקט, לאישורים הסופיים, לתכנון הפרויקט ולהשגת פועלים. הדיירים מכינים את קווי המתאר של הפרויקט. ואילו היזם נכנס עמוק פנימה לכל שלבי התכנון. הוא יושב עם מהנדס ואדריכל ויחד הם בונים תוכנית ומפרט לפרויקט. היזם הופך את החלום למשהו ממשי.

יש יזמים רבים, יש פרטיים ויש חברות יזמות של התחדשות עירונית. יש את אלו העוסקים רק בתמ"א 38 ויש את אלו שמתעסקים עם פינוי בינוי. 

בעבר היזמים הם אלו שפנו בדרך כלל לדיירים הסבירו להם מה זה פרויקט של התחדשות עירונית וביקשו מהם רשות לבצע אותו בבניין שלהם. כיום יש מודעות לרווחים של הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית. היזמים לא צריכים להסביר לאף אחד מה זה התחדשות עירונית. הדיירים פונים בעצמם לרשויות ומבקשים הקמה של פרויקט כזה בבניין שלהם. הדיירים בוחרים יזם והבחירה הזו נעשית בדרך כלל ב"מכרז יזמים".

הרשות המקומית קובעת

הגורם השלישי הוא הרשות המקומית הוא זה שקובע בסופו של דבר עם הפרויקט יצא או לא. הדיירים והיזם יכולים לעשות הכל להתאמץ ולהיקרע אך הרשות המקומית היא זו שתקבע. הרשות המקומית היא זו שבסוף אמורה לאשר את הפרויקט, להכניס בו שינויים, לדרוש הקמת מבנים נוספים ועוד. 

כבר היו מקרים בהם הרשות המקומית לא אישרה פרויקטים או שהיא סחבה את העניינים: דרשה שיהיו חניות, שיוסיפו או יפחיתו קומות ועוד. כאשר אתם ניגשים לאשר פרויקט אל תחכו לרגע האחרון. קחו בחשבון כי התהליך עלול להימשך זמן רב ואפילו כמה שנים.

בשנים האחרונות היו כמה מקרים של דיונים משפטיים מורכבים על סירוב מוצדק או לא מוצדק של הרשות המקומית להקמת פרויקט.

הרשות המקומית משמעותית מאוד לפרויקט.

עורך דין מלווה

עורך הדין הוא זה שמלווה את כל הפרויקט של התחדשות עירונית מבחינה חוקית. לעורך דין יש תפקידים רבים בפרויקט התחדשות עירונית הן מצד היזם והן מצד הדיירים. עורך הדין הוא בעצם הגורם המאחד והמגבש של כל הצדדים בפרויקט. חשוב מאוד לקחת עורך דין המתמחה בתחום. ישנם עורכי דין שמייצגים רק דיירים ישנם עורכי דין שמייצגים יזמים וישנם עורכי דין המייצגים את שני הצדדים. אך שימו לב, לאחרונה יצאו חוקים חדשים בנושא

עורך הדין אמור להגיע להסכמים מקובלים בין היזם לדיירים. הוא מייעץ לדיירים מה לדרוש מהיזם בקשר למפרט הדירות. הוא אמור גם לתמוך ביזם ולייצג אותו מול הדיירים והרשות המקומית. בנוסף, עורך הדין הוא אחרי הכל בא כוחו של החוק ולכן הוא צריך לוודא שהכל מתנהל נכון מבחינה חוקית, חוזית ומשפטית. 

בסך הכל עורך הדין אמור ללוות את הפרויקט מתחילתו ועד לסיום הטוב. 

חשוב לציין שאת עורך הדין חשוב לקחת כבר בתחילת הפרויקט אפילו לפני הפניה ליזם. עורך הדין הוא הגורם המלווה וליווי כדאי שיהיה כבר מההתחלה. 

מימון התחדשות עירונית

למעשה ישנו גורם נוסף לא כל כך רשמי. שום פרויקט לא יכול לצאת לדרך ללא כסף, מימון. התחדשות עירונית כיום היא עמוד התווך של פרויקטי הנדל"ן. זו האפשרות היחידה להתרחב על אף המחסור החמור בקרקעות. לכן, בגלל שהפרויקט כל כך חשוב היזמים פטורים מהיטל השבחה וזוכים לסיוע מהמדינה. מה שמקל את תהליך השגת המימון. 

כדי להשיג מימון איכותי לפרויקט ולזהות פוטנציאל, צריך עין חדה ומקצועית במיוחד. מה גם שבתחום מימון נדל"ן יש בורות מסוכנים. מימון לא נכון ולא מאוזן עלול להפיל פרויקט שלם שיכול היה להצליח מאוד אם לא המימון הבלתי מוצלח. מימון נדל"ן הוא גורם משמעותי מאוד בפרויקט של התחדשות עירונית וצריך להשקיע בו. 

אנו בחברת המפתח לליווי ומימון פרויקטים השגנו מימון איכותי ונוח למאות יזמים מרוצים שהזניק את הפרויקט שלהם קדימה. בואו והצטרפו גם אתם להצלחה, הפרויקט שלכם ישעט קדימה. 

לקביעת פגישת ייעוץ חינם ללא התחייבות, השאירו פרטים.